De huurverhoging van bedrijfsruimten is een onderwerp dat zowel verhuurders als huurders regelmatig opnieuw onder de aandacht komt. In 2025 blijft het kader rondom huurverhogingen vrijwel gelijk, maar de percentages kunnen sterk variëren afhankelijk van de indexering, het type pand en de inhoud van het huurcontract. Voor middenstandsbedrijfsruimten en vrije sectorwoningen zijn er duidelijke regels die op grond van wetgeving en contractuele afspraken van toepassing zijn. In dit artikel bespreken we de belangrijkste aspecten van huurverhoging van bedrijfspanden in 2025, met aandacht voor wetgeving, indexering, contractuele afspraken en juridische opties bij onenigheid.
Wat verandert er in 2025?
In 2025 verandert er op het gebied van huurverhoging van bedrijfspanden niets fundamenteel aan de wetgeving. Wel blijft de hoogte van de verhoging afhankelijk van de Consumentenprijsindex (CPI), zoals in de afgelopen jaren. Deze index, gepubliceerd door het CBS, is een maatstaf voor de gemiddelde stijging van prijzen en wordt vaak gebruikt voor indexering in huurcontracten.
Er is echter wel een belangrijk detail: vanaf 2026 zal de CPI op basis van een nieuw basisjaar worden berekend, namelijk 2025 in plaats van 2015. Dit betekent dat de index in de komende jaren opnieuw kan stijgen of dalen, afhankelijk van de economische ontwikkelingen. Voor huurders en verhuurders is het daarom verstandig om in het huurcontract een duidelijke regeling op te nemen over indexering en eventuele afwijkingen.
Wetgeving en huurverhoging
In Nederland is huurverhoging van een bedrijfspand geen automatisch wettelijk recht. Het hangt geheel af van het huurcontract. Zonder specifieke bepaling in het huurcontract is een jaarlijkse huurverhoging niet toegestaan. Dit geldt zowel voor middenstandsbedrijfsruimten als voor overige bedrijfsruimten.
Middenstandsbedrijfsruimten (290-panden)
Voor middenstandsbedrijfsruimten, zoals winkels of horecazaken, is een jaarlijkse huurverhoging meestal niet toegestaan. Deze panden vallen onder artikel 290 van de Arbeidswet. In dergelijke gevallen is een huurverhoging alleen mogelijk indien er een expliciete afspraak in het huurcontract is vastgelegd. Bij het ontbreken van dergelijke bepalingen is een huurverhoging niet mogelijk.
Vrije sectorwoningen en ligplaatsen
Voor vrije sectorwoningen, zoals eengezinswoningen of appartementen, geldt dat huurverhoging tot een maximum van 4,1% is toegestaan in 2025. Deze regel is afgeleid van de inflatie (3,1%) en loonontwikkeling (6,7%) van december 2023 tot december 2024. De wet stelt dat de toegestane huurverhoging niet hoger mag zijn dan de laagste van deze twee percentages plus 1 procentpunt. Dit resulteert in een maximum van 4,1%.
Deze regel geldt ook voor ligplaatsen voor woonboten. Het maximumpercentage is daarmee ook 4,1% in 2025. Voor huurders van vrije sectorwoningen is het belangrijk om te controleren of het huurcontract een bepaling bevat over indexering of een vast percentage. Als het contract een hoger percentage voorziet dan het wettelijk maximum, is de verhoging automatisch beperkt tot 4,1%.
Indexering en Consumentenprijsindex (CPI)
Indexering is een veelgebruikte methode bij huurverhoging en houdt in dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast aan de inflatie. In de praktijk betekent dit dat de verhoging afhankelijk is van de Consumentenprijsindex (CPI), die door het CBS wordt vastgesteld. Deze index meet de gemiddelde stijging van prijzen in de economie.
In 2025 is de CPI van het afgelopen jaar een gemiddelde van 3,3%. Dit is het percentage dat vaak als basis wordt gebruikt voor indexering. Voor huurders die hun huur verhoging via indexering regelen, is het belangrijk om te weten dat de verhoging niet automatisch toepasbaar is. Het moet expliciet in het huurcontract zijn vastgelegd.
Een voorbeeld: als het huurcontract een indexering op basis van de CPI voorziet, dan is de huur in 2025 met 3,3% te verhogen. Als het contract daarentegen een andere index of een vast percentage voorziet, is dit het bepalende criterium.
