De Nederlandse woningbouwsector is een complex ecosysteem waarin financiële stabiliteit van cruciaal belang is voor de continuïteit van het volkshuisvesting. Een van de meest kritieke mechanismen binnen dit ecosysteem is de saneringsheffing, een instrument dat wordt ingezet om specifieke financiële malaise te saneren en het saneringsfonds aan te vullen. Dit mechanisme komt naar voren in de context van de ernstige financiële problemen bij woningcorporatie Woonstichting Geertruidenberg (WSG). De heffing is niet slechts een administratieve transactie, maar een fundamenteel onderdeel van de risicobeperking en het waarborgen van de maatschappelijke taken van de sector.
De saneringsheffing voor het jaar 2018 en de daaropvolgende periode, die leidt tot de uitvoering van het saneringsbesluit van 29 juni 2019, vertegenwoordigt een georganiseerde inspanning van de gehele sector. Het gaat om de verzamelde middelen van de toegelaten instellingen die worden gebruikt om een specifiek financieel gat te dichten. Het doel is tweeledig: het herstellen van de financiële stabiliteit van een failliet dreigende corporatie en het waarborgen van de voortgang van noodzakelijke DAEB-activiteiten (Door de staat geëindigde of geëindigde Activiteiten met openbare taak). Deze activiteiten zijn essentieel voor het leveren van volkshuisvesting aan de maatschappij.
In dit artikel wordt diep ingegaan op de technische specificaties van de heffing, de bedragen die zijn vastgesteld voor de jaren 2018 tot 2022, de rol van het Woningstichting Woningcorporaties (WSW) en de interactie tussen de overheid, de sector en het saneringsfonds. De analyse berust uitsluitend op de beschikbare beleidsstukken, begrotingsmigraties en de details van het saneringsbesluit.
Het Saneringsfonds en de Financiële Structuur
Het hart van het proces is het saneringsfonds, een financiële buffer die is ingericht binnen de risicovoorziening voor sanering en projectsteun van woningcorporaties. Dit fonds dient als een verzamelbak voor middelen die worden opgebracht door de gehele sector via de saneringsheffing. De werking is dat alle toegelaten instellingen (woningcorporaties) een bijdrage leveren aan dit fonds. Deze bijdrage wordt vervolgens ingezet om de kosten van een specifieke saneringsoperatie te dekken.
Voor het jaar 2018 is de saneringsheffing voor alle woningcorporaties vastgesteld op een totaalbedrag van afgerond € 159,4 miljoen. Dit bedrag is ingezet om het saneringsfonds aan te zuiveren, wat betekent dat het fonds weer operationeel is om toekomstige risico's op te vangen. Het is cruciaal te begrijpen dat deze heffing geen nieuwe last voor de sector is in de zin van een onvoorziene kostenpost, aangezien de sector reeds jaarlijks 1 procent van de gerealiseerde jaaropbrengst reserveert in hun prognose-informatie (dPi) voor een eventuele saneringsheffing. In het peiljaar 2017 bedroeg deze reservering al ruim € 150 miljoen. De verwachting is dat de benodigde heffingsbijdrage ten behoeve van WSG niet zal overschrijden wat reeds was ingerekend. Hiermee wordt de financiële continuïteit van de investeringsplannen van de sector gewaarborgd.
Het proces van stortingen en onttrekkingen bij de risicovoorziening is per saldo neutraal voor de begroting, hoewel het wel leidt tot hogere uitgaanden en ontvangsten in de boekhouding. De saneringssubsidie die aan WSG wordt verleend, wordt onttrokken aan de risicovoorziening. Dit betekent dat het geld dat via de heffing wordt ingezameld, direct beschikbaar komt voor de saneringsacties. Het saneringsfonds had op dat moment een omvang van circa € 231 miljoen. Om de volledige saneringssubsidie van WSG te financieren, was aanvullende middelen noodzakelijk.
In het basisscenario was een aanvulling van € 305 miljoen nodig, en in een tegenvalscenario zelfs € 385 miljoen. Deze bedragen zijn benodigd om het tekort op te heffen. Het WSW (Woningstichting Woningcorporaties) heeft als borgingsvoorziening de verantwoordelijkheid om borg te blijven staan voor de dienst der lening. Als de corporatiesector de financiële last moet dragen van de leningen van WSG die niet over kunnen gaan naar de overnemende corporaties, zal dit deels via de aanvulling van het saneringsfonds plaatsvinden en deels via een beroep op het obligo.
De Sanering van WSG: Scenario's en Besluitvorming
De sanering van Woonstichting Geertruidenberg (WSG) is een complex geval dat vereiste grondige analyse van verschillende scenario's. Het doel was om te komen tot een oplossing die het belang van de volkshuisvesting waarborgt. Er werden diverse scenario's onderzocht op wenselijkheid, uitvoerbaarheid, geschatte kosten, financiële risico's en operationele risico's.
