In de gemeente Bergen (Noord-Holland) speelt een structureel tekort aan betaalbare woningen, met name voor de jongerenpopulatie. Dit probleem heeft geleid tot een strategische samenwerking tussen woningcorporatie Kennemer Wonen en het gemeentebestuur. De kern van deze samenwerking vormt de pilot "woningdelen", een innovatieve benadering waarbij bestaande eengezinswoningen worden omgebouwd tot twee kleinere, onzelfstandige woningen. Deze aanpak richt zich specifiek op jongeren tussen de 18 en 35 jaar, een groep die vaak niet in aanmerking komt voor reguliere sociale huurwoningen vanwege gebrek aan inschrijfjaren. Door de bestaande woningvoorraad efficiënter te benutten, proberen de betrokken partijen het tekort aan betaalbare woonruimte te verlichten en de toegang tot de woningmarkt te vergroten voor startende huishoudens.
De noodzaak voor deze maatregelen is groot. In de regio Noord-Kennemerland zijn bijna de helft van de beschikbare woningen eengezinswoningen, die voor veel woningzoekenden te groot zijn. Tegelijkertijd blijkt dat twee derde van de woningzoekenden alleenstaand is. Door eengezinswoningen om te bouwen tot twee kleinere onzelfstandige eenheden, kunnen meer mensen sneller aan een betaalbare woning worden geholpen. Deze strategie sluit direct aan bij de Woonvisie Bergen NH 2025-2030, die door de gemeenteraad is vastgesteld en waarin expliciet wordt gestreefd naar meer aandacht voor de huisvesting van jongeren.
De pilot woningdelen is niet zomaar een experiment; het is een concreet beleid met specifieke doelen en voorwaarden. Er zijn maximaal 25 woningen uitgeroepen voor deze aanpassing. Dit betekent dat er ruimte komt voor ongeveer 50 jongeren in de gemeente Bergen. Het proces begint zodra er sprake is van een mutatie of huuropzegging. De verbouwing duurt gemiddeld vier tot zes weken. Dit is een korte periode die de corporatie en de gemeente nodig hebben om de eengezinswoning te splitsen in twee aparte ruimtes. Beide toekomstige bewoners krijgen een eigen slaapkamer en een eigen badkamer. De gezamenlijke ruimtes, zoals de woonkamer, de keuken en de tuin, worden gedeeld. Dit vereist een hoge mate van samenwerking tussen de bewoners.
De doelgroep voor dit project is strikt gedefinieerd. In aanmerking komen inwoners van de gemeente Bergen tussen de 23 en 28 jaar. Zij moeten een bruto jaarinkomen hebben tussen 28.375 euro en 49.699 euro (volgens het prijspeil van 2025). Omdat deze groep vaak onvoldoende inschrijfjaren heeft opgebouwd voor een reguliere sociale huurwoning, worden de woningen via loting toegewezen. Een belangrijk aspect van deze regeling is dat beide bewoners een eigen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd krijgen. Bovendien behouden zij hun individuele inschrijfduur, wat cruciaal is voor hun toekomstige kans op een volledige eengezinswoning.
De samenwerking tussen de directeur-bestuurder van Kennemer Wonen, Krista Walter, en wethouder Yvonne Roos-Bakker van de gemeente Bergen vormt de basis van dit beleid. Op een gemeentehuis in Bergen ondertekenden zij de experimenteerovereenkomst voor woningdelen. De motivering is helder: het gaat om het efficiënter benutten van de bestaande voorraad. Volgens Krista Walter is dit een manier om de druk op de woningmarkt te verminderen zonder direct nieuwe bouwlocaties aan te leggen, wat vaak langdurige procedures met de provincie en de natuurwetgeving met zich meebrengt.
De Structuur van Woningdelen en Technische Specificaties
Om de complexiteit van woningdelen goed te begrijpen, is het noodzakelijk de technische en administratieve specificaties te onderscheiden. Het gaat niet om het splitsen in twee volledig zelfstandige woningen, maar om het creëren van twee onzelfstandige woonruimtes binnen een bestaand pand. De indeling van de ruimte is cruciaal voor de haalbaarheid van het project.
