In de Nederlandse woningbouwsector is de vraag naar betaalbare en woonzeker woonruimte nooit zo actueel geweest als in de afgelopen jaren. De stijgende inflatie, energiekosten en onzekerheid in de economie hebben huurders en woningcorporaties in de ban gehouden. De woningcorporatie Arcade Wonen is een van de organisaties die hier intensief mee te maken heeft. Gedurende verschillende jaren is Arcade actief geweest in het uitbrengen van adviezen rondom huurverhogingen. In deze uitgebreide artikelen bespreken we de standpunten, aanbevelingen en keuzes van Arcade in de context van de huurverhogingen van 2023 en 2025. We gaan hierbij in op thema's zoals huurbevriezing, inkomensafhankelijke huurverhogingen (IAH), woonzekerheid en betaalbaarheid, met een focus op hoe Arcade probeert het evenwicht te bewaren tussen de financiële verplichtingen van woningcorporaties en de belangen van huurders.
Het kader van huurverhogingen en Arcade’s rol
Huurverhogingen worden in Nederland gereguleerd op basis van wettelijke kaders. Woningcorporaties mogen jaarlijks een bepaald percentage van de totale huursom gebruiken om huren te verhogen, afhankelijk van de inflatie en het beleid van de overheid. De huurverhoging in de gereguleerde sector wordt meestal beperkt tot een percentage dat gelinkt is aan de Consumenten Prijs Index (CPI), wat in 2023 bijvoorbeeld 2,6% was. Arcade speelt een belangrijke rol als adviseur en spreekbuis voor huurders in deze kwesties. De woningcorporatie heeft regelmatig advies uitgebracht over hoe huurverhogingen moeten worden toegepast, met als doel betaalbaarheid en woonzekerheid te waarborgen.
Beperkingen van huurverhogingen: het advies van Arcade voor 2023
In 2023 kreeg Arcade het voorgenomen besluit van huurverhoging van Lieven de Key ontvangen. Arcade voerde een grondige beoordeling uit en gaf advies over hoe de huurverhoging in de praktijk zou moeten worden ingevuld. Het kader van de huuraanpassing in 2023 was dat de maximale verhoging 2,6% bedroeg, wat gelinkt was aan de CPI. Lieven de Key wilde deze ruimte volledig benutten. Arcade adviseerde echter dat het niet verstandig is om automatisch de maximale verhoging toe te passen, vooral als het gevolg is dat huurders met een lager of middeninkomen extra financiële druk krijgen.
Arcade benadrukte dat huurverhogingen niet alleen een financieel instrument moeten zijn, maar ook een middel om woonzekerheid te bieden. De woningcorporatie stelde voor om de huurverhoging beperkt toe te passen en extra aandacht te geven aan huurders die in moeilijkheden kunnen komen. Dit betekent dat huurverhogingen voor bepaalde groepen, zoals gepensioneerden of huurders met een lager inkomen, extra aandacht moeten krijgen.
Inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH)
Arcade stelde in 2023 een inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) voor. Voor hoge middeninkomens adviseerde Arcade een maximale verhoging van 3,1%, maar met een bovengrens van €50. Voor huurders met hoge inkomens was het advies gelijk: 3,1%, maar met een maximum van €100. Deze verhogingen mochten niet leiden tot huurbedragen boven de sociale huurgrens van €900,07. Arcade benadrukte dat het voor hoge middeninkomens weinig alternatieven zijn, maar voor hoge inkomens zou een jarenlange ophoping van inkomensafhankelijke verhogingen niet redelijk zijn. Hieruit blijkt dat Arcade probeert te voorkomen dat huren in de gereguleerde sector te ver boven het betaalbare niveau stijgen.
