De huurverhogingsregels in Nederland zijn in 2024 onderhevig aan belangrijke wijzigingen, geïnitieerd door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) en onder toezicht van de Autoriteit Consument & Markt (ACM). Deze veranderingen zijn het gevolg van juridische en mededingingsrechtelijke overwegingen, en hebben zowel juridische als praktische gevolgen voor verhuurders en huurders. In dit artikel bespreken we de wijzigingen in de modelhuurovereenkomsten, de nieuwe regels voor huurverhogingen, en de betekenis van de interventie van de ACM. Daarnaast geven we een overzicht van de wettelijke kaders en de maatregelen die woningcorporaties zoals Actium nemen om te zorgen voor duurzame huurbeleid.
Wijziging van de ROZ-modelhuurovereenkomsten
In april 2024 heeft de Raad voor Onroerende Zaken aangekondigd de huurverhogingsbepalingen in de modelhuurovereenkomsten voor 290-bedrijfsruimte (versie 2022) en 230a-ruimte (versie 2015) aan te passen. Deze wijziging is het gevolg van gesprekken met de ACM over de juridische houdbaarheid van het koppelen van huurverhogingen aan de jaarlijkse inflatie. Tot nu toe werd in de modelhuurovereenkomsten verwezen naar een standaardbepaling die de huurverhoging liet volgen op de jaarlijkse consumentenprijsindex (CPI), zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Echter, de ACM heeft de ROZ gewaarschuwd dat deze standaardbepaling mogelijk in strijd is met het kartelverbod van de Mededingingswet. Dit verbod is gericht op afspraken of adviezen die concurrentie beperken. In dit geval gaat het om standaardbepalingen in modelhuurovereenkomsten die, volgens de ACM, een uniforme koppeling aan de inflatie bevorderen, waardoor concurrentie tussen verhuurders zou worden beperkt.
De ROZ heeft daarom besloten om de standaardbepaling uit de algemene bepalingen volledig weg te laten in de nieuwe modelhuurovereenkomsten. In plaats daarvan kunnen verhuurders en huurders nu zelf maatwerkafspraken maken over de huurverhoging. De ROZ biedt wel enkele voorbeelden aan van mogelijke bepalingen, waardoor het proces voor partijen duidelijker kan worden.
Het is op te merken dat het gebruik van de oude modelhuurovereenkomsten nog steeds mogelijk is. In dat geval blijft de standaardbepaling in de algemene bepalingen van toepassing. De vraag rijst dan of dit een probleem zou kunnen opleveren vanwege de ACM-uitspraak.
Gevolgen voor bestaande huurovereenkomsten
Een belangrijk punt is of de wijzigingen in de modelhuurovereenkomsten ook gevolgen hebben voor bestaande huurovereenkomsten die op de oude modellen zijn gebaseerd. Volgens de gegeven informatie is dit niet automatisch het geval. De ACM heeft alleen de modelovereenkomsten van de ROZ aangesproken, en niet direct de individuele huurovereenkomsten tussen verhuurders en huurders.
De juridische redenering is dat een individuele huurovereenkomst, waarin de huurprijsverhoging gekoppeld is aan de inflatie, niet per se in strijd is met het kartelverbod. De ACM heeft alleen gewaarschuwd dat de ROZ-standaardbepaling een concurrentiebeperking zou kunnen bevorderen, maar dat betreft de modelovereenkomsten en niet de individuele contracten.
Wel is het mogelijk dat een huurder of verhuurder die zich voelt benadeeld, een juridische aanspraak kan maken tegen de ROZ voor schadevergoeding. In dat geval zou moeten worden aangetoond dat de modelovereenkomsten in strijd zijn met het kartelverbod, en dat er daadwerkelijke schade is ontstaan. Dit is echter een complexe juridische procedure, en de kans op succes wordt gezien als beperkt.
Een andere mogelijkheid is dat in bijzondere gevallen de huurverhogingsbepalingen in bestaande huurovereenkomsten vernietigd kunnen worden. Dit zou echter alleen het geval zijn als de bepalingen zelf in strijd zijn met het kartelverbod, wat niet het geval is volgens de meeste juridische analyses.
Nieuwe wettelijke kaders voor huurverhogingen
Buiten de wijzigingen in de modelovereenkomsten zijn er ook nieuwe wettelijke kaders voor huurverhogingen in 2024 vastgesteld. Deze kaders zijn door de Minister van Volkshuisvesting, Milieubeheer en Verkeer (MEVM) vastgelegd en bepalen de maximale huurverhoging die verhuurders mogen doorvoeren. Deze regels zijn vooral van toepassing op sociale huurwoningen.
Vanaf 1 juli 2024 mag een verhuurder de huur verhogen met:
- Maximaal 5,8% als de kale huur € 300,00 of meer per maand is.
- Maximaal € 25,00 als de kale huur lager is dan € 300,00 per maand.
Daarnaast geldt een inkomensafhankelijke huurverhogingsregel. Voor huurders met een relatief hoog inkomen geldt een ander wettelijk maximum. Deze verhoging is geen percentage van de huidige huurprijs, maar een vast bedrag. Er zijn twee maximumbedragen: € 50 en € 100. Welk bedrag van toepassing is, hangt af van het inkomen van het huishouden.