Het resultaat van deze analyse leidde tot een voorkeur voor het "puzzelmodel". Dit model houdt in dat het bezit en een deel van de leningen van WSG op 1 januari 2019 overgaan naar acht overnemende woningcorporaties. Dit zorgt ervoor dat alle huurders een nieuwe, financieel solide verhuurder krijgen die kan voldoen aan haar volkshuisvestelijke verplichtingen. De overnemende corporaties hebben toegezegd dat zij de door de gemeenten als noodzakelijk aangemerkte DAEB-activiteiten zullen voortzetten.
In een basisscenario resteert, op basis van de kaspositie en verrekeningen voor afwikkelkosten, een tekort van € 554 miljoen. In een tegenvalscenario kan dit oplopen tot € 701 miljoen. WSG vroeg, conform de werkwijze bij een saneringsaanvraag, een saneringssubsidie voor het volledige bedrag van € 701 miljoen. Het saneringsbesluit is gepubliceerd op de website van het WSW.
Het besluit gaf de voorkeur aan het puzzelmodel boven andere opties zoals zelfstandig voortbestaan of liquidatie met behoud van DAEB. Deze alternatieve scenario's bleken duurder of riskanter. Bijvoorbeeld, het scenario van zelfstandig voortbestaan tot 2022 en het scenario van liquidatie met behoud van DAEB waren in zowel het basis- als het tegenvalscenario duurder dan het puzzelmodel. In het liquidatiescenario zou al het bezit worden verkocht aan de hoogste bieder, waarbij het noodzakelijke DAEB moet worden verkocht aan een corporatie. Dit scenario bleek in het basis ruim € 60 miljoen duurder dan het puzzelmodel.
Een cruciaal onderdeel van de beoordeling is de evenredigheidstoets. Hierbij wordt onderzocht of het belang van de volkshuisvesting rechtvaardigt dat andere corporaties dit bedrag via een saneringsheffing betalen. De sanctie is dat de saneringssubsidie gericht moet zijn op het voortzetten van noodzakelijke DAEB-activiteiten. Indien de aanvrager van de steun de activiteiten zelf voortzet, moeten deze binnen tien jaar na ontvangst van de saneringssubsidie regulier borgbaar worden door het WSW.
Financiële Overzichten en Begrotingsmutaties
De financiële impact van de sanering is zichtbaar in de tweede suppletoire begroting van 2018. Hierin worden de mutaties in uitgaven duidelijk weergegeven. De totale uitgaven voor 2018 werden vastgesteld op € 5.455.381 duizend euro. Na de eerste suppletoire begroting en nieuwe mutaties, kwam de stand van de tweede suppletoire begroting op € 6.134.580 duizend euro uit.
De volgende tabel geeft een overzicht van de belangrijkste mutaties in de tweede suppletoire begroting 2018, waarbij de bedragen in duizenden euro zijn weergegeven:
| Omschrijving | Art.nr. | Uitgaven 2018 (x € 1.000) |
|---|---|---|
| Stand vastgestelde begroting 2018 | - | 5.455.381 |
| Mutaties 1e suppletoire begroting | - | 319.925 |
| Nieuwe mutaties: | ||
| 1) Aardgasvrije wijken | 4 | – 91.550 |
| 2) Saneringsbijdrage WSG | 3 | 385.700 |
| 3) Saneringsheffing woningcorporaties 2018 | 3 | 159.441 |
| 4) Vergoeding raadsleden | 1 | 10.000 |
| 5) Diversen | 2.082 | |
| Overige mutaties | - | – 106.399 |
| Stand 2e suppletoire 2018 | 6.134.580 |
Uit deze tabel blijkt dat de saneringsbijdrage voor WSG een substantieel bedrag vertegenwoordigt van € 385,7 miljoen. Dit is het maximaal toegestane bedrag voor de eenmalige saneringssubsidie die WSG ontvangt tot 31 december 2018. Dit bedrag komt voort uit het saneringsbesluit van 29 juni 2019. Daarnaast is er de saneringsheffing van € 159,441 miljoen, die direct wordt gebruikt om het saneringsfonds aan te vullen.
Het is belangrijk om te benadrukken dat de saneringsheffing wordt opgebracht door de sector zelf, maar de middelen lopen via de begroting van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Het verschil tussen ontvangen en uitgetekende bedragen komt ten goede aan het generale beeld, wat betekent dat de financiële stroom door de overheidsbegroting gaat zonder dat er een netto-last voor de overheid ontstaat.
De Rol van het WSW en de Borgverplichting
Het WSW (Woningstichting Woningcorporaties) speelt een centrale rol in het saneringsproces als borgingsvoorziening. De verantwoordelijkheid van het WSW is om borg te blijven staan voor de dienst der lening. In de context van WSG betekent dit dat het WSW waarschijnlijk de resterende leningen zal aflossen op basis van die dienst.
