Inleiding
Het vergeten van een huurverhoging is een veelvoorkomende situatie, die verhuurders zowel op het gebied van sociale als geliberaliseerde woonruimte kunnen treffen. Deze situatie roept meestal vragen op over de juridische mogelijkheden om een achterstallige huurverhoging alsnog door te voeren. In dit artikel worden de wettelijke regels en praktische gevolgen besproken, met een nadruk op de verjaringstermijnen, de mogelijkheid van indexatie en de rol van contractuele bepalingen.
De focus ligt op hoe verhuurders om kunnen gaan met een vergeten huurverhoging, met aandacht voor zowel wettelijke kaders als praktische scenario's. Verder wordt gekeken naar de invloed van recente wetswijzigingen en jurisprudentie op deze kwestie.
Juridische basis voor huurverhoging en verjaringstermijnen
Wanneer een verhuurder vergeten is om een jaarlijkse huurverhoging door te voeren, kan deze in sommige gevallen alsnog worden aangevraagd. De mogelijkheid om een vergeten huurverhoging alsnog door te voeren, is echter beperkt door verjaringstermijnen en contractuele afspraken. De verjaringstermijn geldt voor vorderingen die verhuurders kunnen stellen aan huurders en beperkt het aantal jaren dat terug kan worden gekeken bij het indienen van een verhogingsaanvraag.
Verjaringstermijn voor huurverhoging
Traditioneel was de verjaringstermijn voor huurverhogingen vijf jaar. Dit betekende dat verhuurders theoretisch tot vijf jaar terug konden kijken bij het indienen van een verhogingsaanvraag. Echter, met ingang van 1 juli 2024 is deze verjaringstermijn aanzienlijk verkort naar twee jaar. Deze wijziging is onderdeel van een wet die de verjaringstermijnen voor huurverhogingen wil verduidelijken en aanpassen aan de praktijk.
Deze nieuwe verjaringstermijn geldt exclusief voor de verhoging zelf. Voor de huurprijs blijft de geldende verjaringstermijn van vijf jaar onveranderd. Hierdoor kunnen verhuurders vorderingen stellen op basis van de actuele huurprijs, maar niet voor verhogingen die ouder zijn dan twee jaar.
Overgangsrecht
De invoering van de nieuwe verjaringstermijn geldt niet automatisch voor alle bestaande situaties. Voor vorderingen uit het verleden geldt een overgangstermijn van één jaar. Dit betekent dat verhuurders tot 1 juli 2025 nog kunnen profiteren van de oude verjaringstermijn van vijf jaar voor vorderingen die daarvoor zijn ontstaan. Dit biedt verhuurders een gelegenheid om oude huurverhogingen die binnen de oude termijn vallen, nog te benutten.
Mogelijkheden voor verhuurders bij een vergeten huurverhoging
Terugkeerregeling
Een belangrijke mogelijkheid die verhuurders beschikbaar is bij een vergeten huurverhoging, is de terugkeerregeling. Deze regeling stelt verhuurders in staat om een vergeten huurverhoging in te halen, mits de tussenliggende periode langer dan twaalf maanden geleden is. Dit betekent dat de verhuurder de eerstvolgende huurverhoging kan laten ingaan op een eerder moment dan normaal zou zijn.
De terugkeerregeling biedt dus een soort compensatie voor de vergeten huurverhoging, zolang deze niet langer dan twee jaar geleden is verjaard. Het is echter belangrijk om te weten dat deze regeling alleen werkt bij huurovereenkomsten die een indexatieclausule bevatten.
Contractuele bepalingen en huurindexatie
Bij sociale woonruimte is de huurverhoging meestal geregeld door wettelijke voorwaarden. De verhuurder heeft in dat geval het recht om jaarlijks een huurverhoging aan te vragen op basis van een voorstel. Dit voorstel moet worden gedaan minstens twee kalendermaanden voor de beoogde ingangsdatum van de verhoging.
Als in de huurovereenkomst een indexatieclausule is opgenomen, is de verhuurder ook verplicht om jaarlijks de huurprijs aan te passen. In dat geval is het niet mogelijk om de huurverhoging te vergeten, want het is een verplichte handeling. Als dit toch gebeurt, kan de verhuurder de vergeten verhoging alsnog doorvoeren mits deze binnen de verjaringstermijn valt.
Geen indexatieclausule in huurovereenkomst
Als de huurovereenkomst geen indexatieclausule bevat, dan is het voor de verhuurder niet mogelijk om een vergeten huurverhoging door te voeren. In dat geval dient de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden met een huurindexatie. Als de huurder deze wijziging niet aanvaardt, kan de verhuurder een huurverhoging niet doorvoeren.
