De huurmarkt in Nederland heeft in de afgelopen jaren onderhevig geraakt aan sterke veranderingen, met name op het gebied van geliberaliseerde huurprijzen en -verhogingen. Deze veranderingen zijn voortgekomen uit maatregelen genomen door de overheid, met als doel huurders te beschermen tegen hoge jaarlijkse huurstijgingen. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de huidige situatie op de markt, de juridische kaders en de gevolgen voor zowel huurders als verhuurders. De aandacht gaat uit naar de wet maximering huurprijsverhogingen, de betekenis van geliberaliseerde huurovereenkomsten en de effecten op investeringsgedrag en marktdruk.
Wat is een geliberaliseerde huurprijs?
Een geliberaliseerde huurprijs is van toepassing op woningen die behoren tot de vrije sector. Dit betekent dat de verhuurder vrij is om de huurprijs zelf te bepalen, binnen bepaalde wettelijke kaders. In tegenstelling tot sociale huurwoningen, waarin de huurprijs beperkt is aan het woningwaarderingsstelsel (ook wel puntenstelsel genoemd), is er voor geliberaliseerde huurprijzen geen dergelijke strakke regelgeving. De prijs wordt hier voornamelijk bepaald door vraag en aanbod, factoren zoals de ligging van de woning en de huidige marktsituatie.
Een geliberaliseerde huurovereenkomst kan echter bepaalde beperkingen kennen, vooral wat betreft huurverhogingen. Deze beperkingen zijn vastgelegd in de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten. Deze wet is ontworpen om huurders te beschermen tegen te hoge jaarlijkse stijgingen van de huurprijs, en bepaalt een maximumpercentage waarmee een huurprijs mag stijgen.
Wat is de wet maximering huurprijsverhogingen?
De Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten is in werking getreden op 1 mei 2021 en beperkt de jaarlijkse huurverhoging voor huurwoningen in de vrije sector. Tot en met 30 april 2024 was de maximale huurverhoging beperkt tot het laagste van twee percentages:
- inflatie plus 1 procentpunt, of
- het gemiddelde van de CAO-loonindexcijfers plus 1 procentpunt.
Vanaf 1 mei 2024 verviel de koppeling met de inflatie, en is de maximale huurverhoging sindsdien gelijk aan de gemiddelde CAO-loonontwikkeling plus 1%. Dit betekent dat de huurprijsstijging nu voornamelijk gekoppeld is aan de loonontwikkeling in het land.
De wet is tijdelijk van aard en loopt op 1 mei 2027 af. Tussen 2021 en 2024 zijn er verschillende maxima vastgesteld:
- Vanaf 1 mei 2021: 2,4%
- Vanaf 1 januari 2022: 3,3%
- Vanaf 1 januari 2023: 4,1%
- Vanaf 1 januari 2024: 5,5%
Vanaf 2025 is de maximale huurverhoging gesteld op 4,1%. Dit percentage blijft gelden tot de wet verlengd wordt of tot de evaluatie in 2026, waarin bepaald zal worden of een verdere verlenging nodig is.
Welke huurovereenkomsten zijn geliberaliseerd?
Een huurovereenkomst valt binnen de vrije sector (en dus onder de wet) als de aanvangshuurprijs hoger was dan de liberalisatiegrens die gold op het moment van het sluiten van het contract. Deze grens wordt jaarlijks aangepast en varieert afhankelijk van het woningwaarderingsstelsel.
Voor huurovereenkomsten die zijn getekend vóór 1 juli 2024 geldt dat de woning als geliberaliseerd wordt beschouwd als:
- het een zelfstandige woonruimte is (zoals een eengezinswoning of appartement),
- het 144 punten of meer volgens het woningwaarderingsstelsel heeft,
- de aanvangshuurprijs hoger was dan de liberalisatiegrens van het jaar van aangifte.
Voor huurovereenkomsten vanaf 1 juli 2024 geldt een iets strengere regel:
- de woning moet 187 punten of meer volgens het woningwaarderingsstelsel tellen,
- de aanvangshuurprijs moet hoger zijn dan de liberalisatiegrens van dat jaar.
Het is mogelijk om te controleren of een huurovereenkomst geliberaliseerd is via de Woonbondcheck of de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Deze tools geven inzicht in het aantal punten van de woning en of de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt.
Wat zijn de juridische beperkingen van de huurverhoging?
De wet maximering huurprijsverhogingen legt duidelijke wettelijke beperkingen op voor zowel bestaande als nieuwe huurovereenkomsten. Deze beperkingen zijn van toepassing op huurovereenkomsten waarin de huurprijs in de vrije sector is bepaald. Dit betekent dat zowel bestaande huurders als nieuwe huurders die een contract sluiten binnen de vrije sector onder deze regelgeving vallen.
Een belangrijk aspect van de wet is dat eventuele afspraken in huurcontracten die een hogere huurverhoging toestaan niet geldig zijn. Dit geldt zolang de wet van kracht is. Huurders zijn dus beschermd tegen onredelijke of onwettige verhogingen die boven het wettelijk maximum liggen.
In 2026 zal een evaluatie plaatsvinden om te bepalen of de wet verder verlengd moet worden. Op dit moment is het wetsvoorstel voor een verlenging tot 1 mei 2027 in behandeling bij de Raad van State, waarna de wet nog moet worden goedgekeurd door de Tweede en Eerste Kamer.
Welke gevolgen heeft de wet voor verhuurders en investeerders?