De borging is een essentieel onderdeel van de financiële stabiliteit van de sector. Als de leningen van WSG niet over kunnen gaan naar de overnemende corporaties, zal de sector de financiële last moeten dragen. Dit gaat deels via de aanvulling van het saneringsfonds en deels via een beroep op het obligo. Het WSW zal naar verwachting dit doen door de resterende leningen af te lossen.
De herinrichting van de borg heeft gevolgen voor de in te rekenen obligo. Het in te rekenen obligo ligt met jaarlijks 0,167% aanzienlijk hoger dan het in te rekenen obligo voor de begroting 2020 (jaarlijks gemiddeld 0,032%). Dit is een directe gevolg van de veranderende rol van WSW en de sanering in het stelsel. Een reductie van de saneringsheffing van 1,0% naar 0,0% komt hierbij in balans.
De Leegwaardestijging en Waardeontwikkeling
Naast de directe sanering, speelt de waardeontwikkeling van het vastgoed een rol in de langdurige stabiliteit van de sector. Van elke woningcorporatie wordt verwacht dat er zelf een inschatting wordt gemaakt voor de leegwaardestijging voor de jaren 2020, 2021 en 2022. Dit is relevant omdat alle parameters voor een waardering per ultimo 2021 een prijspeil van 31-12-2021 kennen, maar de WOZ-waarde een prijspeil van 1-1-2020.
De indexatie van de leegwaarde vanaf 2020 is van cruciaal belang. Corporaties die de basisversie van de marktwaardering hanteren, worden gedwongen om na te denken over de ontwikkeling van de leegwaarde. De keuze voor de leegwaardestijging heeft consequenties voor de financiële planning en de marktwaarde van het vastgoed.
Deze ontwikkelingen zijn onderdeel van de meerjarenbegroting en de dPi (prognose-informatie). De beslissingen over de leegwaarde beïnvloeden de financiële positie van de corporaties op de lange termijn. Het is dus essentieel dat corporaties een realistische inschatting maken voor de stijging van de leegwaarde, aangezien dit direct invloed heeft op hun financiële gezondheid en vermogensstructuur.
Vergoeding Raadsleden en Diversen
Naast de grote lijnen van de sanering, zijn er ook kleinere, maar relevante financiële stromen in de begroting. Zo is er een bijdrage van € 10 miljoen voor de verhoging van de vergoeding van raadsleden voor gemeenten tot 24.000 inwoners. Dit bedrag zal middels het Gemeentefonds worden uitgekeerd.
Verder zijn er middelen vrijgemaakt voor diverse initiatieven: - Om de doorstroming en flexibiliteit van statushouders naar huisvesting te stimuleren, maakt BZK middelen van € 3 miljoen over naar Justitie en Veiligheid (J&V) voor pilots voor flexwonen die gemeenten onder regie van het COA uitvoeren. - Daarnaast maakt BZK € 6,2 miljoen vrij om in het kader van de woonagenda pilots uit te voeren gericht op handhaving en het versnellen van de woningbouwproductie. - Verder worden middelen van € 3,5 miljoen ingezet voor initiatieven voor het versterken van de integriteit en veiligheid van politieke ambtsdragers en de Actie-agenda aanpak vakantieparken.
Deze diverse posten tonen aan dat de begroting niet enkel bestaat uit de grote saneringsposten, maar ook ruimte biedt voor experimenten en politieke ondersteuning.
Conclusie
De saneringsheffing voor woningcorporaties in 2018 en de daaropvolgende periode is een fundamenteel instrument voor het behoud van de financiële stabiliteit van de Nederlandse woningmarkt. Door middel van deze heffing kan het saneringsfonds worden aangevuld om de kosten van de sanering van WSG te dekken. Het saneringsbesluit van 29 juni 2019 legt vast dat het "puzzelmodel" de voorkeur heeft, waarbij het bezit en leningen naar acht overnemende corporaties worden overgegaan. Dit zorgt voor een structurele oplossing waarbij de volkshuisvestelijke verplichtingen worden gewaarborgd.
De financiële impact is aanzienlijk, met een saneringssubsidie van maximaal € 385,7 miljoen voor WSG en een heffing van circa € 159,4 miljoen van de gehele sector. Deze bedragen zijn echter reeds ingerekend in de jaarlijkse reserveringen van de corporaties (1% van de jaaropbrengst), wat betekent dat de heffing geen consequenties heeft voor de reeds voorgenomen investeringsplannen van de sector. De rol van het WSW als borg en de ontwikkeling van de leegwaarde vormen de langetermijnkaders voor de financiële gezondheid van de sector.
Uiteindelijk leidt dit mechanisme ertoe dat de financiële last van de WSG-lenningen die niet overgaan naar de overnemende corporaties, door de sector wordt gedragen, waarbij het saneringsfonds en het obligo als vangnet dienen. De sanering is daarmee niet slechts een noodmaatregel, maar een geïntegreerd onderdeel van het stelsel van de volkshuisvesting.