Betaalbaarheid en woonzekerheid
Een kernpunt in Arcade’s advies is woonzekerheid. Het vertrouwen dat huurders in hun woning kunnen blijven wonen, ook bij een gelijkblijvend inkomen, is belangrijk voor sociaal stabieler huishoudens. Arcade pleit daarom voor huurverhogingen die aansluiten op de Consumenten Prijs Index (CPI) minus 0,5%. Voor 2023 was dit 2,6%. Op die manier houden huurders hun relatieve koopkracht en is er minder kans op financiële druk of woonverplaatsing.
Ondersteuning voor huurders met financiële problemen
Arcade benadrukte ook dat er regelingen bestaan die huurders met financiële problemen kunnen helpen, zoals huurverlaging of huurtoeslagen. Deze regelingen zijn vaak onbekend, maar kunnen huurders ontzorgen voor schulden en maatschappelijke kosten. Arcade adviseerde woningcorporaties om huurders bewust te informeren over deze opties. Vroegtijdige hulp kan voorkomen dat huurders in de knel raken.
De huurverhoging in de vrije sector en de rol van Arcade
De huurverhoging in de vrije sector is een aparte kwestie. In 2023 stelde Arcade voor om ook in deze sector huurverhogingen te beperken tot maximaal 3,1%. Voor AOW’ers en gepensioneerden adviseerde Arcade zelfs een lager percentage, namelijk 2%, omdat hun inkomsten nauwelijks stijgen. Arcade benadrukte dat huurprijzen in de vrije sector steeds minder betaalbaar zijn voor huurders, vooral door de oplopende energiekosten en inflatie. Veel huurders verhuizen al voordat ze in ernstige financiële problemen komen. Arcade vindt dit een teken dat het beleid van huurverhogingen in de vrije sector niet betaalbaar genoeg is en moet worden afgestemd.
Energieprestaties en huurverhogingen
Een ander belangrijk punt dat Arcade in haar adviezen benadrukte, was de relatie tussen energieprestaties en huurverhogingen. Woningen met een slecht energielabel (E, F of G) mogen volgens Arcade geen huurverhoging krijgen of in aanmerking komen voor huurkorting. Vanaf juli 2024 zouden slechte labels namelijk negatief moeten meespelen in de woningwaardering. Arcade benadrukte dat het onlogisch is om huurverhogingen te geven aan woningen die niet energiezuinig zijn. Deze huurders zitten vaak in de knel door de hoge energiekosten, terwijl ze tegelijkertijd ook meer moeten betalen voor hun huur.
Het advies voor 2025: betaalbaarheid en huurbevriezing
In 2025 was Arcade weer betrokken bij het uitbrengen van advies over de huuraanpassing. Het advies was opnieuw gericht op beperkingen en betaalbaarheid. Arcade steunde het voorstel van de Woonbond voor een gemiddelde huurverhoging van 3,1%, gelijk aan de inflatie. Voor AOW’ers en gepensioneerden adviseerde Arcade een lagere verhoging van 2%, omdat hun inkomens nauwelijks stijgen. Arcade benadrukte dat een verhoging van 4,5%, gebaseerd op de gemiddelde cao-loonstijging, onterecht was, omdat dit niet aansloot bij de realiteit van huurders, vooral met lagere of middeninkomsten.
Betaalbare huren voor hogere inkomens
Tevens adviseerde Arcade ook voor hogere inkomens een beperkte huurverhoging. Voor hoge middeninkomens werd een IAH van 3,1% met een maximum van €50 voorgesteld. Voor hoge inkomens was hetzelfde percentage, met een maximum van €100. Ook hier geldt dat de huur mag niet boven de sociale huurgrens van €900,07 uitkomen. Arcade benadrukte dat het voor deze groepen ook belangrijk is dat de huren betaalbaar blijven, ook al is het inkomen relatief hoog.
Woonlasten en inflatie
Een kernprobleem dat Arcade in haar adviezen benadrukte, was de aantasting van koopkracht door de inflatie. De woonlasten zijn fors gestegen, vooral door de stijgende energiekosten. Arcade benadrukte dat dit een kritieke tijdstip is om huurders te ondersteunen en huurverhogingen in te toom te houden. Een maximale huurverhoging van 2,6% werd als redelijker uitgangspunt voorgesteld, omdat dit aansloot bij de CPI minus 0,5%.
