Het huren van een bedrijfspand gaat gepaard met specifieke juridische en contractuele regels, vooral wat betreft huurverhogingen. Voor bedrijven is het belangrijk om goed te begrijpen wanneer en hoe huurverhogingen mogelijk zijn, en welke rechten en plichten ze als huurder hebben. In dit artikel bespreken we de regels rondom huurverhoging van bedrijfspanden, met een nadruk op contractuele afspraken, indexering, toegestane percentages en mogelijke acties bij onenigheid. Op basis van meerdere betrouwbare bronnen uit het houdbaarheidsdomein van juridische en fiscale voorwaarden in de Nederlandse woningmarkt, geven we een overzicht van de actuele situatie en regelgeving.
Inleiding
In de Nederlandse real estate-sector gelden verschillende regels voor huurverhogingen, afhankelijk van of het om een wooneenheid of bedrijfspand gaat. Voor bedrijfspanden zijn er geen wettelijke bepalingen die automatisch een huurverhoging toestaan, zoals dat wel het geval is bij huurwoningen. In plaats daarvan is het bij bedrijfspanden contractueel geregeld, wat betekent dat huurverhogingen enkel mogelijk zijn als dit expliciet is vastgelegd in het huurcontract. In dit artikel wordt ingegaan op de belangrijkste regels en praktijken met betrekking tot huurverhoging van bedrijfspanden, met aandacht voor de rol van de ConsumentenPrijsIndex (CPI), het verschil tussen middenstandsbedrijfsruimtes en andere bedrijfsruimtes, en de mogelijke acties bij onenigheid.
Wat is een huurverhoging van een bedrijfspand?
Een huurverhoging van een bedrijfspand is een verhoging van de huurprijs van een pand dat wordt gebruikt voor zakelijke doeleinden, zoals kantoren, winkels of productiebedrijven. In tegenstelling tot huurwoningen, waar huurindexering vaak wettelijk geregeld is, is een huurverhoging bij bedrijfspanden geen wettelijk recht, maar een contractueel recht. Dit betekent dat huurverhogingen alleen mogelijk zijn als ze zijn afgesproken in het huurcontract. Deze afspraken kunnen bijvoorbeeld voorkomen in de vorm van een periodieke indexering of een bepaalde tijdsafspraken voor herziening van de huurprijs.
Wanneer is een huurverhoging toegestaan?
De toegewezen regels voor huurverhoging hangen volledig af van de inhoud van het huurcontract. In veel gevallen is er een afspraak gemaakt over:
- Periodieke huurherziening, bijvoorbeeld na 5 jaar.
- Jaarlijkse indexering, waarbij de huur verhoogd wordt op basis van de ConsumentenPrijsIndex (CPI).
- Marktgerichte aanpassing, waarbij de huurprijs wordt afgestemd op de marktsituatie van vergelijkbare panden.
Als er geen duidelijke afspraken zijn gemaakt in het contract, is het niet mogelijk voor de verhuurder om de huurprijs willekeurig te verhogen. Dit is een belangrijk punt, aangezien veel huurders onwetend zijn over hun rechten in dit opzicht.
Toegestane verhoging op basis van inflatie
Als er wel sprake is van indexering, dan mag de verhoging maximaal gelijk zijn aan het percentage van de ConsumentenPrijsIndex (CPI), dat een maatstaf is voor de inflatie in Nederland. De CPI geeft het gemiddelde stijgende percentage van de prijzen van goederen en diensten weer. Voorbeelden van toegestane verhogingen op basis van de CPI zijn:
- 3,3% in 2024
- 3,1% in 2025
- 2,8% in 2026 (voorlopig)
Deze percentages zijn gebaseerd op indexeringstabel van VanderSande.nl, die een overzicht geeft van mogelijke huurverhogingen per maand.
Belangrijk: Een verhoging mag niet bovenmatig zijn. Dit betekent dat de verhoging in verhouding moet staan tot de huurprijzen van vergelijkbare panden in de omgeving.
Onderscheid tussen middenstandsbedrijfsruimtes en andere bedrijfsruimtes
In de regelgeving wordt onderscheid gemaakt tussen middenstandsbedrijfsruimtes en overige bedrijfsruimtes. Dit heeft gevolgen voor de toegestane huurverhogingen en de manier waarop deze worden bepaald.
Middenstandsbedrijfsruimte (290-bedrijfsruimte)
Een middenstandsbedrijfsruimte is een ruimte die toegankelijk is voor het publiek en waarin producten of diensten direct worden aangeboden aan consumenten. Voor deze soort panden gelden specifieke regels. Zo is het bijvoorbeeld niet toegestaan om jaarlijks een huurverhoging uit te voeren als deze niet is vastgelegd in het huurcontract.
Overige bedrijfsruimtes
Voor overige bedrijfsruimtes, zoals kantoren of productiehallen, gelden minder strakke regels. Hier is indexering meestal toegestaan als deze is afgesproken in het contract. De verhoging kan in dat geval jaarlijks plaatsvinden, maar moet altijd in verhouding staan tot de markt en de inflatie.
Huurindexering en CPI
Een veelvoorkomende vorm van huurverhoging bij bedrijfspanden is huurindexering, waarbij de huurprijs jaarlijks wordt aangepast aan de inflatie. Deze indexering is meestal gekoppeld aan de ConsumentenPrijsIndex (CPI), die jaarlijks wordt gemeten door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Hoe werkt huurindexering?