Wettelijke verplichtingen bij huurverhoging
Vanaf 1 juli 2024 geldt een nieuwe wettelijke verplichting voor verhuurders. Deze verplichting is dat verhuurders jaarlijks hun huurder moeten informeren over de huurprijsverhoging. Deze verplichte communicatie heeft als doel om transparantie te waarborgen en eventuele verwarring te voorkomen.
Als de verhuurder de huurprijsverhoging niet heeft doorgevoerd en deze ook niet heeft gemeld aan de huurder, dan geldt de verjaringstermijn voor de vorderingen nog korter, namelijk slechts één jaar. Dit betekent dat de verhuurder minder tijd heeft om de vergeten huurverhoging alsnog door te voeren.
Praktijkvoorbeelden en jurisprudentie
Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (2023)
Een recente zaak voor het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch illustreert de gevolgen van een vergeten huurverhoging. In deze zaak had de verhuurder een huurovereenkomst gesloten waarbij sprake was van een korting in de eerste twee jaar. Na afloop van deze korting moest de huurprijs worden verhoogd naar € 1.600 per maand. Echter, de verhuurder had deze verhoging vergeten door te voeren. De huurder had sinds 2016 € 1.000 per maand betaald.
In januari 2019 besloot de verhuurder om de huurprijs opnieuw aan te duiden, inclusief een indexatie. De huurder had tot april 2019 nog steeds € 1.000 per maand betaald. Toen de huurovereenkomst in oktober 2019 beëindigd werd, had de verhuurder ook kosten gemaakt voor de verwijdering van een vijver.
Deze zaak toont aan dat een vergeten huurverhoging vaak leidt tot geschillen, en dat het belangrijk is dat verhuurders hun wettelijke plichten nakomen, zoals het tijdig doorvoeren van huurverhogingen.
Rechtsverwerking en bijzondere omstandigheden
In sommige gevallen kan de rechtsverwerking van een vergeten huurverhoging gelden. Dit gebeurt wanneer de huurder op redelijke wijze heeft vertrouwd op het feit dat de verhuurder de huurverhoging niet langer zou doorvoeren. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de huurprijs gedurende meerdere jaren constant is gebleven en de huurder heeft er geen bezwaar tegen gemaakt.
De rechtsverwerking geldt echter niet automatisch. Het is afhankelijk van de bijzondere omstandigheden van elke afzonderlijke zaak. Dit maakt de kwestie erg casuïstisch en vereist vaak een juridische beoordeling van de situatie.
Huurverhoging bij bedrijfsruimte
Bij huurverhoging in verband met bedrijfsruimte zijn de regels iets gunstiger dan bij woonruimte. In dit geval is het over het algemeen makkelijker om een vergeten huurverhoging alsnog door te voeren. Dit komt onder andere doordat de rechtspraak in dit geval minder streng is inzake rechtsverwerking.
Als in de huurovereenkomst een automatische indexatie is opgenomen, kan de verhuurder eenvoudig een betalingsherinnering sturen. Deze betalingsherinnering dient als een wettelijke grondslag om de vergeten huurverhoging alsnog door te voeren. De rechtsverwerking wordt in dergelijke gevallen terughoudend toegepast, wat de verhuurder gunstig pleegt.
Gevolgen voor verhuurders en huurders
Een vergeten huurverhoging heeft diverse gevolgen zowel voor de verhuurder als voor de huurder. Voor de verhuurder kan het gaan om een inkomstendaling en vertraging in het aanpassen van de huurprijs. Voor de huurder kan het daarentegen betekenen dat een huurverhoging later wordt doorgevoerd dan wettelijk toegestaan, wat tot achterstallige verhogingen kan leiden.
Een vergeten huurverhoging kan ook leiden tot gesprekken en geschillen tussen verhuurder en huurder. In sommige gevallen kan dit zelfs leiden tot een einde van de huurovereenkomst, zoals gebeurde in het bovengenoemde voorbeeld uit 2023.
Conclusie
Het vergeten doorvoeren van een huurverhoging is een veelvoorkomende situatie met diverse wettelijke en praktische gevolgen. In dit artikel is duidelijk geworden dat de verjaringstermijn voor huurverhogingen vanaf 1 juli 2024 is verkort naar twee jaar, wat verhuurders beperkt in hun mogelijkheden om vergeten verhogingen alsnog door te voeren.
De terugkeerregeling biedt echter een mogelijkheid om een vergeten huurverhoging in te halen, mits de tussenliggende periode langer dan twaalf maanden geleden is. Verder is het belangrijk om te weten dat een huurovereenkomst met een indexatieclausule verplichtingen oplegt aan de verhuurder om jaarlijks de huurprijs aan te passen.
In het licht van de nieuwe wetswijzigingen en jurisprudentie is het essentieel dat verhuurders zich bewust zijn van hun verantwoordelijkheden en wettelijke beperkingen bij het doorvoeren van huurverhogingen. Dit helpt om geschillen te voorkomen en de wettelijke kaders correct te hanteren.