De Nederlandse woningmarkt staat onder extreme druk. Een structurele kloof is ontstaan tussen het sociale huursegment en de koopmarkt, waardoor een breed publiek – starters, gezinnen en ouderen met een middeninkomen – geen passende, betaalbare woning kan vinden. Dit fenomeen leidt tot een tekort dat de stabiliteit van de woningmarkt bedreigt. Het middenhuursegment fungeert als de onmisbare schakel in de zogenaamde "gouden driehoek" van de woningmarkt, waar sociale huur, middenhuur en koopwoningen op elkaar moeten aansluiten. Zonder dit middensegment blijft een grote groep huishoudens zonder perspectief. De urgentie voor daadkrachtige actie is groot, aangezien het huidige aanbod van commerciële partijen zich vooral op het hogere huursegment concentreert, wat resulteert in een aanzienlijke verwaarlozing van de behoeften van middenincomens.
Woningcorporaties staan centraal in het oplossen van dit probleem. Door hun maatschappelijke opdracht en hun expertise in het bouwen van woningen, hebben ze de unieke mogelijkheid om betaalbare woningen te realiseren die zowel qua kwaliteit als qua prijs in het middenhuursegment vallen. De uitdaging ligt echter niet in het bouwen zelf, maar in de financiering en de regelgeving. Zonder structurele aanpassingen in de financieringsregels en het gebruik van waarborgstelsels blijft het doel om 50.000 nieuwe middenhuurwoningen te realiseren ontoereikend. De kern van de oplossing ligt in het toelaten van het gebruik van het waarborgstelsel van de woningcorporaties (WSW-borging) voor dit specifieke doel, wat de investeringscapaciteit drastisch kan verhogen zonder extra staatssteun of verhoging van de huurprijzen.
De Structurele Kloof en het Rolspel van Corporaties
Het Nederlandse woningaanbod vertoont een duidelijke scheiding. Aan de ene kant ligt de sociale huurmarkt, die geborgd is door de overheid en toegankelijk is voor inwoners met een laag inkomen. Aan de andere kant ligt de koopmarkt, die voor veel groepen onbereikbaar is gebleken. Het middenhuursegment vult de ruimte tussen deze twee uitersten. Dit segment is niet slechts een tussenvorm, maar een cruciale schakel voor doorstroming. Zonder een sterk middenhuursegment ontstaat een doppeffect waarbij mensen niet van sociale naar koopwoningen kunnen overstappen.
De huidige situatie is dat de commerciële verhuurders zich voornamelijk richten op het hogere huursegment, wat betekent dat de behoeften van starters, gezinnen en ouderen met een middeninkomen nauwelijks worden bediend. Dit leidt tot een tekort aan passend aanbod. Woningcorporaties, die oorspronkelijk primair voor sociale huur werden ingesteld, zien steeds vaker de noodzaak om zich ook op het middenhuur te richten. Dit wordt gedreven door de wens om gemengde wijken te creëren en beter aan te sluiten bij de lokale woonbehoeften.
Het segment van middenhuur is echter complexer dan puur sociale huur. Het valt onder de "niet-DAEB"-tak (Diensten van Algemeen Economisch Belang), wat betekent dat de financiering anders werkt. Voor sociale huur maken corporaties gebruik van het waarborgstelsel voor sociale huurwoningen (WSW-borging). Dit stelsel laat toe dat corporaties goedkopere leningen aangaan bij banken. Voor middenhuur was dit echter tot voor kort niet mogelijk, wat de financiering bemoeilijkte. De uitdaging was dat corporaties niet mochten rekenen op de borging voor hun middenhuurprojecten, wat leidde tot een complexe administratieve last en hogere kosten voor leningen.
De wetgeving heeft hierin een ingrijpende verandering doorgevoerd. Op 1 juli 2024 trad de Wet betaalbare huur in werking. Met deze wet is het WWS (Wet Woningcorporaties) dwingend geworden voor het middenhuursegment. Hierdoor zijn verhuurders van woningen tot en met 186 punten verplicht om de huurprijs te beperken tot hetgeen dat past bij het aantal punten. Het middenhuursegment is hiermee veranderd van een vrij segment naar een door de overheid gereguleerd segment. Dit creëert een duidelijk kader voor corporaties om binnen te werken.
Nederlandse woningcorporaties hebben afgesproken de komende jaren 50.000 middenhuurwoningen te bouwen. Dit is een ambitie die voortkomt uit de Woontopafspraken en de Nationale Prestatieafspraken 2025–2035. De bedoeling is om de woningmarkt te versterken en doorstroming te waarborgen. Echter, de huidige financieringsregels staan dit doel in de weg. Zolang het waarborgstelsel niet voor middenhuur beschikbaar is, blijft de realisatie van dit doel ontoereikend.
Financieringsbeperkingen en de Rol van WSW-borging
De kern van de oplossing voor het tekort aan middenhuurwoningen ligt in de toegang tot goedkope financiering. Het probleem is dat woningcorporaties op dit moment maar een deel van hun plannen kunnen financieren vanwege de beperkingen in het gebruik van het waarborgstelsel. Uit een onafhankelijke analyse van adviesbureau Ortec Finance blijkt dat de huidige regels de investeringscapaciteit beperken tot slechts 26.000 woningen. Dit is slechts de helft van de beoogde 50.000 woningen.