De volgende tabel geeft een overzicht van de specifieke voorwaarden en technische details van de woningdelen-pilot:
| Aspect | Specificatie / Voorwaarde |
|---|---|
| Aantal woningen | Maximaal 25 eengezinswoningen worden aangepast. |
| Aantal bewoners | Ruimte voor maximaal 50 jongeren (twee per woning). |
| Doelgroep Leeftijd | Jongeren tussen 23 en 28 jaar. |
| Inkomenseisen | Bruto jaarinkomen tussen 28.375 en 49.699 euro (peil 2025). |
| Woonruimte-indeling | Elke bewoner krijgt eigen slaapkamer en badkamer. |
| Gedeelde ruimtes | Woonkamer, keuken en tuin worden gedeeld door beide bewoners. |
| Duur verbouwing | Gemiddeld 4 tot 6 weken. |
| Toewijzing | Via loting (vanwege onvoldoende inschrijfjaren). |
| Huurovereenkomst | Eigen overeenkomst voor onbepaalde tijd per bewoner. |
| Inschrijfduur | Wordt behouden voor toekomstige huisvesting. |
| Relatie tussen bewoners | Mag een vriend, familielid (niet ouder-kind of liefdesrelatie) zijn. |
Deze specificaties tonen aan dat het project niet alleen gericht is op het creëren van woonruimte, maar ook op het behoud van rechten. Het feit dat bewoners hun inschrijfduur behouden is een essentieel punt voor jongeren die na een periode van woningdelen willen overgaan naar een volledig zelfstandige woning. Dit versterkt de doorstroming in de sociale sector. De vereiste dat er geen relatie van ouders en kinderen of een liefdesrelatie mag zijn, zorgt ervoor dat de bewoners als gelijke partners fungeren binnen de gedeelde ruimte, wat de sociale dynamiek beïnvloedt.
De technische uitdagingen van woningdelen liggen in de aanpassing van de bestaande structuur. Een eengezinswoning moet gesplitst worden in twee functionele eenheden. Dit vereist aanpassingen aan de sanitaire installaties, de elektrische bedrading en de indeling van de muren. De gemiddelde duur van vier tot zes weken impliceert dat de verbouwing snel en efficiënt moet plaatsvinden. Dit is een logistiek voordeel ten opzichte van nieuwbouwprojecten, die vaak jaren in procedures en bouwvergunningen kunnen verliezen.
De Rol van NextGen en de Woonvisie 2025-2030
Naast de samenwerking tussen de corporatie en de gemeente speelt de organisatie NextGen Bergen een cruciale rol als denktank voor jongeren. Deze organisatie fungeert als een belangenvertegenwoordiger die actief ingreep in de beleidsvorming rondom de Woonvisie Bergen NH 2025-2030. De Woonvisie is in juni 2025 door de gemeenteraad vastgesteld, waarin expliciet meer aandacht voor huisvesting van jongeren wordt gevraagd. NextGen heeft hierin een proactieve houding aangenomen door verschillende bijeenkomsten te organiseren en schriftelijke zienswijzen in te dienen.
De activiteiten van NextGen zijn gericht op het versterken van de positie van jongeren in het woonbeleid. Op 6 en 13 februari 2025 namen zij deel aan gesprekken met Kennemer Wonen en de raadcommissie. Tijdens deze sessies werd gesproken over de toename van het aandeel jongeren uit de doelgroep in plaats van het halveren van de uitstroom. Ook werd gepleit om woningdelen en andere projecten direct te starten in plaats van eerst langdurige onderzoeken uit te voeren. Deze aanpak toont een shift in beleid: van theoretisch onderzoek naar direct ingrijpen.
Een belangrijk voorbeeld van de invloed van NextGen is het project op het Dorpsplein in de kern van Bergen. In het plan voor deze locatie waren 29 woningen opgenomen, waarvan 12 in de sociale sector. Met behulp van de denktank woonkern Bergen werden argumenten verzameld om een zienswijze in te dienen bij de gemeenteraad. Op 27 februari 2025 nam de raad hierover een besluit na een behandeling in de raadscommissie in januari 2025.
Een ander kritiekpunt waar NextGen zich over buig was het plan voor 10 recreatiewoningen met garages op Smidstraat 3 in Egmond aan Zee. De gemeenteraad had dit plan oorspronkelijk teruggewezigd eind januari 2025, mede op basis van het schriftelijk advies van NextGen. De organisatie pleitte voor reguliere woningbouw in plaats van recreatiewoningen, uit oogpunt van vitaliteit en leefbaarheid van Egmond aan Zee. Toen het plan in april 2025 opnieuw voorlegging had, sprak NextGen opnieuw in om de noodzaak van reguliere jongerenhuisvesting te benadrukken. Hoewel de gemeenteraad besloot het plan toch door te laten gaan, roepte NextGen de initiatiefnemer op om de woningen niet voor recreatieve verhuur te gebruiken, maar ze maximaal vijf jaar te verhuren aan woningzoekende dorpsbewoners.
