In 2019 zijn er duidelijke regels vastgesteld voor huurverhogingen in Nederland. Deze regels zijn afhankelijk van of een huurder woont in een sociale huurwoning of in een vrijesectorwoning. Daarnaast speelt inkomen een rol bij de toegestane huurverhoging, en is er een liberalisatiegrens die bepaalt wanneer woningen over kunnen stappen naar de vrije sector. In dit artikel worden deze regels uitgebreid toegelicht, op basis van de officiële publicaties van de Rijksoverheid en gerelateerde juridische en fiscale voorwaarden.
Inleiding
In 2019 zijn de huurprijsstijgingen in Nederland bepaald door een aantal juridische en fiscale richtlijnen, waarbij zowel sociale huurwoningen als vrijesectorwoningen hun eigen regels kregen. Voor sociale huurwoningen zijn maximaal toegestane huurverhogingen bepaald op basis van inflatie en inkomenstoets. Vrijesectorwoningen zijn sinds 2019 ook onderworpen aan een maximaal huurverhogingspercentage, hoewel deze regel pas volledig van kracht werd in 2021.
Daarnaast is er de liberalisatiegrens, die aangeeft wanneer een woning over kan stappen naar de vrije sector, en de huishoudverklaring, een juridisch instrument dat verhuurders kunnen gebruiken om een inkomensafhankelijke huurverhoging aan te zetten.
In de volgende hoofdstukken worden deze regels en praktische toepassingen nader uitgelegd.
Huurverhogingen in sociale huurwoningen
Maximale huurverhogingen
In 2019 zijn de regels voor huurverhogingen in sociale huurwoningen vastgesteld door de Rijksoverheid. De maximale huurverhoging is afhankelijk van het inkomen van de huurder. Er zijn twee belangrijke grenzen:
- Voor huishoudens met een inkomen tot en met €42.436 mag de huur maximaal met 4,1% worden verhoogd.
- Voor huishoudens met een inkomen boven €42.436 mag de huur met 5,6% worden verhoogd.
Deze percentages zijn opgebouwd uit de inflatie van 1,6% en een extra percentagepunt (2,5 of 4 procentpunt) dat afhankelijk is van het inkomensniveau. Deze regels gelden voor zelfstandige woonruimte in sociale huurwoningen.
Uitzonderingen
De huurverhoging van 4,1% geldt ook voor huishoudens van vier of meer personen en voor huishoudens met één of meer AOW-gerechtigden, ongeacht het inkomensniveau. Deze uitzonderingen zijn vastgelegd in de jaarlijkse circulaire van minister Ollongren.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Een inkomensafhankelijke huurverhoging is toegestaan voor huishoudens met een inkomensniveau boven €42.436. Voor deze verhoging is echter een huishoudverklaring vereist, die de verhuurder bij de Belastingdienst kan aanvragen via de website www.inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl. Deze verklaring is alleen toegestaan als de verhuurder een huurverhoging wil doorvoeren van meer dan 4,1%.
Beperkingen inkomensafhankelijke huurverhoging
De inkomensafhankelijke huurverhoging is niet toegestaan voor: - Huishoudens die tot een aangewezen groep van chronisch zieken en gehandicapten behoren. - Huishoudens met een inkomen lager dan €42.436 in het peiljaar 2018. - Huishoudens waarin ten minste één persoon AOW-gerechtigd is per 1 juli 2019. - Huishoudens met vier of meer personen.
Indexering van energieprestatievergoeding
Een verhuurder kan in rekening brengen wat bekend staat als een energieprestatievergoeding (EPV), maar deze is alleen toegestaan voor NOM-woningen (nul-op-de-meterwoningen). De maximale EPV-hoogte wordt jaarlijks bijgesteld op basis van de consumentenprijsindex (CPI). In 2019 is het inflatiepercentage over september 2018 gemeld door het CBS op 1,9%, wat betekent dat de maximale EPV in juli 2019 met 1,9% is verhoogd.
Huurverhogingen in vrijesectorwoningen
Maximale huurverhoging
In de vrije sector is de regel sinds 2019 dat er geen vast maximumpercentage is voor huurverhogingen, zoals dat eerder het geval was. Echter, sinds 1 mei 2021 is er wel een wettelijk maximumpercentage ingesteld. Voor 2026 is dit 4,4%, maar dit geldt pas vanaf 2026 en is niet van toepassing in 2019.
In 2019 is de vrije sector vrijgesteld van een maximumpercentage. De huurverhoging wordt bepaald door de indexeringsclausule die meestal in het huurovereenkomst is opgenomen. De verhuurder kan de huur verhogen volgens deze clausule, maar de huur mag niet hoger zijn dan wat in het contract is afgesproken.
Liberalisatiegrens
De liberalisatiegrens is het maximale huurbedrag dat een woning in de sociale sector mag vragen voordat deze over kan stappen naar de vrije sector. In 2019 is deze grens geïndexeerd naar €720,42 per maand, een kleine stijging t.o.v. de bevroren situatie van €710,68 die gold van 2016 tot 2019.