Als er in het contract een clausule staat over huurindexering, dan kan de verhuurder de huurprijs verhogen met het percentage van de CPI. Dit percentage is de maat voor de inflatie in het afgelopen jaar. De verhoging moet onderbouwd worden en duidelijk worden aangekondigd aan de huurder.
Voorbeelden van huurindexering in 2024 en 2025
De volgende tabel geeft een overzicht van mogelijke huurverhogingen op basis van indexering:
| Indexeringsdatum | CPI-waarde | Toegestane verhoging |
|---|---|---|
| 1 januari 2025 | 131,61 | 3,5% |
| 1 februari 2025 | 132,26 | 3,5% |
| 1 maart 2025 | 128,91 | 4,0% |
| 1 april 2025 | 131,63 | 4,1% |
| 1 mei 2025 | 131,35 | 3,3% |
| 1 juni 2025 | 132,80 | 3,8% |
| 1 juli 2025 | 133,33 | 3,7% |
| 1 augustus 2025 | 134,72 | 4,1% |
| 1 september 2025 | 134,00 | 3,3% |
| 1 oktober 2025 | 136,38 | 3,1% |
| 1 november 2025 | 135,69 | 2,9% |
| 1 december 2025 | 135,99 | 2,8% |
Bron: VanderSande.nl
Let op: Deze percentages zijn voorlopig en kunnen veranderen afhankelijk van de daadwerkelijke CPI-waarden van het CBS. Het is belangrijk om dit jaarlijks te controleren.
Hoeveel mag de huur stijgen?
De hoogte van de huurverhoging hangt volledig af van de inhoud van het huurcontract. In sommige gevallen wordt er een vast percentage genoemd, zoals 3% of 4%. In andere gevallen wordt de verhoging jaarlijks berekend op basis van de CPI. Het is daarom belangrijk dat huurders hun contract goed doorlezen en eventuele bepalingen over huurindexering begrijpen.
Gebruik van de CPI-rekentool
De meeste huurverhogingen zijn in lijn met de inflatie, dus met de algemene stijging van de prijzen. Huurders kunnen de CPI-rekentool van het CBS gebruiken om te berekenen hoeveel hun huur maximaal mag stijgen. Dit is een handig instrument om te controleren of de voorgestelde verhoging in lijn is met de regels.
Acties bij onenigheid over huurverhoging
Als er een huurverhoging plaatsvindt en de huurder het niet eens is met de verhoging, zijn er meerdere acties mogelijk. Deze hangen af van de inhoud van het contract en de omstandigheden van de verhoging.
Controleer het huurcontract
Als er sprake is van onenigheid, is het eerste wat je moet doen: het huurcontract grondig doornemen. Controleer of er sprake is van indexering, en of de verhoging in lijn is met de bepalingen van het contract. Als er geen afspraken zijn gemaakt over huurindexering, is een verhoging niet toegestaan.
Bezwaar maken
Als de huurverhoging niet in lijn is met de regels of het contract, is het mogelijk om bezwaar te maken. Dit kan informeel of formeel gebeuren.
- Informeel bezwaar: Het is vaak verstandig om eerst een gesprek te voeren met de verhuurder om te uitzoeken waarom de verhoging is voorgesteld en of er ruimte is voor onderhandeling.
- Formeel bezwaar: Als dit niet werkt, kan je formeel bezwaar maken via de kantonrechter of de bedrijfshuuradviescommissie.
Voorstel doen
Het is ook mogelijk dat de huurder zelf een voorstel doet voor een nieuwe huurprijs, gebaseerd op de huurprijzen van vergelijkbare panden in de regio. Dit is een manier om tot een eerlijke overeenkomst te komen zonder dat de verhoging wordt ingevoerd.
Veranderingen in 2025
In 2025 is er geen fundamentele verandering in de regels rond huurverhoging van bedrijfspanden. Dit betekent dat de actuele regels en afspraken in huurcontracten nog steeds gelden. Wel is het belangrijk om te weten dat de ConsumentenPrijsIndex (CPI) vanaf 2026 een nieuw basisjaar gebruikt, namelijk 2025 in plaats van 2015. Dit heeft mogelijk gevolgen voor de indexering in de komende jaren, maar dit is voor 2025 nog niet van toepassing.
Huurverhoging bij kortere huurperiodes
Als het huurcontract korter is dan vijf jaar, dan zijn de regels rond huurverhoging iets anders. In dit geval is het niet toegestaan om automatisch een huurverhoging uit te voeren op basis van de CPI of indexering. Een eventuele verhoging moet dan wel het gevolg zijn van onderhandelingen tussen huurder en verhuurder, en moet in verhouding staan tot de huurprijzen van vergelijkbare panden.
Conclusie
Huurverhoging van een bedrijfspand is een complex onderwerp dat sterk afhankelijk is van de inhoud van het huurcontract. In tegenstelling tot huurwoningen zijn er geen wettelijke bepalingen die automatisch een huurverhoging toestaan. Het is daarom essentieel dat bedrijven hun contract goed doorlezen en begrijpen wat voor bepalingen zijn afgesproken. Huurindexering is vaak mogelijk, maar moet expliciet in het contract zijn vastgelegd. Als er onenigheid ontstaat, zijn er meerdere opties om bezwaar te maken of tot onderhandeling te komen. Door goed te begrijpen wat wel en niet toegestaan is, kunnen bedrijven hun rechten behouden en hun kosten onder controle houden.