Akkoord Woonbond en Aedes: Stabiele huurverhogingen op basis van driejarig inflatiegemiddelde

De huurmarkt in Nederland heeft in de afgelopen jaren te maken gehad met grote schommelingen, vooral door hoge inflatiedruk. Tegen deze achtergrond hebben de Woonbond en Aedes, namens respectievelijk huurders en woningcorporaties, een akkoord gesloten over de toekomstige huurverhogingen. Dit akkoord richt zich op het creëren van meer voorspelbaarheid en stabiliteit, zowel voor huurders als voor corporaties. In dit artikel bespreken we de inhoud van het akkoord, de doelen achter de afspraken en de mogelijke gevolgen voor de huurmarkt en woningbouw in Nederland.

Achtergrond van het akkoord

Het akkoord tussen Woonbond en Aedes is het gevolg van een wetsvoorstel van de vroegere woonminister Mona Keijzer. Dit wetsvoorstel stelde voor om de jaarlijkse huurverhoging te baseren op het gemiddelde van de inflatie van de drie voorgaande jaren. Het doel hiervan is om te voorkomen dat in perioden van hoge inflatie de huurverhoging extreem hoog uitkomt. In een jaar met hoge inflatie zou de huur anders aanzienlijk stijgen, wat voor huurders financieel onhoudbaar kan zijn.

Aedes en Woonbond steunen het idee om het gemiddelde van de afgelopen drie jaar als basis te nemen, maar ze hebben ook verbeteringen voorgesteld. Zo is er een plafond van 4% voor de gemiddelde huurverhoging. Dit betekent dat, ongeacht de inflatie, de huur in elk jaar niet harder dan 4% mag stijgen. Als de driejarige gemiddelde inflatie hoger ligt dan 4%, dan moet het Rijk compenseren voor verhuurders, omdat zij niet de gehele inflatie door kunnen rekenen aan de huur.

Het akkoord is op 20 november 2025 officieel goedgekeurd door de Verenigingsraad van de Woonbond. Sindsdien wordt er hard gewerkt om deze afspraken verwerkt te krijgen in het nieuwe wetsvoorstel.

Kern van het akkoord

Het akkoord tussen Woonbond en Aedes bevat meerdere kernpunten die gericht zijn op het creëren van een betaalbare, stabiele en voorspelbare huurmarkt. De voornaamste elementen van het akkoord zijn:

1. Gemiddelde huurverhoging op basis van driejarig inflatiegemiddelde

De huurverhoging wordt niet langer bepaald door de inflatie van één jaar, maar door het gemiddelde van de drie voorgaande jaren. Dit is bedoeld om grote sprongen in de huur te voorkomen. In een jaar met hoge inflatie zou de huur anders aanzienlijk stijgen, terwijl in een jaar met lage inflatie de huur nauwelijks zou veranderen. Door het driejarige gemiddelde te nemen, wordt de huurverhoging gelijkmatiger verdeeld over meerdere jaren.

Bijvoorbeeld: Als in het afgelopen jaar de inflatie 6% was, maar in de twee voorgaande jaren 2% en 3%, dan is het gemiddelde 3,67%. De huurverhoging zou dan 3,67% bedragen, in plaats van 6%. Dit zorgt voor een voorspelbaarder huurbudget voor huurders.

2. Plafond van 4% op de gemiddelde huurverhoging

Hoewel het driejarige gemiddelde de huurverhoging al meer gelijkmatig maakt, is er bovendien een plafond ingesteld van 4%. Dit betekent dat de huur in geen enkel jaar stijgt met meer dan 4%. Als de driejarige gemiddelde inflatie hoger dan 4% is, dan moet het Rijk compenseren voor verhuurders, omdat zij niet de gehele inflatie door kunnen rekenen aan huurders.

