Huurverhoging voor scheefhuurders: nieuwe maatregel of extra last?

Inleiding

In Nederland woont ongeveer 8% van de huurders in een sociale huurwoning terwijl hun inkomen hoger is dan de toegestane grens. Deze zogenaamde scheefhuurders wonen dus in woningen die bedoeld zijn voor mensen met een lager inkomen. Tot voor kort was de huur voor deze groep vrij stabiel, ongeacht hun inkomen. Dit leidde echter tot een tekort aan betaalbare woningen voor mensen die er het hardst om hadden. In 2024 en 2025 is er een nieuwe wet ingevoerd, de Wet maatregelen middenhuur, ook bekend als de Wet scheefhuurders, die juist dit probleem wil aanpakken.

Volgens deze wet mogen woningcorporaties een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren voor huurders die boven de inkomensgrens vallen. Dit is bovenop de reguliere jaarlijkse huurverhoging. Het doel is om scheefhuurders te stimuleren om door te stromen naar koopwoningen of woningen in de vrije sector, zodat de sociale huurwoningen vrijkomen voor mensen met een lager inkomen.

In dit artikel geven we een gedetailleerde uitleg over de wet, de inkomensgrenzen, de maximale huurverhogingen en de gevolgen voor huurders. We kijken ook naar de kritiek op deze maatregel, de mogelijkheid om bezwaar te maken en de effecten op de woningbouwsector.

Wat is scheefwonen?

Scheefwonen is de term die wordt gebruikt voor het fenomeen waarbij mensen met een hoger inkomen wonen in een sociale huurwoning, die op papier is bedoeld voor mensen met een lager inkomen. Dit is mogelijk omdat sociale huurwoningen een huurprijs onder de liberalisatiegrens hebben (in 2025: €879,66 per maand). Deze woningen worden vaak door woningcorporaties aangeboden en zijn gereguleerd, wat betekent dat de huur verhoogt binnen bepaalde grenzen en vaak niet afhankelijk is van het inkomen van de huurder.

Scheefhuurders vallen binnen de categorie mensen die boven de inkomensgrens wonen, maar toch in een gereguleerde huurwoning verblijven. In 2024 is de inkomensgrens voor alleenstaanden bijvoorbeeld €47.699, en voor meerpersoonshuishoudens €55.000. Mensen die boven deze grens vallen, vallen binnen de doelgroep voor de wet.

De wet beoogt dat deze huurders meer huur gaan betalen en uiteindelijk verhuizen naar een duurdere woning of naar een koopwoning. De overheid hoopt op deze manier de doorstroming te bevorderen, zodat sociale huurwoningen beschikbaar komen voor mensen die er het hardst om hadden.

De Wet maatregelen middenhuur: wat bevat deze wet?

De Wet maatregelen middenhuur is officieel ook bekend als de Wet passend toewijzen en inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze wet bestaat uit twee kernmaatregelen:

1. Inkomensafhankelijke huurverhoging

Woningcorporaties mogen een extra huurverhoging doorvoeren voor huurders die boven de inkomensgrens vallen. Deze verhoging is bovenop de reguliere jaarlijkse huurverhoging. De overheid bepaalt jaarlijks de maximale extra huurverhoging. Voor 2024 en 2025 zijn deze regels als volgt:

• Alleenstaanden met een inkomen boven €47.699: €50 extra per maand.
• Meerpersoonshuishoudens met een inkomen boven €55.000: €100 extra per maand.
• De totale huur mag niet boven de liberalisatiegrens uitkomen (€879,66 in 2024), want dan zou de woning van gereguleerde huur (sociale huur) overgaan in vrije sectorhuur.

Deze extra huurverhoging is bedoeld om scheefhuurders financieel te stimuleren om door te stromen naar een duurdere woning of een koopwoning. Voor huurders die net boven de inkomensgrens vallen, kan deze verhoging een flink gat in het budget betekenen.

