De woningcorporatiesectore in Nederland bevindt zich in een cruciaal punt in zijn geschiedenis, getekend door een steeds toenemende fiscale druk die direct in botsing komt met de maatschappelijke missie van betaalbare huisvesting. Terwijl de vraag naar sociale huurwoningen ongekend hoog is en de wachtlijsten tot wel veertien jaar kunnen lopen, zien we een paradoxale situatie ontstaan: organisaties die geen winst uitkeren aan aandeelhouders maar elk jaar miljarden moeten afdragen aan de schatkist. Deze fiscale structuur is geen onbedoeld neveneffect, maar een bewuste keuze van het kabinet om een 'level playing field' te creëren tussen commerciële partijen en niet-commerciële instellingen. Echter, de huidige trend toont een stijgende last die de mogelijkheid om te bouwen aan nieuwe woningen direct bedreigt.
De kern van het probleem ligt in de ontwikkeling van de vennootschapsbelasting (Vpb) voor deze sector. Historisch gezien hebben woningcorporaties lang genoten van een vrijstelling. Tot en met 2005 waren deze instellingen expliciet vrijgesteld van vennootschapsbelasting op basis van artikel 5, lid 1, onderdeel d van de Wet VPB 1969. Deze situatie veranderde radicaler dan verwacht. Op 1 januari 2006 werd de vrijstelling beperkt tot het zogenaamde 'socialehuurdeel'. Met ingang van 1 januari 2008 verdween de vrijstelling volledig. De wet werd gewijzigd zodat woningcorporaties integraal belastingplichtig werden. In plaats van de oude vrijstellingsbepaling kwam er een expliciete benoeming in de wet, waardoor het ondernemerschap niet meer ter discussie kon worden gesteld. Deze juridische verandering had als doel een gelijke speelveld te creëren tussen toegelaten instellingen en andere belastingplichtigen, gebaseerd op het idee van concurrentieverstoring.
De impact van deze wetsverandering is enorm geworden door de economische realiteit. Volgens de vereniging van woningcorporaties Aedes is de vennootschapsbelasting die deze organisaties betalen fors aan het stijgen. De totale last die de sector opbrengt aan de schatkist bedroeg onlangs ruim 700 miljoen euro, maar dit bedrag zal volgens prognoses verdubbelen naar ongeveer 1,5 miljard euro in 2029. Dit betekent dat de gemiddelde last per woning oploopt van het huidige gemiddelde van 328 euro per jaar naar 654 euro in 2029. Deze toename is niet alleen het gevolg van inflatie of renteverhogingen, maar ook direct gekoppeld aan de Nationale Prestatieafspraken (NPA).
Om de woningnood te bestrijden, hebben woningcorporaties een afspraak gesloten met het kabinet om fors te investeren in nieuwbouw. Voor de uitvoering van de NPA moeten corporaties naar verwachting naar schatting 60 miljard lenen. Deze investeringen zijn noodzakelijk, maar brengen met zich mee een extra fiscale last. De totale schuldenlast van de sector is inmiddels hoger dan 100 miljard. De nieuwe leningen brengen jaarlijks op termijn naar schatting 460 miljoen euro extra aan Vpb en ATAD-heffing met zich mee. Dit creëert een vicieuze cirkel: om meer woningen te bouwen moet er meer geleend worden, wat leidt tot hogere belastingen, wat weer middelen afneemt voor de bouw.
Een specifiek onderdeel van deze stijgende last is de ATAD-richtlijn (Anti-Tax Avoidance Directive). Deze Europese maatregel, gericht op het tegengaan van belastingontwijking door multinationals, raakt de sector extra hard. Woningcorporaties zijn aangewezen op financiering met vreemd vermogen (schulden). De last door ATAD loopt de komende jaren op van nu 414 miljoen euro naar ruim 628 miljoen euro in 2029. Samen met de standaard Vennootschapsbelasting betekent dit dat de totale fiscale last de komende jaren richting de 3,0 miljard euro kan gaan.
