Inleiding
De Leegstandswet is een juridisch instrument dat in Nederland wordt ingezet om de leegstand van woningen te beperken. Het biedt woningeigenaren de mogelijkheid om leegstaande panden tijdelijk te verhuren, waardoor leegstand kan worden voorkomen of verlaagd. Dit is een belangrijk onderdeel van het woonbeleid en draagt bij aan de leefbaarheid van wijkgebeheerde gebieden. Voor deze tijdelijke huurovereenkomsten gelden specifieke regels, waaronder ook de huurverhoging.
In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de regels rondom huurverhoging bij Leegstandswetverhuur. Het artikel richt zich op de juridische kaders, de praktijktoepassing en de beperkingen die zijn opgenomen in de beschikbare bronnen. Op basis van deze informatie kan worden ingeschat wat een verhuurder in dit kader mag doen en wat de gevolgen zijn van het overschrijden van de regels.
Wat is de Leegstandswet?
De Leegstandswet maakt het mogelijk voor woningeigenaren om leegstaande woningen tijdelijk te verhuren. Deze tijdelijke huurovereenkomsten zijn bedoeld om leegstand te voorkomen en het woonbeleid te ondersteunen. De wet is vooral gericht op woningen die voor verkoop zijn bestemd of op panden die geregeerd worden in de context van herinrichting of stedelijke vernieuwing.
De huurovereenkomst onder de Leegstandswet is een tijdelijke huurovereenkomst, die maximaal drie jaar mag duren. Deze huurovereenkomst kan slechts worden gesloten met een vergunning van de gemeente. Bovendien moet in de huurovereenkomst duidelijk worden vermeld dat het contract op basis van deze vergunning is gesloten. Als dit niet gebeurt, is er sprake van een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming, wat andere regels tot gevolg heeft.
Huurverhoging bij Leegstandswetverhuur
Bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet zijn er verschillende regels inzake huurverhoging, afhankelijk van de aard van de woning. Deze beperkingen zijn bedoeld om te zorgen voor een balans tussen de belangen van verhuurder en huurder.
1. Beperkingen op huurprijs en -verhoging
Bij huurovereenkomsten op grond van de Leegstandswet geldt in sommige gevallen het woningwaarderingsstelsel. Dit is het systeem dat in Nederland wordt gebruikt om huurprijzen te bepalen voor huurders die recht hebben op huurbescherming. De huurprijs wordt bepaald op basis van de woningwaarde, die afgeleid wordt uit het aantal punten dat de woning behaalt voor kenmerken zoals grootte, ligging, enzovoort.
Situatie 1: Te koop staande woning (koopwoning)
Bij een te koop staande woning die vroeger door de eigenaar is bewoond, geldt het woningwaarderingsstelsel niet. Dit betekent dat de huurprijs vrij is en niet wordt getoetst door een huurcommissie. De verhuurder bepaalt zelf hoeveel hij wil vragen voor het verhuren van de woning. Er zijn geen beperkingen van de Leegstandswet op de huurprijs of huurverhoging in deze situatie.
Situatie 2: Eerder verhuurde woning
Bij een woning die eerder regulier is verhuurd, geldt het woningwaarderingsstelsel wel. Dit betekent dat de huurprijs en eventuele huurverhogingen worden beperkt door de regels van het stelsel. De maximale huurprijs wordt bepaald op basis van de puntenwaarde van de woning en deze is vermeld in de Leegstandswetvergunning.
Situatie 3: Nieuwbouw- of sloopwoningen
Woningen die nieuwbouw zijn of die zijn bestemd voor sloop of renovatie, vallen ook onder de Leegstandswet. Bij deze soorten woningen is het woningwaarderingsstelsel niet van toepassing, wat betekent dat de huurprijs vrij is voor de verhuurder. In deze gevallen kan een huurverhoging worden gedaan, zolang deze niet in tegenspraak is met de vergunning of andere juridische regels.
2. Opzegtermijnen en huurverhoging
Bij Leegstandswetverhuur is er sprake van beperkte huurbescherming. Dit heeft gevolgen voor de opzegtermijnen en dus ook voor eventuele huurverhogingen.
- Verhuurder: mag op elk moment de huurovereenkomst beëindigen, mits de wettelijke opzegtermijn van minstens drie maanden wordt nageleefd.
- Huurder: heeft het recht om op te zeggen, maar dan moet hij binnen een maximumtermijn van één maand dat doen.
Deze regels zijn belangrijk bij huurverhogingen, omdat een huurverhoging vaak pas in werking kan treden na een nieuwe huurovereenkomst. Bij een Leegstandswetverhuur is het echter mogelijk om deze huurovereenkomst op elk moment tussentijds te beëindigen, mits de opzegtermijn is nageleefd. Dit biedt de verhuurder dus meer flexibiliteit.
3. Geen opzegtermijn vereist bij einde vergunning
Een belangrijke kenmerk van de Leegstandswetverhuur is dat de huurovereenkomst automatisch beëindigt bij het verstrijken van de vergunning. Er is geen opzegtermijn vereist in dit geval. Dit betekent dat de verhuurder niet hoeft op te zeggen als de vergunning is verlopen.
Een huurverhoging kan dan pas worden ingevoerd in een nieuwe huurovereenkomst. Bijvoorbeeld, als de verhuurder een nieuwe vergunning aanvraagt en een nieuwe huurovereenkomst sluit op basis daarvan.
