Huurverhoging bij verduurzaming van CV-installaties: regels, praktijkvoorbeelden en advies

In de huidige realiteit van stijgende energiekosten en toenemende aandacht voor duurzaamheid, ligt de focus in de huurmarkt steeds vaker op verduurzaming. Een veel voorkomende verandering is de aanpassing van CV-installaties, zoals het vervangen van een oude ketel of het overgaan op een warmtepomp. Hierbij ontstaat vaak de vraag: mag de verhuurder de huur verhogen en hoeveel is dat dan precies? Dit artikel biedt een overzicht van de huidige regels, praktijkvoorbeelden en adviezen in relatie tot een huurverhoging bij verduurzaming van CV-installaties.

Inleiding

In Nederland is er in de afgelopen jaren een duidelijke wens ontstaan om woningen duurzamer te maken. Dit geldt zowel voor particuliere verhuurders als voor woningcorporaties. In dit kader wordt vaak gekeken naar de vervanging van oude CV-installaties door energie-efficiëntere alternatieven. Een warmtepomp, een hybride verwarmingsinstallatie of het vervangen van een verouderde cv-ketel zijn voorbeelden van zulke veranderingen.

De verduurzaming van CV-installaties heeft vaak een impact op de huurprijs. De vraag die dan opkomt is: hoeveel mag een verhuurder de huur verhogen, en op welke basis? De antwoorden zijn niet altijd eenduidig, aangezien het afhankelijk is van wie de maatregel initieert, de kosten, de energiebesparing en de wettelijke regels.

Regels en juridische kaders

Juridische mogelijkheden voor verduurzaming

De juridische kaders zijn in de praktijk vaak bepalend voor de toepassing van huurverhogingen. Een huurder kan in sommige gevallen afdwingen dat een verhuurder verduurzame maatregelen uitvoert, bijvoorbeeld door middel van een rechtszaak. Echter, de rechter is niet verplicht om de verhuurder daartoe te dwingen. Hij kan de belangen van huurder en verhuurder afwegen.

Een voorbeeld uit de rechtspraak is dat een huurder geen aanspraak kan maken op een complete CV-installatie als zijn woning op een andere manier wordt verwarmd, bijvoorbeeld via gaskachels. In dergelijke gevallen kan de huurder enkel afdwingen dat thermische isolatie wordt aangebracht en dat een verouderde cv-ketel wordt vervangen. Bovendien is er altijd sprake van een huurverhoging, die de rechter vaststelt op basis van de investeringskosten.

Onverhoudingskwestie

Een belangrijk criterium is dat de huurverhoging in een redelijke verhouding moet staan tot de kosten van de verduurzamingsmaatregel. Dit betekent dat de huurverhoging niet onredelijk hoog mag zijn. Als een verhuurder bijvoorbeeld €5.000 aan investeringen doet in een warmtepomp, dan zou een huurverhoging van bijvoorbeeld €50 per maand (over een periode van tien jaar) in redelijke verhouding staan tot de kosten.

Isolatiemaatregelen en huurverhogingen

Sinds 2023 zijn er specifieke afspraken gemaakt voor woningcorporaties. Volgens de Nationale Prestatieafspraken mogen huurverhogingen bij isolatiemaatregelen niet worden doorgevoerd. Dit geldt voor maatregelen die worden uitgevoerd op initiatief van de woningcorporatie. Dit betekent dat huurders bijvoorbeeld profiteren van een duidelijke energiebesparing zonder dat hun huur stijgt.

Praktijkvoorbeelden

Voorbeeld 1: Huurverhoging bij installatie van zonnepanelen

In dit voorbeeld installeert een woningcorporatie zonnepanelen in een huurwoning. De verhuurder wil een huurverhoging van €25 per maand. De huurder berekent dat de energierekening met ongeveer €35 per maand omlaag gaat. Omdat de besparing groter is dan de huurverhoging, accepteert de huurder de huurverhoging. De totale woonlasten nemen dus af, wat gunstig is voor de huurder.

Voorbeeld 2: Geen huurverhoging bij isolatiemaatregelen

Een woningcorporatie voert isolatiemaatregelen uit aan een woning. De huurder krijgt HR++-glas, de muren worden geïsoleerd, en het dak wordt aangevuld met isolatie. Omdat de maatregelen zijn uitgevoerd op initiatief van de corporatie, is er geen huurverhoging. De huurder merkt dat de woning warmer wordt en dat de energierekening aanzienlijk omlaagt. De huurder profiteert dus van de verduurzaming zonder dat de huur stijgt.

Voorbeeld 3: Huurverhoging bij installatie van een warmtepomp

Een woningcorporatie wil een warmtepomp installeren in een woning. De huurder is het met de maatregel eens, maar vindt de voorgestelde huurverhoging van €50 per maand te hoog. De huurder neemt contact op met de Huurcommissie, die bepaalt dat een huurverhoging van €30 per maand redelijk is. De verhuurder en huurder komen tot een akkoord over de huurverhoging.