Als woningcorporaties wel gebruik mogen maken van hun onderlinge waarborgstelsel (WSW-borging) voor middenhuurwoningen, kan hun investeringscapaciteit groeien tot 67.000 woningen. Deze verhoging kan worden bereikt zonder extra geld van de overheid en zonder hogere huren te vragen aan de huurders. De WSW-borging werkt als een onderlinge garantie tussen corporaties. Door deze borging kunnen corporaties bij banken goedkopere leningen afsluiten, waardoor ze met dezelfde middelen flink meer nieuwbouwwoningen kunnen financieren.
De situatie voorbeelden van specifieke corporaties illustreert de complexiteit van het huidige systeem. De corporatie Woonservice, die actief is in Drenthe en Groningen met ruim 5.600 woningen, besloot om ook middenhuur op te pakken om meer mix in een wijk te krijgen. Voor deze corporatie betekende dit een nieuwe uitdaging. Omdat middenhuur onder de niet-DAEB-tak valt, was het gebruikelijke traject met WSW-borging niet beschikbaar. In plaats daarvan moesten ze een apart traject doorlopen met een adviseur, gesprekken voeren met verschillende banken en een niet-DAEB-lening afsluiten. Dit proces vergde extra werk, meer administratie en zorgvuldige voorbereiding, waaronder het aanleveren van stukken zoals de jaarrekening.
De uitdaging is dat dit aparte traject tijdrovend is en vaak leidt tot hogere kosten of vertraagde projecten. De huidige regelgeving beperkt de schaal waarop corporaties kunnen bouwen. Zonder toegang tot het waarborgstelsel blijven corporaties beperkt tot een deel van hun plannen. De berekening van Ortec Finance toont aan dat met de huidige regels slechts 26.000 woningen kunnen worden gerealiseerd, terwijl het doel 50.000 is. Met de introductie van de WSW-borging voor middenhuur kan dit aantal stijgen naar 67.000.
Regelgeving en Europese Ontwikkelingen
De regelgeving rondom middenhuur ondergaat fundamentele veranderingen, zowel op nationaal als op Europees niveau. Op nationaal niveau heeft de Wet betaalbare huur een nieuw kader geschapen. Deze wet maakt het WWS dwingend voor het middenhuursegment. Verhuurders van woningen met een puntenaantal tot en met 186 punten zijn verplicht om aan de vastgestelde huurtarieven te voldoen. Dit betekent dat het middenhuursegment is veranderd van een vrij segment naar een door de overheid gereguleerd segment. Gemeenten hebben hierdoor meer handvatten gekregen om te bewaken dat middenhuurwoningen terecht komen bij de mensen met middeninkomens. Daarnaast biedt de Wet goed verhuurderschap gemeenten extra mogelijkheden om woningzoekenden en huurders te beschermen en ongewenste verhuurpraktijken te voorkomen.
Op Europees niveau vinden er eveneens belangrijke ontwikkelingen plaats die de toegang tot financiering kunnen vergemakkelijken. In juli 2025 gaf de Europese Commissie al aan ruimte te zien voor staatssteun aan middenhuur. Dit is een cruciale stap, omdat het betekent dat middenhuur wordt toegevoegd als aparte categorie binnen de DAEB-regels. Hierdoor wordt de weg geopend naar meer structurele financieringsopties, waaronder het gebruik van het WSW-borging. Het conceptbesluit wordt dit najaar verwacht en zal naar verwachting begin 2026 in werking treden. Dit geeft Rijk en corporaties de tijd om de nationale kaders aan te passen.
Minister de Jonge ziet het belang in en zet zich in voor meer ruimte in de Europese staatssteunregels. Aedes ondersteunt deze inspanningen en roept de formerende partijen op om in het nieuwe regeerakkoord het gebruik van het onderlinge waarborgstelsel van woningcorporaties ook voor middenhuur mogelijk te maken. Het doel is om het middenhuursegment te versterken en de doorstroming te waarborgen.
Deze regelgevingswijzigingen zijn essentieel voor het bereiken van de doelen. Als er in de toekomst mogelijkheden voor borging komen, kunnen corporaties bestaande leningen omzetten naar een geborgde constructie. Dit voorkomt dat projecten blijven liggen en zorgt voor een versnelde realisatie. De Europese Commissie heeft in juli 2025 al ruimte gereserveerd voor staatssteun, wat de weg vrijmaakt voor meer structurele financiering.
Strategische Doelstellingen en Uitdagingen
De strategische doelstelling van de woningmarkt is om de komende twee tot drie jaar fors meer niet-DAEB middenhuur te programmeren. Het doel is om vanaf 2029 zo'n 5.000 middenhuurwoningen per jaar te kunnen opleveren. Op dit moment is dat gemiddeld slechts 500 nieuwe middenhuurwoningen per jaar. De Woontopafspraken en de Nationale Prestatieafspraken 2025–2035 sporen woningcorporaties aan fors meer middenhuurwoningen te realiseren.