Praktijkvoorbeelden en situaties
Voorbeeld 1: Verhuren van een te koop staande woning
Een woningeigenaar wil zijn woning, die hij al jaren zelf bewoont, verkopen. Omdat het pand leeg staat, wil hij het tijdelijk verhuren. Hij aanvraagt bij de gemeente een Leegstandswetvergunning. De vergunning wordt verleend voor twee jaar. De huurovereenkomst bevat de benodigde details over de vergunning.
De woning is een te koop staande woning die vroeger door de eigenaar is bewoond. De huurprijs wordt vrij vastgesteld, omdat het woningwaarderingsstelsel niet van toepassing is. De verhuurder stelt een huurprijs van €2.200 per maand in. De huurder betaalt dit zonder beperking.
Na twee jaar verloopt de vergunning. De verhuurder heeft geen nieuwe huurovereenkomst opgesteld en de huurder betaalt de huur verder. Omdat de huurovereenkomst automatisch is beëindigd, ontstaat er een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming. De verhuurder mag nu geen huurverhoging meer op eenvoudige wijze doorvoeren, omdat hij nu onder de huurbeschermingsregels valt.
Voorbeeld 2: Eerder verhuurde woning
Een woning is eerder verhuurd en is nu leegstaande, omdat de vorige huurder is vertrokken. De verhuurder wil de woning tijdelijk verhuren om leegstand te voorkomen. Hij aanvraagt een Leegstandswetvergunning.
De woning valt onder het woningwaarderingsstelsel, omdat ze eerder regulier is verhuurd. De gemeente stelt een maximale huurprijs vast van €1.800 per maand. De verhuurder sluit een huurovereenkomst op basis van deze vergunning.
Bij de huurovereenkomst is sprake van een huurprijs van €1.800. Een huurverhoging zou moeten gebeuren binnen de regels van het woningwaarderingsstelsel. De verhuurder mag dus geen willekeurige prijs vragen, zoals bijvoorbeeld €2.100. Hij moet binnen de bepalingen van het stelsel blijven.
Na twee jaar verloopt de vergunning. De huurovereenkomst is afgelopen, maar de huurder blijft wonen met toestemming van de verhuurder. Dit leidt tot een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming. De huurprijs kan nu niet vrij worden bepaald en moet door een huurcommissie worden getoetst op redelijkheid.
Risico’s en voorkomende fouten
Het gebruik van de Leegstandswetverhuur vraagt om aandacht bij zowel verhuurders als huurders. Enkele veelvoorkomende risico’s zijn:
Vergunning verloopt onopgemerkt: Als een verhuurder niet op de hoogte is van de einddatum van de vergunning en deze verloopt, kan de huurovereenkomst automatisch veranderen in een reguliere huurovereenkomst. Dit heeft juridische gevolgen en beperkt de mogelijkheden tot huurverhoging.
Geen duidelijke vermelding in huurovereenkomst: Als de huurovereenkomst niet duidelijk vermeldt dat het contract op basis van de Leegstandswet is gesloten, wordt het contract geacht onder huurbescherming te vallen. Dit verandert de regels rondom opzegtermijnen en huurverhoging.
Verkeerde soort woning aangemerkt: De Leegstandswet is alleen van toepassing op bepaalde soorten woningen (zoals te koop staande woningen, sloop- of renovatieprojecten, of groepshuisvesting). Als de woning niet onder deze categorieën valt, is de Leegstandswet niet van toepassing.
Mistiming bij huurverhoging: Als een verhuurder een huurverhoging wil doorvoeren, moet hij dit doen binnen de juridische kaders. Bij een reguliere huurovereenkomst kan dit bijvoorbeeld niet zonder toetsing door een huurcommissie.
Wat gebeurt er als de vergunning is verlopen?
Als een Leegstandswetvergunning is verlopen en de huurovereenkomst niet is beëindigd, kan dit leiden tot een automatische overgang naar een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming. Dit gebeurt als de huurder na het einde van de tijdelijke huurovereenkomst, met toestemming van de verhuurder, verder blijft wonen en de huur blijft worden betaald. In dat geval is er sprake van een nieuwe huurovereenkomst die onder de huurbeschermingswetten valt.
Dit heeft belangrijke gevolgen voor eventuele huurverhogingen. In een reguliere huurovereenkomst kan een huurverhoging alleen worden doorgevoerd na goedkeuring van een huurcommissie. Dit geldt niet voor huurovereenkomsten op grond van de Leegstandswet.
Samenvatting
De Leegstandswet biedt woningeigenaren een wettelijke kader om leegstaande woningen tijdelijk te verhuren. Hierbij zijn er specifieke regels inzake huurverhoging, die afhankelijk zijn van de aard van de woning. Voor te koop staande woningen en sloop- of renovatieprojecten geldt geen woningwaarderingsstelsel, wat betekent dat de huurprijs vrij is. Voor eerder verhuurde woningen geldt wel het stelsel, wat beperkingen oplegt aan de huurprijs en eventuele verhogingen.
De regels rondom opzegtermijnen en het verloop van de vergunning zijn ook belangrijk bij huurverhoging. Bij verloop van de vergunning verandert een Leegstandswetverhuur contract automatisch in een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming, wat juridische gevolgen heeft.
Het gebruik van de Leegstandswet vraagt om zorgvuldigheid en juridische kennis, zowel voor verhuurders als voor huurders. Het is daarom aan te raden om juridisch advies in te winnen bij het aanvragen van een vergunning of bij het sluiten van een huurovereenkomst op grond van de wet.