De energieprestatie van huurwoningen speelt een steeds belangrijkere rol in de huurmarkt en in de regelgeving rond verhuur. Sinds 1 januari 2023 telt het energielabel mee in het woningwaarderingsstelsel (WWS), wat direct invloed heeft op de maximale huurprijs. Woningen met een slecht energielabel (E, F of G) kunnen op dit moment minder verhuurd worden, en vanaf 2029 moet deze categorie woningen verduurzaam worden tot minimaal energielabel D.
In deze artikel geef ik een overzicht van de juridische en praktische gevolgen van een slecht energielabel voor huurders en verhuurders. Ik leg uit hoe het energielabel invloed heeft op de huurprijs, welke maatregelen huurders kunnen ondernemen bij huurverlaging, en wat verhuurders kunnen doen om hun huurwoningen verduurzaam te maken. Daarnaast worden de juridische kaders en de betekenis van de toekomstige verplichtingen toegelicht.
Het woningwaarderingsstelsel en het energielabel
Sinds 1 juli 2024 is het energielabel officieel een onderdeel van het woningwaarderingsstelsel (WWS), een puntensysteem dat de maximale huurprijs voor sociale en gedeeltelijk geliberaliseerde huurwoningen bepaalt. Dit betekent dat woningen met een slechter energielabel (E, F of G) minder punten krijgen dan woningen met label D of hoger. Woningen met label A, B of C ontvangen daarentegen extra punten, wat gunstig werkt op de maximale huurprijs.
De ingreep in het WWS is onderdeel van de Wet betaalbare huur, die gericht is op het verlagen van huurkosten en het stimuleren van verduurzaming in de woningbouw. Het energielabel wordt dus niet alleen gebruikt als informatief gereedschap voor huurders, maar ook als een juridisch relevante parameter bij het bepalen van de huurprijs.
Invloed van het energielabel op huurprijs en huurverlaging
Het energielabel kan leiden tot een lager puntenaantal in het WWS, wat op zijn beurt kan resulteren in een lagere maximale huurprijs. Dit betekent dat huurders in theorie een recht op huurverlaging hebben als de huidige huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs die is berekend op basis van de puntentelling.
De mogelijkheid tot huurverlaging is echter niet automatisch wanneer het energielabel slecht is. Het hangt af van meerdere factoren, zoals de ingangsdatum van het huurcontract, de WOZ-waarde van de woning, en de toepassing van andere parameters in het puntensysteem. Bijvoorbeeld, een woning kan qua andere eigenschappen (zoals buitenruimte of sanitair) aanzienlijk meer punten opleveren, waardoor de aftrek voor het slechte energielabel gedeeltelijk of volledig gecompenseerd kan worden.
Bij huurcontracten die zijn ingegaan voor 1 juli 2024 geldt de oude puntentelling, zonder aftrek voor energielabels. Hierdoor is een huurverlaging in die gevallen niet mogelijk. Huurders met een contract vanaf die datum kunnen echter hun huurprijs checken via de online tool van de Huurcommissie om te zien of de huidige huurprijs hoger is dan toegestaan.
Hoe werkt de huurverlaging in de praktijk?
Als het energielabel van de huurwoning invloed heeft op de puntentelling en daarmee op de maximale huurprijs, kan een huurder een verzoek indienen voor huurverlaging. Dit kan op meerdere manieren:
Een voorstel doen aan de verhuurder: Huurders kunnen het initiatief nemen en een voorstel doen om de huurprijs te verlagen. Er is een modelbrief beschikbaar via de Huurcommissie om dit proces te vergemakkelijken.
De huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie: De Huurcommissie kan de maximale huurprijs bepalen aan de hand van het puntensysteem. Deze toets is bindend voor verhuurders, en als de huidige huurprijs hoger is dan de berekende maximale huurprijs, dan is een huurverlaging mogelijk.
Aanvragen via een huuradviesorganisatie: Organisaties zoals !WOON helpen huurders bij het berekenen van de maximale huurprijs en het indienen van een verzoek tot huurverlaging.
Het is belangrijk om op te merken dat huurverlaging alleen mogelijk is binnen het kader van de Wet betaalbare huur en voor huurwoningen in het laag of middel segment. Voor huurwoningen in het hoog segment of voor particuliere huurwoningen zijn andere regels van toepassing.
Verplichtingen voor verhuurders: Verduurzaming naar minimaal energielabel D
Vanaf 1 januari 2029 is het verplicht dat huurwoningen met een energielabel E, F of G zijn verduurzaam tot minimaal energielabel D. Dit is een juridisch bindende maatregel die door de overheid wordt ingevoerd om het woningvoorraf verduurzaam te maken en de CO₂-uitstoot te verlagen.
Deze verplichting geldt voor vrijwel alle huurwoningen, met uitzondering van monumenten, kleine vrijstaande woningen en huurwoningen binnen een gemengde VVE. Verhuurders kunnen terecht komen bij gemeenten voor handhaving als ze de verplichting niet nakomen.
De overheid ondersteunt verhuurders met financiële subsidies via de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH). Daarnaast zijn er ondersteuningspakketten voor particuliere verhuur, waaronder tools en informatie om verduurzamingsprojecten te begeleiden.
Wat betekent dit voor de huurmarkt?