De discussie over de afschaffing van deze belasting is al jaren een actueel politiek thema. Minister Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft aangegeven de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties te willen afschaffen. Het argument is dat het geld dat nu als belasting betaald wordt, beter kan worden ingezet voor de bouw van nieuwe huizen. Dit voorstel staat in direct verband met de huurbevriezing die in de Voorjaarsnota 2025 is aangekondigd. Hierin staat dat huurders van corporatiewoningen in 2025 en 2026 geen huurverhoging krijgen. De bespaarde huurtoeslag wordt uitgekeerd aan sociale huurders als een 'boodschappenbonus'. Minister Keijzer wil de corporaties compenseren voor de gemiste inkomsten door deze bevriezing. Hoewel het onderwerp waarschijnlijk op de agenda van de ministerraad komt, is het nog niet vastgesteld of het kabinet akkoord zal gaan.
Het argument voor de afschaffing is dat woningcorporaties geen winst maken in de traditionele zin. Het is een fundamentele misvatting dat deze organisaties winstbelasting betalen terwijl ze geen winst uitgekeerd. In tegenstelling tot commerciële partijen, die een deel van hun winst uitkeren aan aandeelhouders, vloeit er bij woningcorporaties geen geld weg uit de organisatie. Alle opbrengsten blijven binnen de organisatie voor herinvestering. Dit maakt de belastingplicht voor deze specifieke sector oneerlijk. Als de wettelijke benoeming als belastingplichtige wordt geschrapt, kan de last worden opgeheven. Dit zou een structurele oplossing zijn voor de sector.
Echter, er zijn ook argumenten tegen een volledige afschaffing. Het afschaffen van de vennootschapsbelastingplicht kan frictie opleveren bij commerciële partijen. Als woningcorporaties meer beschikbare middelen hebben, zouden zij kunnen concurreren op de woningmarkt met commerciële developers. De vraag is of dit oneerlijke concurrentie is. Vanuit het perspectief van de woningbouwvereniging is het verdedigbaar om woningcorporaties anders te behandelen dan commerciële partijen, omdat de winstniet-uitkerende status hen fundamenteel anders maakt. De maatschappelijke taak van het aanbieden van betaalbare woningen aan mensen met een laag inkomen weegt hierbij zwaarder dan de concurrentie met winstjagerige marktpartijen.
De cijfermatige impact is enorm. Een berekening laat zien dat de 1,1 miljard euro die de sector momenteel aan belasting betaalt, zou kunnen worden gebruikt om jaarlijks 5.500 tot 7.500 sociale huurwoningen te bouwen. Dit is een substantieel getal dat direct bijdraagt aan het woningtekort. Terwijl woningzoekenden gemiddeld zeven jaar wachten op een sociale huurwoning, met uitschieters tot veertien jaar, vloeit er jaarlijks dit grote kapitaal naar de schatkist. Dit geld is keihard nodig om de kerntaak uit te kunnen blijven voeren.
De geschiedenis van de fiscale behandeling van woningcorporaties toont een duidelijke evolutie. Tot 2005 was er een duidelijke vrijstelling. De overgang naar partiële vrijstelling in 2006 was een tussenstap, gevolgd door de integrale belastingplicht in 2008. Deze verandering werd geregeld in de Tweede Vaststellingsovereenkomst tussen woningcorporaties en de Belastingdienst. Deze overeenkomst regelt de overgang en behandelt onderwerpen als de openingsbalans, tussenvormen en projectontwikkeling. De samenwerking tussen de Belastingdienst en de branche werd verder vormgegeven om de uitvoering van de nieuwe regels te waarborgen.
De verwachtingen voor de toekomst zijn somber als de situatie ongewijzigd blijft. De totale opbrengst van de vennootschapsbelasting en de verhuurderheffing zal naar verwachting de komende jaren richting de 3,0 miljard euro gaan. Dit is een bewuste keuze van het kabinet. Uit recente antwoorden op Kamervragen van zowel de minister van BZK als de staatssecretaris van Financiën is vooral een bevestiging van het eigen beleid waar te nemen. Het lijkt erop dat de corporaties bewust verder worden 'leeggeknept' door generieke regels die specifiek zijn voor deze sector.
De context van de huidige situatie is belangrijk. De sectie heeft al jaren een doorn in het oog: dat corporaties vennootschapsbelasting moeten betalen terwijl ze geen winst maken. Een invloedrijke bestuurder in het corporatieland noemt het schrappen van deze gehate belasting de 'enige denkbare structurele oplossing'. De politieke wil om dit op te lossen is aanwezig, zoals blijkt uit de inzet van Minister Keijzer, maar de uitvoering hangt af van de politieke acceptatie door het kabinet.