Dit plafond is een garantie dat de huur op de lange termijn betaalbaar blijft. Het voorkomt dat huurverhogingen boven het normale inflatieniveau gaan, wat voor huurders financieel ondraaglijk kan zijn. De compensatie voor verhuurders is daarentegen bedoeld om ervoor te zorgen dat de huur niet onder de inflatie blijft, wat zou leiden tot verlies voor woningcorporaties en minder investeringen in verbouwingen of nieuwbouw.

3. Differentiatie op individueel niveau

Hoewel de gemiddelde huurverhoging maximaal 4% mag zijn, is er wel ruimte voor kleine verschillen op individueel niveau. Woningcorporaties mogen de huur van individuele woningen maximaal 1% extra verhogen, mits dit gecompenseerd wordt bij andere woningen. Op die manier blijft de gemiddelde huurverhoging binnen het plafond van 4%.

Een voorbeeld: Als een woningcorporatie in totaal een gemiddelde huurverhoging van 4% heeft, kan deze in sommige woningen 5% verhogen, maar moet dit dan elders compenseren met een lagere verhoging. Deze beperkte differentiatie zorgt voor meer flexibiliteit, bijvoorbeeld bij huurverhogingen voor woningen met een hogere energiekostenlast of bij verhuur in duurdere regio’s.

4. Aanvullende huurverhoging voor duurzame woningen

Een ander belangrijk aspect van het akkoord is de stimulering van duurzame woningen. Woningen met energielabel A mogen een aanvullende huurverhoging van €10 per maand ontvangen bij een bewonerswissel. Huurders van deze woningen hebben immers lagere energiekosten, waardoor de extra huur in de praktijk minder zichtbaar is.

Bovendien is dit bedoeld om de verduurzaming van woningen te stimuleren. Door deze kleine extra huurverhoging te tonen, wordt het voor woningcorporaties aantrekkelijker om investeringen aan te vragen voor energiebesparende maatregelen. De combinatie van lage energiekosten en een beperkte huurverhoging maakt dit een win-win situatie voor zowel huurders als corporaties.

Doel van het akkoord

Het akkoord tussen Woonbond en Aedes heeft verschillende doelen die gericht zijn op het verbeteren van de huurmarkt en de woningbouwsector:

1. Voorspelbaarheid voor huurders en corporaties

Een van de belangrijkste doelen is het bieden van duidelijkheid en voorspelbaarheid. Huurders kunnen hun huurbudget beter plannen wanneer ze weten dat de huurverhoging niet extreem hoog kan zijn. Corporaties hebben daarentegen ook meer jaarlijks inzicht in hun inkomsten, wat essentieel is voor het plannen van investeringen in nieuwbouw, verbouwingen en verduurzaming.

2. Betaalbaarheid van huur

Door het plafond van 4% en het gebruik van het driejarige gemiddelde, wordt voorkomen dat de huur te snel stijgt. Dit helpt huurders om het huurbudget in balans te houden met hun inkomsten. Het voorkomt ook dat huurverhogingen te hard gaan stijgen, wat leidt tot armoede en onrust op de huurmarkt.

3. Stimulering van verduurzaming

De extra huurverhoging voor woningen met energielabel A helpt bij de stimulering van duurzame woningen. Huurders van deze woningen profiteren van lagere energiekosten, terwijl corporaties extra middelen krijgen om investeren in verbouwingen die de energieprestatie verbeteren. Dit is een belangrijk stuk van het beleid om de woningbouwsector duurzamer te maken.

4. Versterking van het corporatiestelsel

Woonbond en Aedes roepen samen op tot een versterking van het corporatiestelsel. Ze menen dat woningcorporaties voldoende inkomsten moeten hebben om hun maatschappelijke verantwoordelijkheid te kunnen nakomen. Daarom pleiten ze voor een verlaging van de belastingdruk op corporaties, zoals het afbouwen van de Vpb-winstbelasting en ATAD. Dit zou betekenen dat de inkomsten van sociale huur worden gebruikt voor woningbouw en onderhoud, in plaats van af te vloeien naar de staatskas.