Woningen met een huur die gelijk of onder deze grens ligt, kunnen worden verhuurd in de sociale sector. Woningen boven deze grens worden overgevoerd naar de vrije sector. De liberalisatiegrens is ook verankerd in het woningwaarderingsstelsel, waarin woningen worden beoordeeld op basis van punten. In 2019 betekent de liberalisatiegrens van €720,42 dat woningen met 145 punten geliberaliseerd kunnen worden. Vanaf 1 juli 2019 is dit aantal punten gedaald naar 142, wegens de jaarlijkse indexering.
Indexering van maximale huurprijsgrenzen
De maximale huurprijsgrenzen volgens het woningwaarderingsstelsel zijn in 2019 verhoogd met het inflatiepercentage van 1,7%. Deze indexering geldt voor onzelfstandige woonruimte, zoals kamers in een studentenflat of een flat in een woning met meerdere huurders.
Deze indexering is belangrijk omdat het de woningwaardering beïnvloedt, die vaak wordt gebruikt bij het bepalen van de huurprijs en in toekenningen zoals het woningtoeslagbedrag.
Huurverhoging en woonruimte
Onzelfstandige woonruimte
Voor onzelfstandige woonruimte, zoals kamers of compartimenten in een woning, is in 2019 de maximale huurverhoging 3,1% vastgesteld. Dit percentage bestaat uit 1,6% inflatie plus 1,5 procentpunt. Deze verhoging is vanaf 1 juli 2019 van toepassing.
Woningcorporaties
Woningcorporaties zijn verplicht aan de huursombenadering. Dit betekent dat de totale huursom van alle huurders in 2019 niet meer dan 2,6% mag stijgen. Dit percentage is samengesteld uit 1,6% inflatie en 1 procentpunt.
De huursombenadering houdt ook rekening met huurharmonisatie, wat betekent dat wanneer een woning opnieuw wordt verhuurd, de huur niet te ver onder de marktprijs mag liggen. Niet alle woningen zijn in aanmerking gekomen voor deze benadering. Volgens artikel 54 lid 2 van de Woningwet zijn er uitzonderingen voor bepaalde woningen.
Huurverhoging en huurcommissie
Een huurder die niet akkoord gaat met een huurverhoging, heeft het recht om klacht te indienen bij de Huurcommissie of bij de gemeente. Vanaf 1 mei 2021 is er een wettelijk kader ingesteld dat verhuurders beperkt in hun rechten. Zo mogen ze niet: - Meer huurverhoging vragen dan het maximum; - Een nieuw huurcontract aanbieden met een hogere kale huur; - De huur opzeggen als de huurder niet instemt met een hogere huur.
Dit geldt voor huurverhogingen tussen 1 mei 2021 en 1 mei 2029. Sinds 1 juli 2024 geldt dit ook voor ligplaatsen voor woonboten.
Praktische toepassing en voorbeelden
Voorbeeld 1: Sociale huurwoning
Een huurder woont in een sociale huurwoning met een inkomensniveau van €40.000 per jaar. De maximale huurverhoging in 2019 is 4,1%. Stel dat de huur in 2018 €700 per maand was. De huur in 2019 mag dan maximaal €700 + (4,1% × €700) = €728,70 per maand zijn.
Voorbeeld 2: Vrijesectorwoning
Een huurder woont in een vrijesectorwoning. De huurovereenkomst bevat een indexeringsclausule die de huur verhoogt volgens het CPI-gebaseerde percentage van 1,9%. Stel dat de huur in 2018 €800 per maand was. De huur in 2019 is dan €800 + (1,9% × €800) = €815,20 per maand.
Wijzigingen in het huurprijsbeleid
In 2019 zijn er belangrijke wijzigingen geweest in het huurprijsbeleid van de Rijksoverheid, zoals vastgesteld in de jaarcirculaire van minister Ollongren. Deze wijzigingen zijn onder andere gericht op het bevorderen van huurstabiliteit, het verlagen van het verhuringstempo in de sociale sector, en het bevorderen van doorstroming naar de vrije sector.
De regels voor huurverhogingen zijn ook uitgebreid met maatregelen voor huurcommissies en transparantie in huurovereenkomsten, om te voorkomen dat verhuurders te hoge huurverhogingen aanbrengen of huurders onder druk zetten om akkoord te gaan met een nieuwe huurprijs.
Conclusie
In 2019 zijn er duidelijke regels vastgesteld voor huurverhogingen in Nederland. Voor huurders van sociale huurwoningen gelden maximaal toegestane verhogingen die afhankelijk zijn van inflatie en inkomenstoets. Voor huurders van vrijesectorwoningen is de huurverhoging in 2019 vrijer bepaald, maar sinds 2021 zijn er ook hier wettelijke beperkingen ingesteld.
De liberalisatiegrens is in 2019 geïndexeerd naar €720,42, waardoor meer woningen over kunnen stappen naar de vrije sector. Daarnaast zijn er jaarlijks indexeringen van maximale huurprijsgrenzen en energieprestatievergoedingen.
Huurders die ontevreden zijn over een huurverhoging, hebben het recht om klacht te indienen bij de Huurcommissie of bij de gemeente. Voor verhuurders is het belangrijk om de regels goed te begrijpen en te volgen, zowel voor juridische als voor commerciële doeleinden.