Sinds het invoeren van nieuwe wetgeving rondom energieprestaties in huurwoningen, verandert er veel in de relatie tussen verhuurder en huurder. De veranderingen gaan niet alleen over huurverhogingen, maar ook over het energielabel van een woning. Dit label speelt een steeds grotere rol bij het bepalen van de maximale huurprijs, het verhuren van de woning en toekomstige verplichtingen voor verduurzamingsmaatregelen. In dit artikel bespreken we hoe het energielabel beïnvloedt of de huur verhoogt of verlaagt kan worden, wat de gevolgen zijn voor huurders en verhuurders, en welke maatregelen nu al genomen kunnen worden om in de toekomst goed op de balans te blijven.
Wat is het verband tussen energielabel en huurverhoging?
Sinds 1 januari 2023 telt het energielabel mee in het woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntensysteem dat bepaalt welke maximale huurprijs voor een huurwoning toegestaan is. Dit betekent dat huurwoningen met een goed energielabel (A, B of C) meer punten krijgen, wat leidt tot een hogere maximale huurprijs. Daarentegen krijgen woningen met een slecht energielabel (D, E, F of G) minder punten of zelfs aftrekpunten, waardoor de huurprijs lager kan zijn.
Aftrekpunten bij slecht energielabel
In het kader van de wet betaalbare huur, ingevoerd op 1 juli 2024, zijn de regels nog verder aangescherpt. Woningen met een energielabel E, F of G leveren nu aftrekpunten op in het WWS. Deze aftrek zorgt ervoor dat de maximale huurprijs van de woning kan dalen. Dit betekent dat in sommige gevallen huurders mogelijk recht hebben op huurverlaging, als de huurprijs hoger is dan de nieuwe maximale huurprijs die uit de puntentelling volgt.
Het effect van het energielabel op de huurprijs is echter niet lineair. De WOZ-waarde, de oppervlakte van de woning, de aanwezigheid van een keuken, sanitair en buitenruimte, en andere factoren bepalen ook de eindprijs. Soms betalen huurders minder dan de maximale huurprijs die hun woning op punten waard is. In die gevallen levert het slechte energielabel dus geen huurverlaging op, aangezien de huidige huurprijs toch al beneden de toegestane maximumprijs ligt.
Uitzonderingen en tijdsplanning
Voor huurcontracten die zijn ingegaan voor 1 juli 2024, geldt nog de oude puntentelling, waarbij het energielabel niet meespeelde in de bepaling van de huurprijs. Voor huurders in deze situatie is het niet mogelijk om een huurverlaging aan te vragen op grond van het energielabel. Voor huurcontracten vanaf 1 juli 2024 geldt de nieuwe puntentelling inclusief aftrekpunten.
Naast het bepalen van huurprijzen heeft het energielabel ook invloed op de toekomstige verplichte verduurzamingsmaatregelen. Eigenaren van huurwoningen met een energielabel E, F of G moeten hun woning uiterlijk op 1 januari 2029 verduurzamen naar minimaal energielabel D. Dit is een verplichte maatregel om de woningvoorraad in Nederland te verduurzamen en bij te dragen aan de klimaatdoelen van het land.
Gevolgen van een slecht energielabel voor huurders
Een slecht energielabel heeft meerdere gevolgen voor huurders. Ten eerste beïnvloedt het het woningwaarderingsstelsel, wat kan leiden tot lagere huurprijzen of zelfs huurverlaging als het energielabel bijdraagt aan een verlaagde maximale huurprijs. Daarnaast beïnvloedt het energielabel ook de verhuurbaarheid van de woning. Huurders geven tegenwoordig steeds vaker de voorkeur aan woningen met een goed energielabel, omdat deze woningen lagere energiekosten hebben en dus betaalbaarder zijn in de lange termijn.
Een woning met een slecht energielabel is dus moeilijker te verhuren, wat betekent dat verhuurders minder keuze hebben bij huurders en misschien genoodzaakt zijn om de huurprijs verder te verlagen. Bovendien zit een slecht energielabel vaak gepaard met hoge energiekosten, wat voor huurders een financiële last kan vormen, vooral in tijden van hoge energieprijzen.
Huurverlaging bij slecht energielabel: Wat is mogelijk?
Als de huurprijs van je woning hoger is dan de maximale huurprijs bepaald door het nieuwe woningwaarderingsstelsel (inclusief aftrek voor het energielabel), dan heb je recht op huurverlaging. Dit geldt voor huurders van sociale huurwoningen of huurders in het laag of middel segment, afhankelijk van de ingangsdatum van het huurcontract.
Huurders kunnen dit aan hun verhuurder voorstellen via een modelbrief van de Huurcommissie. De huurcommissie kan ook ingeschakeld worden om de huurprijs te toetsen. In dat geval stelt de commissie de maximale huurprijs vast, inclusief de eventuele aftrekken vanwege het energielabel. De huurverlaging kan terugwerkend worden ingevoerd, afhankelijk van de omstandigheden.
Voor huurders die benieuwd zijn naar hun energielabel, is dit via de website energielabel.nl te raadplegen. Als het energielabel nog niet bekend is, kan het verhuurder een nieuwe evaluatie aanvragen. Als na de huurverhoging blijkt dat het energielabel slecht is, wordt de huur automatisch aangepast. Dit gebeurt zonder dat de huurder zelf actie moet ondernemen.
Uitzonderingen op huurverhoging
In sommige gevallen geldt er geen huurverhoging, zelfs als de kale huur lager is dan € 350 per maand. Dit is het geval als de woning een slecht energielabel heeft (D, E, F of G). In dat geval is de huur niet toegestaan om te stijgen, ongeacht de streefhuur of WOZ-waarde. Het doel hierachter is om de huur te beperken in woningen die al een hoge energiekostenlast hebben.