De regels verschillen per huishoudensgrootte. Voor eenpersoonshuishoudens gelden andere inkomensgrenzen dan voor meerpersoonshuishoudens. Buiten het inkomen zelf worden ook inkomsten van inwonende kinderen meegerekend, mits die boven een bepaalde drempel liggen.
In 2024 geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging op basis van het inkomen uit 2022. Voor 2025 wordt het inkomen uit 2023 gebruikt, en voor 2026 dat uit 2024. Dit betekent dat de verhoging in 2024 gebaseerd is op oude inkomensgegevens, wat mogelijk leidt tot minder gevoelige huurverhogingen voor huurders met een tijdelijke inkomensstijging of dalende inkomens.
Maximale huurverhogingen per jaar
De wettelijke kaders voor huurverhogingen zijn historisch vergeleken met eerdere jaren. In 2024 is de maximale huurverhoging vastgesteld op 5,8%, terwijl in 2023 dit 3,1% was en in 2022 zelfs 2,3%. De toename van de maximale verhoging is in lijn met de inflatiecijfers, maar het wettelijk kader is niet automatisch gelijk aan de inflatie.
In 2025 is de maximale verhoging verder toegenomen tot 5,0%, en in 2026 is dit opnieuw verhoogd naar 4,1%. Dit betekent dat de wettelijke ruimte voor verhogingen langzaam afneemt, wat mogelijk een gevolg is van maatregelen om huurders met lage inkomens te beschermen.
Daarnaast is er een limiet op het aantal keren dat een verhuurder de huur mag verhogen: één keer per 12 maanden. Dit betekent dat huurverhogingen niet frequent kunnen worden doorgevoerd.
Woningcorporaties en hun huurbeleid
Woningcorporaties zoals Actium spelen een belangrijke rol in de woningbouwmarkt. Zij hanteren niet alleen de wettelijke kaders, maar nemen ook eigen beslissingen over hun huurbeleid. In 2024 heeft Actium bijvoorbeeld gekozen voor een gematigd huurbeleid, hoewel de wettelijke kaders voor maximale verhogingen ruimer zijn.
De reden voor dit beleid is het feit dat de huidige energieprijzen vooral huurders met een laag inkomen raken. Actium wil deze groep beschermen en heeft daarom besloten om niet de volledige wettelijke verhoging door te voeren. Dit beleid is ook in lijn met de adviezen van de MEVM, die zich bewust maakt van de uitdagingen van woningcorporaties in het verduurzamen van hun portefeuille en het bouwen van nieuwe woningen.
De wettelijke kaders geven woningcorporaties ruimte om kiezen tussen het volledige gebruik van de toegestane verhoging of het toepassen van een gematigde verhoging. Dit laat zien dat de wettelijke regels een richtlijn zijn, maar niet per se verplichtingen.
Juridische aspecten van huurbemiddeling
Onder de huurmarktregels valt ook het gebruik van huurbemiddelaars. Huurbemiddeling is een praktijk waarbij huurbemiddelaars, vaak in opdracht van verhuurders, huurders helpen bij het vinden van een woning. Echter, huurbemiddelaars mogen geen kosten in rekening brengen aan huurders, omdat dit tegen de wettelijke regels van de ACM indruist.
In 2024 heeft de ACM huurbemiddelaar Amsterdam Housing beboet voor het onterecht in rekening brengen van bemiddelingskosten aan huurders. Amsterdam Housing heeft bezwaar gemaakt tegen de boete, maar de ACM heeft de zaak doorgestuurd naar een definitief advies. Dit betekent dat het juridische proces nog niet afgerond is, maar het is wel een duidelijk signaal van de ACM dat huurbemiddeling in opdracht van verhuurders niet mag leiden tot extra kosten voor huurders.
Samenvatting en toekomstige ontwikkelingen
De huurverhogingsregels in 2024 zijn onderhevig aan belangrijke wijzigingen, zowel qua modelhuurovereenkomsten als qua wettelijke kaders. De ROZ heeft haar modelovereenkomsten aangepast om de juridische kwesties rond de inflatiekoppeling en het kartelverbod te omzeilen. Daarnaast zijn er duidelijke wettelijke regels vastgesteld voor maximale verhogingen, afhankelijk van de huurprijs en het inkomen van het huishouden.
Woningcorporaties zoals Actium spelen een actieve rol in het bepalen van hun huurbeleid en kiezen soms voor een gematigde aanpak om bepaalde huurdersgroepen te beschermen. Buiten de wettelijke regels is er ook aandacht voor juridische aspecten rond huurbemiddeling, waarbij de ACM heeft laten zien dat huurbemiddelaars zich aan wettelijke regels moeten houden.
In de toekomst is het belangrijk om te blijven volgen hoe de juridische en economische ontwikkelingen verder gaan. Het is mogelijk dat de ACM haar stelling tegen de ROZ-modelovereenkomsten verder uitwerkt of dat de MEVM nieuwe regels voorstelt om de huurmarkt verder te structureren. Voor huurders en verhuurders betekent dit dat het belangrijk is om op de hoogte te blijven van de wettelijke kaders en eventuele wijzigingen.