Inleiding
In de Nederlandse huurmarkt is het middensegment (middenhuur) sinds 1 juli 2024 een aparte categorie geworden, een directe gevolg van de invoering van de Wet betaalbare huur. In dit segment wonen huurders in woningen met 143 tot 186 WWS-punten en een kale huurprijs tussen €900,06 en €1.184,82 per maand (prijspeil 2025). Dit artikel behandelt de regels rond de huurverhoging in het middensegment in 2025, inclusief het maximale percentage, de procedure, de mogelijkheid om bezwaar aan te tekenen en de rol van de huurovereenkomst.
Voor verhuurders en huurders is het belangrijk om te begrijpen hoe het huurverhogingsbeding in het middensegment werkt, aangezien dit segment unieke regels kent ten opzichte van zowel de sociale huur als de vrije sector. Het is ook belangrijk om te weten dat de huurverhoging in het middensegment wettelijk beperkt is en contractueel moet worden afgesproken.
Hieronder volgen de belangrijkste aspecten van de huurverhoging in het middensegment, op basis van de beschikbare informatie uit betrouwbare bronnen.
Wat is het middensegment?
Het middensegment, of middenhuur, is een nieuw huursegment dat sinds 1 juli 2024 in de huurmarkt is ingevoerd. Het is ontworpen om de huurprijs van woningen te bepalen die iets duurder zijn dan sociale huurwoningen, maar nog steeds betaalbaar zijn voor een breed spectrum van huurders.
Woningen in het middensegment hebben een WWS-puntenwaarde tussen 143 en 186 en een kale huurprijs die tussen €900,06 en €1.184,82 per maand ligt (prijspeil 2025). Deze woningen zijn dus niet langer onder de oude categorieën van sociale huur, maar ook niet volledig binnen de vrije sector.
De invoering van het middensegment is onderdeel van het beleid om betaalbaar wonen te bevorderen, terwijl woningcorporaties tegelijkertijd in staat worden gesteld om hun portefeuilles te verduurzamen en woningen te onderhouden. Het middensegment speelt hierin een belangrijke rol, omdat het een brug vormt tussen betaalbaar wonen en de marktwerking in de vrije sector.
Regels voor huurverhoging in het middensegment
De huurverhoging in het middensegment is contractueel bepaald, wat betekent dat het percentage of bedrag waarin de huur mag stijgen afhankelijk is van de afspraken in de huurovereenkomst. Dit in tegenstelling tot de sociale huur, waar de huurverhoging wettelijk vastgelegd is en automatisch toepasbaar is.
1. Huurovereenkomst bepaalt huurverhoging
Voor huurovereenkomsten die vanaf 1 juli 2024 zijn gesloten in het middensegment, geldt een maximale jaarlijkse huurverhoging van 7,7% in 2025. Dit percentage is afgeleid van de gemiddelde loonontwikkeling (6,7%) plus 1%.
Als de huurovereenkomst een lager percentage voorziet, dan geldt dat lage percentage. Er hoeft geen schriftelijk voorstel te worden gedaan en de huurverhoging hoeft ook niet te worden aangekondigd, al kan het verstandig zijn om het wél te doen om verwachtingen te beheren.
Een huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst is dus van essentieel belang. Als het niet is opgenomen, kan er geen huurverhoging plaatsvinden. Het is daarom belangrijk dat beide partijen – verhuurder en huurder – de huurovereenkomst goed lezen en begrijpen.
2. Boven de 7,7% is niet toegestaan
Ondanks dat het huurverhogingsbeding contractueel vastgelegd is, mag de huurprijs na verhoging niet boven de wettelijk toegestane huurprijs uitstijgen. Deze is gebaseerd op de wettelijke tabel van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Als een verhoging van 7,7% zou leiden tot een huurprijs die boven de wettelijke limiet ligt, dan geldt een lager percentage.
Daarom kan de huurverhoging in de praktijk lager uitvallen dan de wettelijk toegestane 7,7%. Het is daarom verstandig om de wettelijke huurprijs voor de betreffende woning te controleren voordat een verhoging wordt doorgevoerd.
Wanneer mag de huur verhoogd worden?
De huurverhoging in het middensegment is automatisch toepasbaar op basis van het huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst. Het percentage is vastgelegd, en de verhoging treedt in op de datum die in de huurovereenkomst staat aangegeven.
Er is dus geen verplichte procedure zoals het indienen van een schriftelijk voorstel of het aanbieden van een alternatieve woning. Dit maakt het middensegment qua procedure dichter bij de vrije sector dan bij de sociale huur.
Toch is het aan te raden om de huurverhoging aan te kondigen, bijvoorbeeld via een brief of e-mail, om verwachtingen te beheren en eventuele vraagstukken te voorkomen. Dit is niet verplicht, maar wel verstandig uit huurdersperspectief.
Bezwaar mogelijk binnen 4 maanden
Hoewel de huurverhoging in het middensegment automatisch toepasbaar is, heeft de huurder wel het recht om bezwaar aan te tekenen. Dit kan binnen vier maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging bij de Huurcommissie worden gedaan.
De Huurcommissie is een onafhankelijke partij die beslist of de huurverhoging legaal is en binnen de wettelijke grenzen blijft. Als de huurverhoging hoger is dan het opgenomen percentage in de huurovereenkomst of boven de wettelijk toegestane huurprijs uitkomt, kan de huurder het recht hebben om de huur niet te betalen of een korting te vragen.
