Huurverhoging maximaal 100 euro: inkomensgrenzen en regels voor huurders in 2024 en 2025

In Nederland zijn huurders sinds 2024 en 2025 vooral geconfronteerd met een specifieke regeling rondom huurverhogingen. Deze regeling maakt onderscheid op basis van inkomensniveau en woonvorm, en bepaalt of een huurverhoging uitgedrukt moet worden in een percentage of in een vast bedrag. De maximale huurverhoging kan in bepaalde gevallen zelfs 100 euro per maand bedragen. Dit artikel biedt een overzicht van de regels en inkomensgrenzen rondom de 100-euro huurverhoging, gericht op huurders van sociale en middenhuurwoningen, met aandacht voor de regels die gelden in de vrije sector, de toepassing van inkomensindicaties en de rol van de Woonbond en andere organisaties.

Inkomensafhankelijke huurverhoging in 2024 en 2025

In 2024 en 2025 is het wettelijk mogelijk voor huurders met een hoger inkomensniveau om te worden aangerekend op een inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze regeling is bedoeld om huurders met hogere inkomens een aangepaste verhoging te bieden, afhankelijk van hun situatie. De inkomensgrenzen zijn duidelijk vastgelegd en verschillen per huishoudtype: alleenwonenden versus meerpersoonshuishoudens.

Inkomensgrenzen voor 2024

In 2024 gelden de volgende inkomensgrenzen voor inkomensafhankelijke huurverhogingen:

Alleenwonend:
- Jaarincome boven €52.753: maximaal 50 euro huurverhoging.
- Jaarincome boven €62.191: maximaal 100 euro huurverhoging.
Meerpersoonshuishouden:
- Gezamenlijk jaarincome boven €61.046: maximaal 50 euro huurverhoging.
- Gezamenlijk jaarincome boven €82.921: maximaal 100 euro huurverhoging.

Huurders van sociale huurwoningen die boven deze inkomensgrenzen vallen, kunnen dus rekenen op een hogere huurverhoging dan het standaardpercentage. In 2024 was de standaard huurverhoging voor sociale huurwoningen maximaal 5,8%, met uitzonderingen voor lage huur (onder €300 per maand), die een maximaal verhoging van 25 euro kregen, tenzij ze in de categorie “hoog inkomen” vielen.

Inkomensgrenzen voor 2025

In 2025 zijn de inkomensgrenzen iets verhoogd. De regeling is in essentie hetzelfde, maar de grenzen zijn aangepast aan de inflatie en veranderingen in de economie:

Alleenwonend:
- Jaarincome tussen €57.143 en €67.366: maximaal 50 euro huurverhoging.
- Jaarincome boven €67.366: maximaal 100 euro huurverhoging.
Meerpersoonshuishouden:
- Gezamenlijk jaarincome tussen €66.126 en €89.821: maximaal 50 euro huurverhoging.
- Gezamenlijk jaarincome boven €89.821: maximaal 100 euro huurverhoging.

Deze regeling geldt voor sociale huurwoningen, inclusief middenhuurwoningen. Het is belangrijk om op te merken dat huurders van sociale huurwoningen met een lager inkomensniveau (onder de inkomensgrenzen) nog steeds het standaardverhogingspercentage moeten ondergaan. Voor sociale huurwoningen in 2025 is dat maximaal 5%, tenzij de huur onder de 350 euro per maand is, wat dan een maximaal verhoging van 25 euro oplevert.

Toepassing van de inkomensindicatie

De inkomensafhankelijke huurverhoging is gebaseerd op de inkomensindicatie, die verhuurders in februari van elk jaar bij de Belastingdienst kunnen opvragen. Deze indicatie geeft een overzicht van het inkomen van het huishouden, met name van de volwassenen, in het jaar ervoor.

De verhuurder moet deze inkomensindicatie gebruiken om te bepalen of een huurder in de categorie “hoog inkomen” valt. Het is belangrijk dat de verhuurder dit document correct interpreteert. De inkomensindicatie bevat ook informatie over de samenstelling van het huishouden in februari van het betreffende jaar. Als er veranderingen zijn in het huishouden of in het inkomen sinds die datum, kan dit leiden tot een inkomen dat niet meer accuraat is. Bijvoorbeeld, als iemand in 2024 met pensioen ging of tijdelijk werkloos was, kan de inkomensindicatie van 2025 niet correct zijn.

Vrije sector en huurverhoging

In de vrije sector (of geliberaliseerde sector) gelden andere regels. Hier zijn huurverhogingen beperkt tot een percentage of, in sommige gevallen, ook een vast bedrag. In 2024 was de maximale huurverhoging in de vrije sector 5,5%, terwijl het in 2025 verlaagd is naar 4,1%. Dit geldt voor huurcontracten die niet onder de regelgeving van de sociale huur vallen.

Het is belangrijk om te weten dat de huurverhoging in de vrije sector niet automatisch wordt bepaald door het inkomensniveau van de huurder. Hier is de verhuurder vrijer in zijn keuze, maar moet wel aandacht besteden aan wettelijke kaders en marktwerking. Een huurverhoging mag in de vrije sector slechts één keer per jaar plaatsvinden, met enkele uitzonderingen, zoals na een woningverbetering of als er meer dan 12 maanden zijn verstreken sinds de laatste verhoging.