De invloed van huurbevriezing en verenigingen
Tijdens het adviesgesprek voor 2025 was er nog geen besluit over huurbevriezing genomen. Toch benadrukte Arcade al dat dit een mogelijkheid was om huurverhogingen te beperken, vooral voor groepen die extra kwetsbaar zijn. De woningvereniging SHH (Samenwerkende Huurdersorganisaties Haaglanden) stond ook negatief tegenover de voorgestelde huurverhoging van 5,8%, zoals door de huurdersvereniging VvA was voorgesteld. Deze vereniging stelde voor om de huurverhoging beperkt te houden en extra maatregelen te nemen om huurders in de knel te ondersteunen.
Arcade stemde in met de voorgestelde maatregelen om huurders te helpen, zoals huurtoeslagen, huurverlagingen en een beter inzicht in de financiële situatie van huurders. Toch werd de huurverhoging van 5,8% doorvoerd, omdat Arcade dit wettelijk verplicht was. De woningcorporatie benadrukte dat ze deze maatregelen serieus zouden nemen, maar er nog veel moest gebeuren.
De toekomst van huurverhogingen in de woningbouwsector
Arcade benadrukte in haar adviezen dat de huurverhogingsbeleid in de toekomst moet worden afgestemd op de betaalbaarheid en woonzekerheid van huurders. De woningcorporatie pleit voor een langdurige visie op huurverhogingen, waarbij de inkomensafhankelijke verhogingen worden afgepast op de inkomensgroepen en de woningwaardering. Arcade benadrukte dat het huidige systeem niet duidelijk is en te weinig aandacht besteedt aan de individuele situatie van huurders.
Invloed op woningbouwcorporaties
Een belangrijk punt dat Arcade in haar adviezen benadrukte, was dat woningcorporaties ook verantwoordelijk zijn voor het realiseren van betaalbare huurwoningen. De woningcorporatie benadrukte dat het niet genoeg is om alleen financiële doelen te stellen, maar dat er ook maatregelen nodig zijn om huurders te ondersteunen. Arcade benadrukte dat woningcorporaties als Lieven de Key financieel goed voorstaan en hun leningen aan het afbouwen zijn. Daarom is het de verantwoordelijkheid van deze corporaties om ook betaalbaarheid te waarborgen, vooral in tijden van economische onzekerheid.
Conclusie
Arcade heeft zich tijdens de jaren 2023 en 2025 krachtig uitgesproken voor beperkte en betaalbare huurverhogingen. De woningcorporatie benadrukte dat het belangrijk is om huurverhogingen aan te sluiten op de Consumenten Prijs Index en het inkomen van huurders. Arcade stelde voor om inkomensafhankelijke verhogingen toe te passen, waarbij hoge middeninkomens en hoge inkomens extra aandacht kregen. Ook benadrukte Arcade dat huurders met financiële problemen extra ondersteuning moeten krijgen, bijvoorbeeld via huurverlaging of huurtoeslagen.
De woningcorporatie pleit voor woonzekerheid en betaalbaarheid, met name in tijden van inflatie en stijgende energiekosten. Arcade benadrukte ook dat woningen met slechte energieprestaties geen huurverhoging mogen krijgen. Deze aanbevelingen zijn bedoeld om huurders te beschermen en woningcorporaties te helpen bij het realiseren van betaalbare en duurzame woningen.
Tot slot benadrukte Arcade dat huurbevriezing en extra maatregelen een noodzakelijke stap zijn om huurprijzen in de hand te houden. De woningcorporatie benadrukte dat het belangrijk is om samen met huurdersverenigingen en woningcorporaties verder te werken aan betaalbaar woonruimte en een duurzaam huurbeleid.