De invoering van het energielabel in het WWS en de toekomstige verplichting tot verduurzaming naar minimaal label D hebben een directe impact op de huurmarkt. Woningen met een slecht energielabel worden minder aantrekkelijk voor huurders, die steeds bewuster worden van hun energiekosten en milieubelasting.
Huurders geven nu een voorkeur aan woningen met een hoog energielabel, omdat dit leidt tot lage energiekosten en een comfortabeler leefmilieu. Voor verhuurders betekent dit dat huurwoningen met een slecht energielabel lastiger te verhuren zijn en dat ze eventueel minder kunnen vragen in huurprijs.
Daarnaast kan een slecht energielabel leiden tot hogere energiekosten voor de huurder, wat vooral problematisch is tijdens perioden van hoge energiaprijs. Dit kan leiden tot financiële druk voor huurders en kan bijdragen aan het verschijnsel van energiearmoede.
Hoe kan een verhuurder het energielabel verbeteren?
Er zijn verschillende maatregelen die verhuurders kunnen nemen om het energielabel van hun huurwoning te verbeteren. De keuze hangt af van de huidige staat van de woning en de financiële mogelijkheden van de verhuurder. Enkele veelvoorkomende maatregelen zijn:
Isolatie: Een van de meest effectieve manieren om het energielabel te verbeteren is door goede isolatie toe te passen. Dit betreft isolatie van dak, muren, vloeren en ramen. Een woning verliest gemiddeld 25 à 30% van de warmte via het dak. Goede dakisolatie kan daarom aanzienlijk invloed hebben op het energielabel.
Verwarming: Vervanging van oude cv-ketels door energiezuinigere modellen, zoals warmtepompen, is een efficiënte manier om het energielabel te verbeteren. Warmtepompen gebruiken minder energie om warm water en verwarming te genereren.
Ventilatie: Een mechanisch ventilatiesysteem kan ervoor zorgen dat de luchtcirculatie beter is, wat leidt tot minder energieverlies en een gezonder leefmilieu.
Zonnepanelen: Het installeren van zonnepanelen is een manier om duurzame energie op te wekken en de energiekosten te verlagen. Zonnepanelen kunnen vooral gunstig werken in combinatie met een warmtepomp of een energiezuinig verwarmingsstelsel.
Voordelen van verduurzaming voor verhuurders
Hoewel verduurzaming van huurwoningen kost, zijn er meerdere voordelen voor verhuurders die dit proces doorlopen:
Hogere huurprijzen: Woningen met een goed energielabel zijn aantrekkelijker voor huurders, waardoor verhuurders hogere huurprijzen kunnen vragen.
Minder leegstand: Energiezuinige woningen worden sneller verhuurd, waardoor verhuurders minder tijd hebben zonder huurinkomsten.
Toekomstbestendigheid: De wetgeving rond verduurzaming wordt steeds strenger. Door nu al te investeren in verduurzaming, zorgen verhuurders dat hun woning toekomstbestendig is en aan de toekomstige eisen voldoet.
Financiële ondersteuning: De overheid biedt subsidies en andere vormen van ondersteuning aan verhuurders die hun woning verduurzaam willen maken. Dit kan het financiële risico verlagen.
Uitzonderingen en juridische kaders
Niet alle huurwoningen zijn onderworpen aan dezelfde verplichtingen. Er zijn uitzonderingen voor huurwoningen die niet verplicht zijn tot verduurzaming naar minimaal energielabel D. Dit betreft:
Monumenten: Gebouwen met beschermd status hoeven niet verduurzaam te worden volgens de nieuwe eisen.
Kleine vrijstaande woningen: Deze woningen vallen buiten de verplichting tot verduurzaming.
Huurwoningen binnen een gemengde VVE (koop- en huurwoningen): Deze woningen hebben specifieke richtlijnen.
De nieuwe energieprestatie-eisen worden vanaf 2026 vastgelegd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en gelden vanaf 1 januari 2029. Voor een goede balans tussen de belangen van huurders en verhuurders is er géén verhuurverbod voor huurwoningen met een energielabel E, F of G. Verhuurders kunnen dus de woning blijven verhuren, maar gemeenten kunnen wel optreden om te stimuleren dat verhuurders de huurwoning verbeteren naar tenminste label D.
Samenvatting
Het energielabel van een huurwoning heeft een directe invloed op de huurprijs, omdat het sinds 1 juli 2024 een onderdeel is van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Woningen met een slecht energielabel (E, F of G) krijgen minder punten en dus een lagere maximale huurprijs. Dit kan leiden tot een recht op huurverlaging voor huurders, mits de huidige huurprijs hoger is dan de berekende maximale huurprijs.
Vanaf 2029 is het verplicht dat deze woningen verduurzaam worden tot minimaal energielabel D. Verhuurders kunnen terecht komen bij gemeenten voor handhaving als ze de verplichting niet nakomen. De overheid ondersteunt verhuurders met subsidies en tools om verduurzamingsprojecten te begeleiden.
Huurders geven steeds vaker de voorkeur aan woningen met een goed energielabel, omdat dit leidt tot lagere energiekosten en een aantrekkelijker woning. Verhuurders die investeren in verduurzaming zullen niet alleen juridische verplichtingen nakomen, maar ook profiteren van hogere huurprijzen en minder leegstand.