Middenhuur en huurverhoging

Middenhuurwoningen vallen tussen de sociale huur en de vrije sector in. Voor deze huurwoningen zijn in 2024 en 2025 specifieke regels opgesteld. In 2024 was de maximale huurverhoging voor gereguleerde middenhuur 7,7%. In 2025 is dat percentage iets verlaagd, maar nog steeds hoger dan de verhoging in de vrije sector.

Middenhuurwoningen zijn huurwoningen met een kale maandhuur die tussen €879,66 en €1.165,81 ligt. De verhoging is alleen toegestaan als het huurcontract na 1 juli 2024 is afgesloten. Voor huurders die boven de inkomensgrenzen vallen, is het mogelijk om ook een inkomensafhankelijke huurverhoging te krijgen, zoals in de sociale huursector.

Regels voor huurverhogingen: wanneer en hoe vaak

Hoewel huurverhogingen in Nederland per sector verschillen, zijn er algemene regels die voor alle huurders van toepassing zijn. Een huurverhoging mag in de meeste gevallen slechts één keer per jaar plaatsvinden. Dit is om te voorkomen dat huurders te snel en te vaak worden geconfronteerd met verhogingen.

Er zijn drie uitzonderingen op deze regel:

Eerste huurverhoging: In het eerste jaar mag een huurverhoging plaatsvinden op de vaste huurverhogingsdatum.
Na woningverbetering: Als er sprake is van woningverbetering (niet onderhoud), mag er een extra huurverhoging worden aangevraagd.
Tijdssprong van meer dan 12 maanden: Als er meer dan 12 maanden zijn verstreken sinds de laatste huurverhoging, is een nieuwe verhoging toegestaan.

Het is belangrijk voor huurders om deze regels goed te begrijpen. Vooral in de sociale huursector zijn er verenigingen zoals de Woonbond die huurders helpen bij het controleren van huurverhogingen en het aantonen van eventueel illegale verhogingen.

Woonbond en huurverhogingscheck

De Woonbond speelt een belangrijke rol in het begeleiden van huurders bij huurverhogingen. Ze hebben een online huurverhogingscheck ontwikkeld, waarmee huurders zelf kunnen controleren of een verhoging aan de wettelijke eisen voldoet. Als dat niet het geval is, kunnen huurders bezwaar maken en zelfs een bezwaarbrief genereren.

De huurverhogingscheck is van toepassing op huurwoningen in de sociale sector, middenhuur en vrije sector. Het hulpinstrument is bedoeld om huurders bewust te maken van hun rechten en verplichtingen rondom huurverhogingen. De Woonbond heeft dit gerechtvaardigd door het feit dat vele huurders niet weten dat bepaalde verhogingen illegaal kunnen zijn.

Toekomstige ontwikkelingen en indexering

De regels rondom huurverhogingen zijn niet statisch. Ze worden jaarlijks geëvalueerd en eventueel aangepast aan de economische situatie. Dit geldt ook voor de inkomensgrenzen en het bepalen van “hoog inkomen” of “hoger middeninkomen”. De inkomensgrenzen zijn in 2026 geïndexeerd, wat betekent dat ze zijn afgestemd op de inflatie en veranderingen in de economie.

De nieuwe inkomensgrenzen voor 2026 zijn als volgt:

Alleenwonend:
- Hoger middeninkomen: €59.504 – €70.149.
- Hoog inkomen: hoger dan €70.149.
Meerpersoonshuishouden:
- Hoger middeninkomen: €68.858 – €93.531.
- Hoog inkomen: hoger dan €93.531.

Deze indexering is bedoeld om ervoor te zorgen dat de regels passen bij de huidige leefstandaard en inkomen van huurders. Het is belangrijk om te weten dat voor huurders met hoger inkomens de 100-euro huurverhoging dus mogelijk blijft, maar de inkomensgrenzen jaarlijks kunnen veranderen.

Conclusie

De regels rondom huurverhogingen zijn complex en afhankelijk van diverse factoren, waaronder inkomensniveau, woonvorm en sector. Voor huurders met hogere inkomens is het mogelijk om in 2024 en 2025 een inkomensafhankelijke huurverhoging te krijgen, die maximaal 100 euro per maand kan zijn. Deze regeling is bedoeld om huurders met hoger inkomens een aangepaste verhoging te bieden, afhankelijk van hun situatie. In de vrije sector zijn de regels minder strak, maar hier geldt ook een maximumpercentage. Huurders zijn verplicht om huurverhogingen aan te tonen met een inkomensindicatie, en moeten zich richten op de inkomensgrenzen die jaarlijks worden vastgesteld. De Woonbond en andere huurderorganisaties spelen een belangrijke rol bij het begeleiden van huurders bij huurverhogingen en het controleren van eventueel illegale verhogingen. Met de komende indexering in 2026 is te rekenen op kleine aanpassingen in de regels, maar het principe van inkomensafhankelijke huurverhogingen blijft van toepassing.