Deze actieve betrokkenheid toont aan dat het wonen van jongeren niet alleen een kwestie is van beschikbare woningen, maar ook van politieke druk en beleidskeuzes. De organisatie organiseerde ook bijeenkomsten in september 2024 in Schoorl, Egmond en Bergen om jongeren bij de oplossing te betrekken. Hierbij werd ingezet op doorstroming van inwoners die gelabelde jongerenwoningen bezet houden, om te voorkomen dat deze woningen "opgespaard" worden en niet beschikbaar zijn voor nieuwe jongeren.
De Woonvisie 2025-2030 en de Uitdagingen van de Ruimtelijke Planologie
De vastgestelde Woonvisie Bergen NH 2025-2030 vormt het strategische raamwerk waarbinnen projecten als woningdelen en nieuwbouw passen. De visie benadrukt de noodzaak om de bestaande voorraad beter te benutten en tegelijkertijd nieuwe bouwlocaties veilig te stellen. Echter, de realisatie van nieuwe woningen staat vaak onder druk van provinciale regelgeving rondom natuurbehoud en landschapsbescherming.
Een duidelijk voorbeeld van deze spanning is de situatie rondom de wijk Saenegheest. Op 18 september 2024 spraken jongeren hierover in bij de politiek. NextGen stuurde een brief naar de politieke partijen om de gemeentelijke gronden aan de noord/oostkant van de wijk Saenegheest te behouden voor eventuele woningbouw. Het doel was om ouderen uit de wijk de mogelijkheid te bieden kleiner te gaan wonen, waardoor de vrijkomende eengezinswoningen beschikbaar zouden worden voor jongeren en gezinnen. Het plan was gericht op ongeveer 25 woningen.
Helaas leidde de beslissing van de meerderheid van de gemeenteraad op 25 september tot een tegenvallend resultaat. De raad besliste de gemeentelijke gronden onder te brengen in de Zuurvenspolder, waardoor deze als natuurgebied (NNN - Nationaal Natuurgebied) werden aangemerkt. Dit betekent dat in de schil rond Saenegheest geen woningen meer gebouwd kunnen worden. Deze beslissing illustreert hoe natuurbehoud en woningbouw in botsing kunnen komen, en hoe jongerenhuisvesting soms aan de kant moet voor andere belangen.
Toch blijft er hoop op nieuwe locaties. De ontwikkeling van Landgoed Elzenhoeve in De Nessen (Oudburgerpolder) vormt een positief voorbeeld. NextGen is verheugd dat HSB-bouw deze locatie wil gaan ontwikkelen voor woningbouw. Volgens de eerste schetsplannen zijn er 80 woningen beoogd in drie torens. Van deze woningen is 40% voor de sociale sector bestemd en 60% voor de vrije sector. NextGen pleit ervoor dat van de 40% sociale woningen er 15% wordt toegewezen aan de doelgroep van 18-35 jaar. Bovendien zou het gewenst zijn dat er enkele appartementen worden gebouwd onder het sociale kooplabel voor jongeren die een appartement willen kopen.
Deze ontwikkeling wordt nauwlettend gevolgd door de organisatie. De politieke besprekingen over dit project vonden plaats op 12 juni 2025. De organisatie zal de planontwikkelingen blijven volgen om te garanderen dat de beloften over de toewijzing aan jongeren worden nagekomen.
Naast nieuwbouw en woningdelen, zijn er ook projecten voor sociale koopwoningen in ontwikkeling. In het eerste kwartaal van 2026 heeft NextGen zienswijzen ingediend voor projecten aan Kogendijk 86 in Bergen en Wilhelminastraat 12-14 in Egmond aan Zee. De initiatiefnemers hadden in de plannen elk 4 sociale koopwoningen opgenomen. NextGen heeft de gemeente gevraagd om zich naar de initiatiefnemers in te spannen, zodat deze sociale koopwoningen eerst te koop worden aangeboden aan jonge woningzoekenden uit de eigen dorpskern. Dit is een cruciale stap voor de doorstroming, omdat het jongeren in staat stelt om in hun thuisomgeving te blijven wonen via eigendom in plaats van verhuizen.
De Impact van Woningdelen op de Sociale Dynamiek en Toekomstige Doorstroming
Het concept van woningdelen gaat verder dan slechts het creëren van vierkante meters; het creëert een nieuwe vorm van gemeenschappelijk wonen die de sociale dynamiek in de gemeente beïnvloedt. Voor de doelgroep van 23 tot 28 jaar biedt dit een overbrugging tussen het thuisverblijf en volledig zelfstandig wonen. Omdat deze jongeren vaak niet voldoen aan de eisen voor een volledige sociale huurwoning, biedt dit een tussenvorm.