Door het corporatiestelsel te versterken, kan er voldoende worden gebouwd en onderhouden, wat op de lange termijn leidt tot een duurzamere en betaalbare woningbouwsector.

Mogelijke gevolgen van het akkoord

Het akkoord tussen Woonbond en Aedes kan verschillende gevolgen hebben voor de huurmarkt en woningbouwsector. Deze gevolgen zijn zowel direct als op de lange termijn.

1. Langere termijn stabiliteit in de huurmarkt

Het invoeren van een driejarig gemiddelde en een plafond van 4% betekent dat de huurmarkt minder gevoelig is voor extreme inflatiedrukken. Dit zorgt voor een stabielere huurmarkt, wat gunstig is voor zowel huurders als woningcorporaties. Huurders kunnen beter plannen, en corporaties kunnen investeren in nieuwbouw en verbouwingen.

2. Mogelijke vertraging in investeringen

Er is echter ook een risico dat woningcorporaties minder snel investeren, omdat ze minder zeker zijn van hun inkomsten. De vertraging in investeringen zou kunnen leiden tot een langere tekort aan woningen, wat op termijn de huur verder zou kunnen opdrijven. Daarom is het belangrijk dat het Rijk extra subsidies of maatregelen op de lange termijn beschikbaar stelt om investeringen te stimuleren.

3. Stimulering van duurzame woningbouw

Door de extra huurverhoging voor duurzame woningen wordt het aantrekkelijker om investeringen aan te vragen voor energiebesparende maatregelen. Dit kan leiden tot een toename in het aantal woningen met energielabel A, wat op de lange termijn leidt tot lagere energiekosten voor huurders en een duurzamere woningbouwsector.

4. Impact op de huurprijsindex (HPI)

De Huurprijsindex (HPI) is een maat voor de gemiddelde huurprijs in Nederland. Het akkoord kan leiden tot een langzaamere stijging van de HPI, omdat de huurverhogingen beperkt zijn tot een plafond van 4%. Dit zorgt voor een meer gestabiliseerde huurmarkt, maar kan ook leiden tot een relatief lagere groei van de HPI in vergelijking met andere landen.

5. Mogelijke druk op het Rijk

Het Rijk moet compenseren als de driejarige gemiddelde inflatie boven het plafond van 4% uitkomt. Deze compensatie betekent extra uitgaven voor de overheid, wat in tijden van hoge inflatie kan leiden tot financiële druk. Het Rijk moet dus zorgen dat er voldoende middelen zijn beschikbaar voor deze compensatie, zonder dat dit leidt tot verder inkrimpen van andere beleidslijnen.

Conclusie

Het akkoord tussen Woonbond en Aedes is een belangrijke stap richting een stabielere en voorspelbaardere huurmarkt. Door het invoeren van een driejarig inflatiegemiddelde en een plafond van 4%, wordt voorkomen dat de huur extreem snel stijgt. Bovendien wordt er ruimte gecreëerd voor kleine verschillen op individueel niveau en wordt de verduurzaming van woningen gestimuleerd.

Het akkoord biedt zowel huurders als woningcorporaties duidelijkheid over de toekomst. Huurders kunnen hun huurbudget beter plannen, en corporaties kunnen investeren in nieuwbouw, verbouwingen en duurzame woningen. Bovendien roepen Woonbond en Aedes op tot versterking van het corporatiestelsel, waaronder verlaging van de belastingdruk.

De gevolgen van het akkoord zullen zich op de lange termijn voordelig tonen voor de huurmarkt en de woningbouwsector. Het is echter belangrijk dat het Rijk de nodige maatregelen neemt om investeringen te stimuleren en compensatie te verlenen bij hoge inflatiedruk. Alleen dan kan het akkoord zijn doel bereiken: een betaalbare, stabiele en voorspelbare huurmarkt in Nederland.