Om dit doel te bereiken is samenwerking tussen corporaties, gemeenten en financiers onmisbaar. Met gezamenlijke regie en een integrale aanpak kan de ambitie van 50.000 middenhuurwoningen worden gerealiseerd. Dit vereist echter niet alleen het bouwen van de woningen, maar ook het zorgen voor de juiste financiering. De uitdaging is dat veel corporaties nog moeten leren hoe ze hun rol in het middenhuur moeten vervullen. Veel onduidelijkheid bestaat over hoe dit segment georganiseerd moet worden.
De aangekondigde versoepeling van EU-regelgeving en borgingsmogelijkheden zullen hierbij helpen. Het is raadzaam om – vooruitlopend op deze versoepeling – nu alvast te starten met het plannen van middenhuurwoningen. Door te wachten op de officiële invoering van de nieuwe regels kan de realisatie vertraagd worden. Het gaat immers om de maatschappelijke meerwaarde. Corporaties moeten de kans grijpen zodra die zich voordoet. Mochten er in de toekomst mogelijkheden voor borging komen, dan kunnen bestaande projecten worden omgezet naar een geborgde constructie.
Vergelijking van Financieringsscenario's
De invloed van de beschikbaarheid van het waarborgstelsel op de hoeveelheid te bouwen woningen is aanzienlijk. De volgende tabel toont het verschil tussen de huidige situatie en de situatie met WSW-borging.
| Scenario | Maximaal aantal te financieren woningen | Aanduiding |
|---|---|---|
| Huidige regels (geen WSW-borging voor middenhuur) | 26.000 | Beperkt door gebrek aan borging |
| Met WSW-borging | 67.000 | Versterkt door onderlinge garantie |
| Ambitie (Woontopafspraken) | 50.000 | Doelstelling voor de komende jaren |
Uit deze vergelijking blijkt dat het gebruik van WSW-borging de investeringscapaciteit met meer dan het dubbele verhoogt. Zonder dit stelsel blijft het doel van 50.000 woningen ontoereikend. Met WSW-borging wordt niet alleen het doel gehaald, maar kan zelfs verder worden uitgebouwd. De berekening van Ortec Finance toont aan dat onderlinge borging veel effectiever is dan alternatieven zoals subsidies of hogere huren.
Praktijk voorbeelden en Toekomstperspectief
De praktijk laat zien dat het niet alleen gaat om grote corporaties, maar ook om kleinere corporaties in de regio. Woonservice, een voorbeeld van een kleinere speler, heeft getoond hoe het mogelijk is om zich te richten op middenhuur. De uitdagingen lagen vooral in het financieren en de administratieve complexiteit. Door samen te werken met financiers zoals BNG en een adviseur, konden ze een traject doorlopen voor een niet-DAEB-lening. Dit vereiste extra tijd en zorgvuldige voorbereiding, maar was goed te doen als het gestructureerd werd opgepakt.
Deze voorbeelden tonen aan dat de markt zich aan het aanpassen is. Middenhuurwoningen vormen op allerlei manieren een oplossing voor de verschillende opgaven op de woningmarkt. Het segment wordt steeds diverser, met oplossingen voor ouderen, woonoplossingen in combinatie met zorg en flexhuur. Middenhuur is de spil in de doorstroming. Het is een onmisbare schakel binnen de gouden driehoek op de woningmarkt.
De toekomst ligt in de versnelling van de realisatie. Door nu alvast te starten met het plannen, kunnen projecten worden versneld. De Woontopafspraken en de Nationale Prestatieafspraken 2025–2035 geven richting. Het is essentieel dat het nieuwe kabinet in het regeerakkoord vastlegt dat corporaties de mogelijkheid krijgen om met geborgde leningen middenhuurwoningen te bouwen. Dit is de sleutel tot een sterkere woningmarkt.
Conclusie
Het middenhuursegment is een cruciale schakel in de Nederlandse woningmarkt, die de kloof tussen sociale huur en koopmoet overbruggen. Zonder dit segment blijft een breed publiek zonder toegang tot passende woningen. Woningcorporaties spelen een sleutelrol bij het realiseren van betaalbare middenhuur, maar worden gehinderd door beperkingen in de financiering. De oplossing ligt in het toelaten van het gebruik van het onderlinge waarborgstelsel (WSW-borging) voor middenhuurwoningen. Met dit stelsel kan de investeringscapaciteit worden verdubbeld, van 26.000 naar 67.000 woningen, en zo de ambitie van 50.000 woningen worden gehaald. De regelgeving op Europees en nationaal niveau beweegt zich in deze richting, met de invoering van de Wet betaalbare huur en de versoepeling van Europese staatssteunregels. Door nu alvast te plannen en samen te werken met gemeenten en financiers, kan de realisatie worden versneld. Het is tijd voor duidelijke afspraken en daadkrachtige actie om een meer evenwichtige woningmarkt te creëren.