De eis dat er geen ouder-kind relatie of liefdesrelatie mag zijn tussen de bewoners is uniek. Dit betekent dat de verdeling van de woning gebaseerd is op vriendschap of familiestemming buiten het directe gezin (zoals broer, zus, neef, nicht) of een onbekende partner. Dit creëert een situatie waarbij de bewoners elkaar als huisgenoten moeten leren kennen en respecteren. De gedeelde ruimtes, zoals keuken en woonkamer, vereisen onderhandeling en afstemming. Dit kan een leerproces zijn voor jongeren die net beginnen met zelfstandig wonen.
De structuur van de huurovereenkomsten is evenveel belangrijk. Beide bewoners krijgen een eigen overeenkomst voor onbepaalde tijd. Dit biedt zekerheid en stabiliteit. Cruciaal is ook dat zij hun inschrijfduur behouden. Dit zorgt ervoor dat ze niet "in de kou" vallen wanneer ze later een grotere woning zoeken. De loting voor toewijzing is een eerlijke manier om de schaarse plaatsen te verdelen onder de groep die geen voorrang heeft door jarenlange wachtlijsten.
De verbouwing van 25 woningen is een beperkt aantal, maar de impact kan groot zijn voor de lokale gemeenschap. Het is een pilot die als model kan dienen voor andere gemeenten in Noord-Holland. De korte doorlooptijd van 4 tot 6 weken voor de aanpassing toont de haalbaarheid van dit project. Dit is een voordeel ten opzichte van nieuwbouwprojecten die vaak jaren duren om te realiseren door de complexe procedures rondom natuurbehoud en vergunningen.
In het kader van de woonvisie is het belangrijk om te kijken naar de bredere context van woningbouw in de regio. De samenwerking tussen de gemeente, de corporatie en de jongerenorganisatie vormt een uniek voorbeeld van participatief bestuur. Door jongeren direct bij de beleidsvorming te betrekken, worden de plannen beter afgestemd op de echte behoeften van de doelgroep.
Samenvatting van de Strategie en Toekomstperspectief
De strategie van de gemeente Bergen en Kennemer Wonen draait om het optimaliseren van de bestaande woningvoorraad en het creëren van nieuwe mogelijkheden voor jongeren. De kern van de aanpak ligt in drie pijlers: 1. Woningdelen: Het splitsen van eengezinswoningen tot twee onzelfstandige eenheden om de capaciteit te verdubbelen. 2. Nieuwbouw en Sociale Koop: De ontwikkeling van nieuwe projecten zoals Landgoed Elzenhoeve en de sociale koopwoningen in Bergen en Egmond. 3. Participatie: De rol van NextGen als brug tussen jongeren en het bestuur.
De uitdagingen blijven bestaan, zoals de beperkingen door natuurbescherming in de Zuurvenspolder en de strijd om het behoud van schillen rondom bestaande wijken. Desalniettemin toont de pilot woningdelen dat er een weg gevonden kan worden om het tekort aan betaalbare woningen te verlichten zonder direct te hoeven bouwen op nieuwe locaties. De focus op de doelgroep van 18-35 jaar, met inkomenseisen en specifieke toewijzingsvoorwaarden, garandeert dat de middelen gericht worden ingezet op de meest kwetsbare groep op de markt.
De toekomst van de jongerenhuisvesting in Bergen hangt af van de verdere implementatie van deze strategie. Het succes van de pilot hangt af van het aantal aanmeldingen, de kwaliteit van de verbouwing en de tevredenheid van de bewoners. Als het lukt om deze vorm van gezamenlijk wonen te normaliseren, kan het een model worden voor andere gemeenten in de regio. De combinatie van woningdelen, sociale koopwoningen en geïntegreerde nieuwbouwvormt een compleet beleid dat de woningmarkt voor jongeren toegankelijk maakt.
Conclusie
De samenwerking tussen de gemeente Bergen, woningcorporatie Kennemer Wonen en de jongerenorganisatie NextGen vormt een voorbeeld van innovatief wonen. Door de pilot "woningdelen" te lanceren, wordt de bestaande woningvoorraad efficiënter benut, wat direct bijdraagt aan de oplossing van het woningtekort voor jongeren. De specifieke focus op de doelgroep van 23-28 jaar, de korte doorlooptijd van verbouwingen en het behoud van inschrijfduur maken dit een doeltreffend beleid. Tegelijkertijd wordt door de inspanningen van NextGen zorggedragen voor de ontwikkeling van nieuwe bouwlocaties zoals Landgoed Elzenhoeve en de sociale koopwoningen in de dorpskernen. Ondanks de uitdagingen rondom natuurbescherming en de beperkingen bij het behoud van bouwvlakken, biedt deze geïntegreerde aanpak hoopvolle perspectieven voor de toekomst van jongerenhuisvesting in Bergen. Het is een bewijs dat samenwerking tussen overheid, corporatie en maatschappij de sleutel vormt voor een duurzame oplossing voor het woningtekort.