Het is daarom belangrijk dat huurders goed informeerd zijn over de afspraken in hun huurovereenkomst en de wettelijke regels. Bij twijfel is het verstandig om contact op te nemen met de Huurcommissie of juridisch advies in te winnen.
Middenhuur en woningverbetering
Een speciale situatie kan ontstaan wanneer een huurder in een woning woont die is verbeterd door de verhuurder. In dat geval is het mogelijk dat de huur verhoogd mag worden met een hoger percentage dan 7,7%. Dit geldt echter alleen als de verbetering aan bepaalde voorwaarden voldoet.
De verhuurder dient in dat geval een schriftelijk voorstel in te dienen bij de huurder en kan een hogere huur verzoeken. De huurder heeft het recht om dit voorstel te accepteren, te weigeren of te onderzoeken via de Huurcommissie. Het is belangrijk om hierbij goed te kijken naar de aard van de verbetering en de impact op de woonruimte.
Vergelijking met andere segmenten
Om de regels in het middensegment goed te begrijpen, is het nuttig om deze te vergelijken met de regels in de sociale huur en de vrije sector.
1. Sociale huur
In de sociale huur geldt een maximale huurverhoging van 5% voor huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor 1 juli 2024. Deze verhoging moet op voorhand worden aangezegd aan de huurder en is wettelijk vastgelegd. Daarnaast zijn er inkomensafhankelijke huurverhogingen mogelijk voor huurders met een midden- of hoger inkomen. Deze zijn beperkt tot €50 of €100 per maand.
2. Vrije sector
In de vrije sector is de huurverhoging beperkt tot 4,1% in 2025, gebaseerd op de laagste van de inflatie of CAO-loonstijging plus 1%. Deze regels gelden ook voor woningen die ooit in de vrije sector stonden, maar nu onder de middenhuur vallen. De huurverhoging in de vrije sector mag wettelijk maximaal 4,1% bedragen, ook als deze afkomstig is uit een middenhuurcontract.
Deze vergelijking laat zien dat de regels in het middensegment uniek zijn. Er is sprake van een contractueel bepaalde huurverhoging, die niet automatisch wettelijk vastgelegd is en ook niet verplicht is aan te kondigen. Dit maakt het middensegment qua procedure dichter bij de vrije sector dan bij de sociale huur.
Uitvoering en procedure
Het uitvoeren van een huurverhoging in het middensegment vereist enkele belangrijke stappen:
1. Huurovereenkomst controleren
De verhuurder moet controleren of de huurovereenkomst een huurverhogingsbeding bevat. Als dit niet het geval is, kan er geen verhoging plaatsvinden. Het is daarom belangrijk dat huurovereenkomsten vanaf 1 juli 2024 correct zijn opgesteld en het huurverhogingsbeding duidelijk bevat.
2. Verhogingsdatum bepalen
De huurovereenkomst bepaalt de datum waarop de huurverhoging treedt in. Het is aan te raden om deze datum duidelijk te communiceren met de huurder om verwachtingen te beheren.
3. Aanbevolen: huurverhoging aan kondigen
Hoewel niet verplicht, is het verstandig om de huurverhoging aan te kondigen aan de huurder, bijvoorbeeld via een brief of e-mail. Dit helpt om eventuele verwarring of vragen voor te gaan.
4. Controle op wettelijke huurprijs
De verhuurder moet controleren of de huurprijs na verhoging niet boven de wettelijk toegestane huurprijs uitstijgt. Dit is gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel (WWS). Als de huurprijs boven deze limiet komt, kan de verhoging gedeeltelijk of volledig geannuleerd worden.
5. Bezwaar mogelijk
De huurder heeft binnen vier maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging het recht om bezwaar aan te tekenen bij de Huurcommissie. Dit kan gebeuren via het formulier "Huurverhoging op basis van een huurverhogingsbeding" in MijnHuurcommissie.
Conclusie
De huurverhoging in het middensegment in 2025 is beperkt tot maximaal 7,7%, afhankelijk van de afspraken in de huurovereenkomst. Dit percentage is afgeleid van de gemiddelde loonontwikkeling (6,7%) plus 1%. Het is belangrijk dat deze huurverhoging contractueel is vastgelegd in de huurovereenkomst, anders kan er geen verhoging plaatsvinden.
Hoewel de huurverhoging in het middensegment automatisch is toepasbaar, mag de huurprijs na verhoging niet boven de wettelijk toegestane huurprijs uitstijgen. Dit is gebaseerd op de wettelijke tabel van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Daarnaast heeft de huurder het recht om binnen vier maanden een bezwaar aan te tekenen bij de Huurcommissie.
Het middensegment is een nieuw huursegment dat sinds 1 juli 2024 in de huurmarkt is ingevoerd. Het is ontworpen om betaalbaar wonen te bevorderen, terwijl woningcorporaties tegelijkertijd in staat worden gesteld om hun portefeuilles te verduurzamen. Het middensegment speelt hierin een belangrijke rol, omdat het een brug vormt tussen betaalbaar wonen en de marktwerking in de vrije sector.
Voor verhuurders en huurders is het belangrijk om te begrijpen hoe het huurverhogingsbeding in het middensegment werkt, aangezien dit segment unieke regels kent ten opzichte van zowel de sociale huur als de vrije sector. Het is ook belangrijk om te weten dat de huurverhoging in het middensegment wettelijk beperkt is en contractueel moet worden afgesproken.