Voorbeeldindexering 2025
Op basis van de gegevens uit bron [2] is de indexering in 2025 afhankelijk van de maand van verlenging van het huurcontract. Bijvoorbeeld:
- 1 januari 2025: indexering op basis van de CPI van september 2024, wat resulteert in een verhoging van 3,3%.
- 1 april 2025: indexering op basis van de CPI van december 2024, wat resulteert in een verhoging van 4,1%.
Zoals te zien is, kunnen de verhogingen per maand van indexering verschillen. Huurders en verhuurders moeten dus aandacht besteden aan de exacte data van verlenging of heropening van het contract.
Contractuele afspraken en wettelijke beperkingen
Hoewel indexering een wijdverspreide praktijk is, is het belangrijk om te begrijpen dat huurverhoging een contractueel recht is en niet automatisch toegestaan is. Zonder duidelijke bepaling in het huurcontract is een huurverhoging niet mogelijk. Dit betekent dat zowel huurders als verhuurders aandacht moeten besteden aan de inhoud van het contract.
Maximaal toegestane percentage
Voor vrije sectorwoningen en ligplaatsen is de wettelijke bepaling duidelijk: vanaf 1 januari 2025 mag de huurverhoging niet hoger zijn dan 4,1%. Als het huurcontract een hoger percentage voorziet, is de verhoging automatisch beperkt tot 4,1%. Daarentegen is het mogelijk dat het contract een lager percentage voorziet, bijvoorbeeld 2 of 3%. In dat geval wordt de verhoging bepaald door het contractuele percentage.
Voor middenstandsbedrijfsruimten is er geen wettelijke beperking, maar geldt wel dat de verhoging redelijk moet zijn en in verhouding moet staan tot de markt. Dit betekent dat verhuurders de huur niet aarbitrair of bovenmatig mogen verhogen. Als het huurcontract een indexering voorziet, moet deze ook in lijn zijn met de markt.
Onenigheid over huurverhoging
Als huurder en verhuurder het niet eens zijn over een huurverhoging, is er een juridische weg beschikbaar. Eerst is het verstandig om in overleg te treden. Als dit niet tot een oplossing leidt, kan een partij naar de kantonrechter stappen. In het geval van middenstandsbedrijfsruimten kan de rechter eventueel een deskundige inschakelen om een marktconforme huur te bepalen.
Het is belangrijk om te weten dat de kantonrechter geen automatische bepaling doet, maar dat er een juridisch proces volgt. Huurders en verhuurders moeten zich hierop voorbereiden en eventueel juridische advies zoeken.
Overwegingen voor verhuurders en huurders
Zowel verhuurders als huurders moeten goed overleggen over de inhoud van het huurcontract. Voor verhuurders is het belangrijk om de huurverhoging redelijkerwijs te bepalen, zodat de huurprijs in lijn blijft met de markt. Voor huurders is het verstandig om te controleren of het contract een bepaling bevat over indexering of een vast percentage. Ook is het nuttig om vooraf te overleggen over eventuele huurverhogingen.
In de praktijk is het verstandig om het huurcontract regelmatig te herzien, zeker in tijden van economische onzekerheid. Dit helpt om eventuele onenigheid te voorkomen en een eerlijke huurverhoging te waarborgen.
Conclusie
De huurverhoging van bedrijfspanden in 2025 hangt af van de Consumentenprijsindex (CPI) en de inhoud van het huurcontract. Voor vrije sectorwoningen is een maximum van 4,1% toegestaan, terwijl middenstandsbedrijfsruimten onder andere regels vallen. Huurverhoging is geen wettelijk recht, maar een contractueel recht, wat betekent dat er een expliciete afspraak in het contract moet staan.
Indexering is een veelgebruikte methode, maar de exacte verhoging hangt af van de maand van verlenging van het contract. In geval van onenigheid kan een partij naar de kantonrechter stappen, maar het is verstandig om eerst in overleg te treden.
Zowel huurders als verhuurders moeten goed op de hoogte zijn van hun rechten en plichten. Het is verstandig om het huurcontract regelmatig te herzien en eventuele huurverhogingen te bespreken. Dit helpt om onenigheid te voorkomen en een eerlijke en transparante huurrelatie te waarborgen.