2. Inkomenscheck via de Belastingdienst

Een tweede maatregel is de inkomenstoets via de Belastingdienst. De Belastingdienst levert anonieme inkomensgegevens aan woningcorporaties, zodat zij kunnen bepalen of een huurder binnen de categorie van scheefhuurders valt. Dit maakt het mogelijk om een extra huurverhoging door te voeren op basis van het daadwerkelijke inkomen van het huishouden.

De inkomensgegevens zijn gebaseerd op het verzamelinkomen van het huishouden, inclusief dat van inwonende kinderen vanaf 27 jaar. Dit maakt de beoordeling wat strikter, maar ook eerlijker.

Wie valt binnen de categorie van scheefhuurders?

De wet is bedoeld voor mensen die voldoen aan de volgende voorwaarden:

• Ze wonen in een sociale huurwoning (huurprijs onder de liberalisatiegrens, in 2025: €879,66).
• Hun inkomen ligt boven de toegestane grens:
  • Alleenstaand: €47.699 per jaar (in 2024).
  • Meerpersoonshuishouden: €55.000 per jaar (in 2024).
• Ze hebben geen bijzondere omstandigheden, zoals:
  • Chronisch ziek of gehandicapt.
  • Mantelzorgsituaties.
  • Werkverlies of inkomensdaling.
  • Grote gezinnen waarvoor weinig passend aanbod is.

Let op: de wet geldt niet voor mensen in de vrije sector of die hun huurverhouding hebben via een commerciële verhuurder.

Gevolgen van de wet voor huurders

1. Meer huur betalen

De meest directe gevolg van de wet is dat scheefhuurders meer huur gaan betalen. Voor mensen die net boven de inkomensgrens vallen, kan dit een aanzienlijke verhoging betekenen. In 2024 bijvoorbeeld:

• Een alleenstaand huishouden boven de inkomensgrens moet €50 extra per maand betalen.
• Een meerpersoonshuishouden moet €100 extra per maand betalen.

Jaarlijks betekent dit dus:

• €600 extra voor een alleenstaand huishouden.
• €1.200 extra voor een meerpersoonshuishouden.

Voor mensen die al op een strak budget leven, kan dit leiden tot financiële druk, frustratie of zelfs het overwegen van maatregelen om de huurverhoging te ontwijken. Sommigen verstellen hun carrière of inkomen, of zoeken samenwoningen buiten de reguliere huurverhouding.

2. Mogelijkheid tot doorstroming

Het doel van de wet is om scheefhuurders te stimuleren tot verhuizing naar een koopwoning of een woning in de vrije sector. De overheid hoopt dat de hogere huur een financieel signaal geeft dat het beter is om over te stappen naar een woning die beter aansluit bij hun inkomen.

Tegelijkertijd moet dit ook leiden tot meer beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor mensen die er het hardst om hadden. De Woonbond benadrukt echter dat doorstroming niet altijd mogelijk is, vooral in steden waar het woningen tekort is. Veel huurders kunnen gewoon niet verhuizen, omdat er geen geschikte alternatieven zijn.

3. Kans op bezwaar

De wet bevat ook regels voor huurders die bezwaar willen maken tegen de extra huurverhoging. Dit is mogelijk mits de huurder:

• Denkt dat het terugvallen buiten de categorie scheefhuurders.
• Een tijdelijke verhoging van inkomens heeft (bijvoorbeeld door een ontslagvergoeding).
• In een bijzondere situatie verkeert, zoals een medische indicatie of mantelzorgsituatie.

Het bezwaar dient binnen 6 weken na de aankondiging bij de woningcorporatie of via de Huurcommissie ingediend te worden. In sommige gevallen kan dit leiden tot een herbepaling van de huurverhoging.

Kritiek en discussie

Hoewel de wet is bedoeld als een eerlijke manier om sociale huurwoningen beschikbaar te maken, is ze niet zonder kritiek. Verschillende partijen, waaronder de Woonbond, stellen vragen over de werkelijke effectiviteit en impact op huurders.