Het is essentieel om te begrijpen dat de huidige fiscale structuur een directe impact heeft op de beschikbaarheid van woningen. Als de 1,1 miljard euro die nu betaald wordt, ter beschikking zou komen voor nieuwbouw, zou dit een enorme bijdrage leveren aan de maatschappelijke opgave. De berekening van het aantal mogelijk te bouwen woningen (5.500 tot 7.500) toont aan dat de fiscale last een directe rem vormt op de uitbreiding van het woningaanbod.
Daarnaast is er het element van de ATAD-richtlijn die specifiek de schuldenlast raakt. Omdat woningcorporaties bijna uitsluitend met vreemd vermogen (leningen) werken, zijn ze kwetsbaar voor deze regelgeving. De stijging van de ATAD-last van 414 naar 628 miljoen euro is een direct gevolg van de noodzaak om te lenen voor nieuwbouw. Dit creëert een situatie waarin de poging om te bouwen (lenen) direct leidt tot hogere belastingen, wat de capaciteit om te bouwen vermindert.
De politieke dynamiek rondom dit onderwerp is complex. De voorjaarsnota 2025 introduceert een huurbevriezing, wat inkomsten vermindert voor de sector. De minister wil dit compenseren door de belasting te schrappen. Dit is een poging om de financiële ruimte terug te geven. Echter, de vraag is of het kabinet akkoord gaat. Het is waarschijnlijk dat dit onderwerp op de agenda van de ministerraad komt, maar er is nog geen definitieve beslissing.
Het argument dat commerciële partijen oneerlijk worden benadeeld door een belastingvermindering voor corporaties wordt door velen als onjuist gezien. De kern is dat er geen winstuitkering is. Bij een commerciële partij vloeit er geld weg naar aandeelhouders, wat de basis is voor de belastingheffing bij die partijen. Bij corporaties blijft al het geld binnen de organisatie voor herinvestering. De belasting is dus geen belasting op 'winst' in de zin van uitkering, maar op de operationele resultaten die niet kunnen worden uitgekeerd. Dit maakt de vergelijking met commerciële partijen onjuist.
In de praktijk betekent dit dat de huidige situatie een grote drempel vormt voor de realisatie van de Nationale Prestatieafspraken. Als de belasting wordt behouden, betekent dit dat minder middelen beschikbaar zijn voor de bouw van de geplande 300.000 nieuwe huurwoningen tegen 2030. De berekening toont dat elk miljard euro dat wordt betaald, direct vertaalt naar duizenden woningen die niet gebouwd kunnen worden.
De historische context toont dat de wetswijziging van 2008 een bewuste keuze was om concurrentieverstoring te voorkomen. De regering van toen was van mening dat er sprake was van concurrentieverstoring tussen toegelaten instellingen en andere belastingplichtigen. De doelstelling was het creëren van een 'level playing field'. Nu, bijna twee decennia later, lijkt de uitwerking van deze maatregel te zijn dat de sector wordt uitgeput. De verwachte opbrengst van de belasting zal de komende jaren richting de 3,0 miljard euro gaan, een bedrag dat de sector in ernstige financiële problemen kan brengen als de inkomsten door de huurbevriezing afnemen.
Samenvattend is de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties een complex en omstreden onderwerp. Het gaat om een balans tussen de fiscale bijdrage aan de staat en de noodzaak om sociale woningbouw te financieren. De huidige trends wijzen op een verdere stijging van de lasten, terwijl de politieke wil tot afschaffing aanwezig is, maar nog niet gerealiseerd. De impact op de woningmarkt is direct meetbaar: het geld dat als belasting wordt betaald, is geld dat niet gebruikt kan worden voor de bouw van nieuwe woningen. Dit leidt tot een direct verlies aan maatschappelijke waarde in een tijd van woningnood.
Bronnen
- Woningcorporaties vrezen dat miljarden vennootschapsbelasting ten koste gaan van nieuwbouw
- Mogelijk alsnog afschaffing vennootschapsbelasting voor woningcorporaties
- 2e Vaststellingsovereenkomst Belastingplicht Woningcorporaties
- Waarom woningcorporaties geen winstbelasting zouden moeten betalen
- NTFR 2020-2437: Vennootschapsbelasting en verhuurderheffing