De huurmarkt in Nederland staat momenteel voor belangrijke veranderingen, met name in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH). Voor verhuurders en huurders is het van belang om te begrijpen hoe deze wijzigingen werken en wat de gevolgen zijn. In dit artikel bespreken we het Portaal IAH van de Belastingdienst, de regels voor huurverhoging in 2025 en 2026, de rol van inkomensafhankelijkheid en het proces rondom bezwaar en administratie. Het artikel is gericht op verhuurders van sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en huurders die willen weten wat hen te wachten staat.
Inkomensafhankelijke Huurverhoging en het Belastingdienst Portaal
De inkomensafhankelijke huurverhoging is een nieuwe regeling die sinds 2026 geldt voor verhuurders van sociale huurwoningen. Deze regeling houdt in dat de huurverhoging voor huurders afhankelijk is van hun inkomenssituatie. Dit betekent dat huurders met een hoger inkomen een hogere huurverhoging kunnen krijgen dan huurders met een lager inkomen. Voor verhuurders is het noodzakelijk om gebruik te maken van het Portaal IAH van de Belastingdienst om de huurverhoging correct in te dienen.
Aanmelding en Inloggegevens
De Belastingdienst biedt sinds 2026 een specifiek portaal aan voor verhuurders die willen profiteren van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor verhuurders is het noodzakelijk om jaarlijks een account aan te vragen via dit portaal. In 2026 is het aanmelden van een account mogelijk vanaf 2 februari tot en met 2 december. Nadat een aanvraag is ingediend, ontvangt de verhuurder inloggegevens per post. Deze worden normaal binnen 10 werkdagen verstuurd, maar vanwege technische problemen kunnen de inloggegevens in 2026 later worden bezorgd. Voor aanvragen die zijn ingediend op of na 2 februari 2026, worden de inloggegevens vanaf dinsdag 17 februari 2026 verstuurd.
Gebruiksvoorwaarden en Handleiding
De Belastingdienst heeft duidelijke gebruiksvoorwaarden voor het Portaal IAH. Deze zijn vanaf 2026 van toepassing en worden beschreven in de handleiding die beschikbaar is voor verhuurders. De handleiding legt uit hoe het portaal moet worden gebruikt en welke gegevens moeten worden ingevuld. Het is belangrijk dat verhuurders deze handleiding goed bestuderen om fouten te voorkomen bij het indienen van hun huurverhogingsaanvraag.
Huurverhoging in 2025 en 2026: Regels en Grenzen
Voor huurders is het belangrijk om te weten wat de huurverhogingsregels zijn, zowel voor 2025 als voor 2026. Deze regels verschillen afhankelijk van het type woning, zoals socialehuurwoningen, middenhuurwoningen en woningen in de vrije sector.
2025: Maximale Verhogingen per Woningtype
In 2025 gelden de volgende maximale huurverhogingen:
- Middenhuurwoningen: Maximaal 7,7%
- Vrije sectorwoningen: Maximaal 4,1%
Voor socialehuurwoningen zijn in 2025 dezelfde regels van kracht als in 2024. Dit betekent dat deze huurverhogingen tot 1 juli 2025 hetzelfde blijven. Dit geldt ook voor kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen.
Deze percentages zijn gebaseerd op de Cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024. In dat jaar was de loonontwikkeling 6,7%, waarbij een extra 1 procentpunt is opgeteld om tot de toegestane huurverhoging van 7,7% te komen.
2026: Inkomensafhankelijke Verhoging
In 2026 komt de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) van kracht. Deze verhoging is afhankelijk van het inkomen van de huurder. Voor huurders met een hoger inkomen geldt een hogere huurverhoging, terwijl huurders met een lager inkomen een lagere verhoging kunnen krijgen.
De Belastingdienst stelt verhuurders via het Portaal IAH in staat om de huurverhoging in te dienen op basis van het inkomen van de huurder. De verhoging is afhankelijk van het inkomen van 2024, wat voor 2026 wordt gebruikt om de huurverhoging te bepalen.