1. Geen oplossing voor woningnood

De Woonbond benadrukt dat scheefwonen niet het grootste probleem is in de woningnood. Ze stellen dat diversiteit in de inkomensverdeling in stadsbuurten positief is. Bovendien is doorstroming moeilijk in een land met een woningen tekort, zoals Nederland.

Directeur Zeno Winkels van de Woonbond zegt:

"Je kan mensen wel meer huur laten betalen, maar diegene kan vaak helemaal niet eens verhuizen, dus met die verhoging bereik je niks."

2. Huurverhoging boven €1.000 per maand

Er zijn ook zorgen over de langdurige effecten van de wet. In sommige gevallen kan de totale huur, met de extra verhogingen, boven de €1.000 per maand uitkomen. Dit is niet ver van de huur in de vrije sector, wat betekent dat het verhuisplan minder aantrekkelijk wordt. In feite zou het beter zijn als de huur in de vrije sector betaalbaar genoeg was voor deze huurders, zodat ze vanzelf doorstromen.

3. Risico op onrust

Voor huurders die net boven de inkomensgrens vallen, kan de huurverhoging leiden tot onrust en frustratie. Sommigen zoeken alternatieve manieren om hun huurwoning te behouden, zoals samenwonen buiten een huurcontract of het uitstellen van carrièrevorderingen. Dit zijn zogenaamde onbedoelde neveneffecten van de wet.

Uitzonderingen en beperkingen

De wet is niet van toepassing op alle huurders met een hoger inkomen. Er zijn uitzonderingen voor bepaalde groepen:

Deze uitzonderingen zijn bedoeld om te voorkomen dat mensen in kwetsbare situaties extra belast worden. Ze kunnen bezwaar maken tegen de huurverhoging, mits ze voldoen aan bepaalde voorwaarden.

Wat als je inkomen fluctueert?

De wet werkt met inkomensgegevens van de Belastingdienst, die met een vertraging van een jaar worden doorgegeven. Dit betekent dat fluctuaties in inkomen pas een jaar later in de huurverhoging zichtbaar worden.

• Als je inkomen het ene jaar boven de grens ligt, maar het jaar daarna weer zakt, dan vervalt de extra huurverhoging in principe weer.
• Voor mensen die tijdelijk boven de inkomensgrens zijn gekomen (bijvoorbeeld door een tijdelijke baan of een bonus), kan dit dus helpen om de extra verhoging te vermijden.

Conclusie

De Wet maatregelen middenhuur is een nieuwe aanpak die bedoeld is om scheefhuurders te stimuleren tot doorstroming naar duurdere of koopwoningen. De wet bevat een inkomensafhankelijke huurverhoging en een inkomenstoets via de Belastingdienst. Dit leidt tot een extra huurverhoging voor huurders die boven de inkomensgrens vallen.

De overheid hoopt dat deze maatregel leidt tot meer beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor mensen met een lager inkomen. Tegelijkertijd is er kritiek op de wet, omdat doorstroming niet altijd mogelijk is en de woningen tekort blijft. Voor huurders kan de verhoging leiden tot financiële druk, frustratie of zelfs het overwegen van alternatieven om de wet te omzeilen.

De wet bevat ook uitzonderingen voor kwetsbare groepen, zoals mensen met medische noodzaak of mantelzorgsituaties. Deze huurders kunnen bezwaar maken tegen de extra huurverhoging, mits ze voldoen aan bepaalde voorwaarden.

Tegenover de wet staat ook de vraag: is scheefwonen echt het grootste probleem in de woningnood? De Woonbond stelt dat het meer belangrijk is om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren dan om scheefhuurders extra te belasten. In ieder geval is duidelijk dat de wet een grote impact heeft op huurders en dat het gesprek over eerlijk wonen en woningtoegang verder moet.

Bronnen

1. Woning Unie – Wet scheefhuurders
2. AVRO – Scheefhuurders en doorstroming
3. Woningnood Nederland – Wet scheefhuurders
4. NOS – Huurbevriezing voor scheefhuurders
5. Huurwoningen in de Buurt – Huurverhoging voor scheefhuurders