Advies en handreikingen

Menukaart voor huurverhoging bij verduurzaming

In november 2024 publiceerden Woonbond en Aedes een handreiking voor huurverhoging bij verduurzaming van installaties. Deze handreiking, ook wel bekend als de "menukaart", helpt bij het bepalen van een redelijke huurverhoging bij verduurzaming. Het geldt voor hybride en volledig elektrische warmtepompen en ventilatie met warmteterugwinning.

Het doel van deze menukaart is om huurders een comfortabeler woning te bieden zonder dat zij te veel moeten betalen. Aedes en Woonbond hebben samen gewerkt om tot een evenwichtige en eerlijke methodiek te komen voor de nieuwe vergoedingentabellen.

Waarom deze handreiking?

In 2022 spraken Aedes en Woonbond af om aan zittende huurders geen huurverhoging voor isolatiemaatregelen te vragen. Voor verduurzaming van de verwarmings- en ventilatie-installaties mogen corporaties wel een redelijke huurverhoging vragen. Echter, er waren geen gegevens beschikbaar om de huurverhoging op basis van de energiebesparing goed te berekenen.

Onderzoeksbureau Republiq deed in opdracht van Aedes en Woonbond onderzoek naar de energiebesparing voor alléén installatiemaatregelen. Aedes en Woonbond hebben deze resultaten besproken en bijgeschaafd. Een belangrijke voorwaarde is dat de meeste huurders er met dit advies op vooruit gaan.

Rol van de Huurcommissie

De Huurcommissie speelt een belangrijke rol bij het bepalen van een redelijke huurverhoging. Deze commissie is onafhankelijk en kan advies geven over wat een eerlijke huurverhoging is. De Huurcommissie heeft een rekenmethode ontwikkeld die kan worden gebruikt om de huurverhoging te berekenen. Deze methode is opgenomen in het Beleidsboek van de Huurcommissie.

Een huurder kan terecht komen bij de rechter als de verhuurder weigert om energiebesparende maatregelen uit te voeren op verzoek van de huurder. De rechter kan dan bepalen of de verhuurder verplicht is om de maatregelen uit te voeren. Dit geldt bijvoorbeeld voor dak-, muur- en raamisolatie, vloerisolatie boven de kruipruimte, en het vervangen van een oude cv-ketel door een efficiëntere.

De rechter zal alleen de verhuurder verplichten om de maatregelen uit te voeren als de huurder bereid is om een huurverhoging te betalen. Deze huurverhoging moet wel in redelijke verhouding staan tot de kosten van de maatregel. Dit betekent dat de huurverhoging niet onredelijk hoog mag zijn.

Invloed van energieprijzen

De recente grote stijging van de energieprijzen kan ertoe leiden dat in de door de rechter toe te passen belangenafweging de belangen van de huurder zwaarder wegen dan voorheen. Omdat het hier om een zeer recente ontwikkeling gaat, is er nog geen rechtspraak over. De invloed van deze stijging op eventuele huurverhogingen is dus nog onzeker.

Energieprestatie en woningwaardering

Sinds 2011 maakt de energieprestatie van de woning deel uit van het woningwaarderingsstelsel. De energieprestatie wordt vastgesteld aan de hand van wettelijke voorschriften. Deze voorschriften zijn sinds 2011 een aantal keren gewijzigd. Dit betekent dat de invloed van de energieprestatie op de huurprijs niet statisch is, maar verandert met de tijden.

Conclusie

Huurverhoging na verduurzaming is een complex onderwerp dat afhankelijk is van verschillende factoren, zoals het type maatregel, het initiatief van de verhuurder of huurder, en de kosten en energiebesparing. Voor woningcorporaties gelden specifieke afspraken waarmee huurverhogingen bij isolatiemaatregelen zijn uitgezonderd sinds 2023. Voor andere maatregelen en voor particuliere verhuurders gelden andere regels, waarbij de Huurcommissie een rol speelt bij het bepalen van een redelijke huurverhoging.

Huurders hebben een actieve rol in het proces en kunnen ondersteuning zoeken via bewonerscommissies of de Woonbond. De menukaart voor huurverhoging bij verduurzaming helpt bij het maken van transparante en eerlijke afspraken. Het is belangrijk om de impact van een huurverhoging op de totale woonlasten te beoordelen, inclusief de energiebesparing en eventuele gevolgen voor huurtoeslag en WOZ-waarde.

Zowel huurders als verhuurders profiteren meestal van verduurzaming, zolang de afspraken eerlijk en redelijk zijn. Het is aan te raden om altijd goed te informeren en eventueel hulp in te schakelen bij het bepalen van een huurverhoging. De transparantie en eerlijkheid van het proces zijn essentieel voor een duurzame en betaalbare huurmarkt.