De huurverhogingen voor 2026 zijn als volgt:
Voor eenpersoonshuishoudens:
| Gezamenlijk inkomen 2024 | Maximale huurverhoging |
|---|---|
| € 59.504 of minder | Geen verhoging |
| € 59.504 – € 70.149 | € 50 |
| € 70.149 of meer | € 100 |
Voor meerpersoonshuishoudens:
| Gezamenlijk inkomen 2023 | Maximale huurverhoging |
|---|---|
| € 68.858 of minder | Geen verhoging |
| € 68.858 – € 93.531 | € 50 |
| € 93.531 of meer | € 100 |
Het is belangrijk om te weten dat in meerpersoonshuishoudens alleen het inkomen van inwonende kinderen telt als het boven € 26.819 uitkomt. Voor 2026 geldt dus dat het inkomen van 2024 wordt gebruikt voor huurverhogingen.
Huurverhoging en Huurprijsbescherming
Bij huurverhogingen voor socialehuurwoningen en middenhuurwoningen gelden strikte regels. De huurverhoging mag niet boven de maximale huurprijs uitkomen die is bepaald via het puntenstelsel. Dit stelsel is een systeem dat bepaalt hoeveel een woning waard is, op basis van factoren zoals grootte, ligging en faciliteiten.
Voor socialehuurwoningen geldt dat de maximale huurprijs lager is dan voor middenhuurwoningen. Dit is een van de redenen waarom de toegestane huurverhogingen ook verschillen tussen deze woningtypes.
Aankondiging van Huurverhoging
Een huurverhoging moet altijd worden aangekondigd via een schriftelijk voorstel. Dit voorstel moet minstens twee maanden voor de ingangsdatum bij de huurder zijn aangekomen. Het voorstel moet duidelijk zijn en bevat minimaal de volgende informatie:
- Huidige huurprijs
- Percentage huurverhoging
- Nieuwe huurprijs
- Ingangsdatum
- Schatting van het inkomen (bij inkomensafhankelijke huurverhoging)
- Mogelijkheid om bezwaar te maken
- Termijn voor bezwaar
Beperkingen van de Huurverhoging
- Datum van verhoging: De huurverhoging mag op elke dag van het jaar plaatsvinden, maar het is gebruikelijk om dit op 1 juli te doen.
- Boven de maximale huurprijs: De huurverhoging mag niet zorgen voor een huurprijs die boven de maximale huurprijs uitkomt.
- Bezwaarprocedure: Huurders hebben de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen een huurverhoging. Dit moet binnen de aangegeven termijn gebeuren, en een bezwaarschrift kan worden gedownload via de website van de Huurcommissie.
Verhoging voor Kamer, Woonwagen en Woonwagenstandplaats
Voor huurders van kamers, woonwagens of woonwagenstandplaatsen gelden iets andere regels. In 2026 mag de huurverhoging maximaal 4,1% zijn. In voorgaande jaren was dit:
- 2025: 5,0%
- 2024: 5,8%
- 2023: 3,1%
- 2022: 2,3%
- 2021: 0,0%
- 2020: 4,1%
De verhuurder mag de huur één keer per 12 maanden verhogen. Deze regels zijn van toepassing op huurders die in een kamer of woonwagen wonen.
Wat Moet de Huurder Doen?
Krijgen van de Huurverhogingsbrief
De huurverhoging wordt normaal gesproken in mei of juni aangekondigd. Voor 1 mei ontvangt de huurder een brief met de nieuwe huurprijs. Vanaf 1 juli 2025 wordt de nieuwe huur betaald. Als de huurder de brief niet ontvangt, is het mogelijk om een kopie aan te vragen.
Rappelbrief
Als de huurder na 1 juli nog steeds de oude huur betaalt en geen bezwaar heeft gemaakt, ontvangt hij een rappelbrief. Deze brief dient als herinnering dat de huurverhoging in werking is getreden.
Bezwaar tegen Huurverhoging
Huurders hebben het recht om bezwaar te maken tegen een huurverhoging. Dit moet binnen de aangegeven termijn gebeuren, en het bezwaar moet worden ingediend voor de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs. Huurders kunnen een bezwaarschrift downloaden via de website van de Huurcommissie. Dit bezwaarschrift bevat alle benodigde velden en richtlijnen.
Samenvatting
De huurverhoging in 2025 en 2026 is een belangrijk onderwerp voor zowel verhuurders als huurders. Voor 2025 gelden vaste percentages voor huurverhogingen, afhankelijk van het type woning. In 2026 komt de inkomensafhankelijke huurverhoging van kracht, waarbij de huurverhoging afhankelijk is van het inkomen van de huurder. De Belastingdienst biedt verhuurders een speciaal portaal aan om deze huurverhoging in te dienen. Het is belangrijk dat zowel verhuurders als huurders deze regels goed begrijpen, om eventuele problemen te voorkomen.