Gevolgen van een slecht energielabel voor verhuurders
Voor verhuurders van woningen met een slecht energielabel zijn er ook belangrijke gevolgen. Ten eerste kan een slecht label leiden tot lagere huurprijzen of moeilijkere verhuurbaarheid, wat de rendementen van het pand kan beïnvloeden. Daarnaast geldt er een verplichte verduurzamingsmaatregel voor woningen met een energielabel E, F of G. Deze woningen moeten voor 1 januari 2029 verduurzamen naar minimaal energielabel D.
Hoewel er geen verhuurverbod is voor huurwoningen met een slecht energielabel, moeten verhuurders er rekening mee houden dat gemeenten actief kunnen optreden om hen te stimuleren tot verbetering. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van subsidies, aansporingen of regelgeving op gemeentelijk niveau.
Mogelijkheid tot verduurzaming
Het is belangrijk dat verhuurders nu al plannen maken voor verduurzamingsmaatregelen. Dit is niet alleen verplicht in 2029, maar het is ook in het belang van de huurprijs en de verhuurbaarheid. Investeringen in isolatie, warmtepompen of andere maatregelen kunnen ertoe leiden dat het energielabel verbetert, waardoor de maximale huurprijs stijgt en het pand aantrekkelijker wordt voor huurders.
De Rijksoverheid stelt duidelijke richtlijnen en informatie beschikbaar over de maatregelen die leiden tot een beter energielabel. Verhuurders kunnen ook terecht bij een erkende energielabeladviseur voor een inspectie van het pand. Deze adviseurs kunnen een energielabel opstellen en aanbevelingen doen voor verbeteringen.
Waarom investeren in verduurzaming?
Naast de wettelijke verplichtingen is er ook een economische motivatie om nu al maatregelen te nemen. Verduurzame woningen hebben lagere energiekosten en een hoger aantrekkingskracht voor huurders, wat leidt tot hoge huurprijzen en een snelle verhuur. Bovendien verhogen verduurzamingsmaatregelen de waarde van het pand, wat gunstig is bij eventuele verkoop of verhuur overeenkomsten op lange termijn.
Wat betekent dit voor de toekomstige huurmarkt?
De inwerkingtreding van de nieuwe regels betreffende energielabels en huurprijsbepaling heeft betekenisvolle gevolgen voor de huurmarkt. In de toekomst wordt het steeds belangrijker om woningen met een goed energielabel te hebben, zowel vanwege de wettelijke verplichtingen als vanwege de marktverwachtingen.
Toekomstige eisen voor huurwoningen
De eisen rondom het energielabel worden ingeburgerd in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), waarin de minimale eisen voor energieprestatie worden vastgelegd. Deze eisen gelden vanaf 2029 en zijn een logische uitwerking van de klimaatdoelen van het land. Verhuurders die nu niet actie ondernemen, zullen later worden geconfronteerd met hoge renovatiekosten en mogelijk verplichte werken.
Er zijn ook uitzonderingen voor bepaalde categorieën huurwoningen, zoals monumenten en kleine vrijstaande woningen, waarvoor de eisen minder strikt zijn. Dit is vanwege de historische waarde of het feit dat deze woningen niet gemakkelijk te verduurzamen zijn.
Het belang van een energielabel bij verhuring
Verhuurders zijn verplicht om het energielabel te overhandigen bij het verhuren van een woning. Dit label geeft aan huurders een idee van de energieprestaties van de woning. Huurders die een woning met een slecht label huren, lopen het risico op hoge energiekosten, wat hun maandlasten aanzienlijk kan verhogen.
Daarnaast heeft een slecht energielabel ook een negatieve invloed op de verhuurbaarheid. Huurders geven steeds vaker de voorkeur aan woningen met een goed energielabel, omdat deze woningen betaalbaarder zijn in de lange termijn. Verhuurders met een slecht label lopen dus risico op lange leegstand en lage huurprijzen.
Conclusie
Het energielabel van een huurwoning heeft een steeds grotere invloed op de huurprijs, de verhuurbaarheid en de verplichte verduurzamingsmaatregelen. Sinds 1 januari 2023 telt het energielabel mee in het woningwaarderingsstelsel, wat betekent dat woningen met een slecht label minder punten krijgen en dus een lagere huurprijs kunnen hebben. In combinatie met de invoering van de wet betaalbare huur, zijn er nu aftrekpunten voor woningen met een slecht energielabel.
Huurders kunnen in sommige gevallen recht hebben op huurverlaging, als de huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs bepaald via het WWS. Dit is mogelijk voor huurders van sociale huurwoningen of huurders in het laag of middel segment. Huurverlaging is echter niet altijd mogelijk, omdat de huidige huurprijs al beneden de toegestane maximumprijs kan liggen.
Voor verhuurders is het belangrijk om nu al plannen te maken voor verduurzamingsmaatregelen, omdat woningen met een slecht energielabel uiterlijk op 1 januari 2029 verbeterd moeten worden. Dit is niet alleen verplicht, maar ook in het economisch belang van de verhuurder. Goed geïsoleerde woningen met een hoog energielabel hebben een hogere huurprijs, zijn eenvoudiger te verhuren en hebben een lagere energiekostenlast voor de huurder.
In de toekomst zal het energielabel een nog grotere rol spelen in de huurmarkt. Huurders zullen steeds meer aandacht besteden aan energieprestaties, en verhuurders die niet vooruitkijken, lopen het risico op verlies aan huurinkomsten en verplichte werken in de toekomst. Het is daarom verstandig om nu al actie te ondernemen, bijvoorbeeld door het energielabel van je woning te controleren en eventueel maatregelen te nemen om het te verbeteren.