De regelgeving rond geliberaliseerde huurverhogingen heeft aanzienlijke gevolgen gehad voor verhuurders en investeerders. Eén van de belangrijkste effecten is de verminderde voorspelbaarheid van huurinkomsten. Omdat de huurverhoging nu beperkt is aan de CAO-loonontwikkeling plus 1%, zijn verhuurders minder in staat om hun rendementen te plannen. Dit heeft geleid tot een verminderde investeringsbereidheid, met name onder institutionele beleggers.
Sinds 2022 is er een sterke daling van het beleggings- en nieuwbouwvolume op de Nederlandse huurwoningmarkt vastgesteld. Verhuurders zijn voorzichtiger geworden met nieuwe investeringen, omdat de rendementen minder voorspelbaar zijn. Het combineren van lagere huurinkomsten en beperkte verhogingsmogelijkheden maakt vastgoed als belegging minder aantrekkelijk.
Een direct gevolg van deze ontwikkeling is de toename van uitponding. In 2024 werden meer dan 30.000 huurwoningen verkocht door verhuurders die hun portefeuille wilden verkleinen of zich volledig terugtrokken uit de huurmarkt. Dit heeft geleid tot een vermindering van het aanbod van huurwoningen, terwijl de vraag op het gebied van woningvastgoed op hetzelfde moment hoog bleef. Dit heeft tot gevolg dat de druk op de huurmarkt is toegenomen, en dat het moeilijker wordt voor huurders om een geschikte woning te vinden.
Wat betekent dit voor huurders?
Voor huurders is de wet maximering huurprijsverhogingen een beschermende maatregel. De beperking op de jaarlijkse huurverhoging zorgt ervoor dat huurders niet te snel uit hun huurwoningen worden geduwd door hoge stijgingen van de huurprijs. Deze regelgeving voorkomt dat huurders gedwongen worden om hun woning te verlaten vanwege een te hoge huurprijs, wat vooral belangrijk is voor huurders in de midden- en hogesegmenten van de markt.
Een nadeel van de huidige regelgeving is echter dat het aanbod aan huurwoningen op het moment van hoge vraag is afgenomen. Dit heeft geleid tot een toegenomen concurrentie bij het zoeken naar een geschikte woning. Voor huurders betekent dit dat het moeilijker is om een geschikte woning te vinden en dat huurprijzen op lange termijn op bepaalde markten mogelijk toch stijgen, aangezien het aanbod niet kan bijhouden met de vraag.
Daarnaast is het belangrijk om te beseffen dat de regelgeving alleen van toepassing is op huurovereenkomsten in de vrije sector. Voor huurovereenkomsten in de sociale sector gelden andere regels, die beperkter zijn wat betreft huurverhogingen. In deze segmenten geldt een wettelijke regeling die de huurprijs verhoogt op basis van het woningwaarderingsstelsel en jaarlijks indexering.
De rol van de Huurcommissie
De Huurcommissie speelt een belangrijke rol bij het bepalen van de juiste huurprijs en eventuele verhogingen. Voor huurovereenkomsten in de sociale sector is de Huurcommissie verplicht om huurverhogingen te beoordelen, en voor huurovereenkomsten in de vrije sector kan de Huurcommissie als externe partij worden ingeschakeld.
Een huurder kan bijvoorbeeld de Huurcommissie inschakelen als er twijfels zijn over een huurverhoging of als de huurprijs niet redelijk lijkt. De Huurcommissie beoordeelt dan de huurprijs en geeft een advies over wat een redelijke huurprijs zou kunnen zijn. In 2025 is verder aangescherpt dat de Huurcommissie de huurverhoging kan bepalen en dat huurders deze kunnen aannemen of niet.
Bij huurovereenkomsten met een huurprijs die niet geliberaliseerd is (dus sociale huurwoningen), is het verplicht om de Huurcommissie in te schakelen bij eventuele huurverhogingen. Deze regelgeving zorgt ervoor dat huurders in de sociale sector beschermd worden tegen onredelijke verhogingen.
Conclusie
De regelgeving rond geliberaliseerde huurverhogingen heeft aanzienlijke gevolgen voor zowel huurders als verhuurders. Voor huurders betekent deze wet een bescherming tegen hoge jaarlijkse huurstijgingen, wat vooral belangrijk is in een tijd van economische onzekerheid. Voor verhuurders en investeerders leidt de regelgeving echter tot verminderde voorspelbaarheid van rendementen, wat heeft geleid tot een daling van het investeringsvolume en een toename van uitponding.
De wet is tijdelijk van aard en loopt in 2027 af. Tussen 2021 en 2026 is er sprake van een evaluatie om te bepalen of een verdere verlenging nodig is. Op dit moment is het wetsvoorstel voor een verlenging tot 2027 in behandeling bij de Raad van State.
Het belangrijkste aspect van deze regelgeving is dat huurders worden beschermd tegen onredelijke huurprijsstijgingen. Echter, de toegenomen vraag op de huurmarkt en het afnemende aanbod door uitponding maken het voor huurders toch steeds lastiger om een geschikte woning te vinden. Daarom is het belangrijk dat zowel huurders als verhuurders goed informeerd zijn over de regelgeving en hun rechten en plichten.
Voor verhuurders is het belangrijk om rekening te houden met de juridische beperkingen van de wet bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten. Voor huurders is het essentieel om te controleren of hun huurovereenkomst geliberaliseerd is en of eventuele huurverhogingen binnen de wettelijke grenzen vallen.
In de komende jaren zal het belangrijk zijn om te zien of de regelgeving aan haar doel beantwoordt, en of er eventueel aanpassingen nodig zijn om zowel huurders als verhuurders in balans te houden.