Inleiding
In 2024 viel de huuraanpassing van Woonstichting Actium een directe impact op duizenden huurders. De huurverhoging, een jaarlijkse aangelegenheid, bleek dit jaar echter met discussies en verschillende standpunten gepaard te gaan. Actium koos voor een maximale huurverhoging, terwijl huurdersorganisatie MEVM een advies gaf voor een gematigd huurbeleid. Dit artikel biedt een gedetailleerde weergave van de situatie rond de huuraanpassing van Actium in 2024, het beleidskader dat geldt, de regelgeving, en de reacties daarop. Het richt zich specifiek op de voorwaarden, de wettelijke kaders, en de voorstellen van MEVM in het kader van het huurbeleid voor sociale huurwoningen.
Wettelijke kaders voor huurverhoging in 2024
In Nederland zijn huurverhogingen jaarlijks onderworpen aan wettelijke kaders die door de overheid bepaald worden. Deze kaders zijn gebaseerd op economische ontwikkelingen, zoals inflatie en loonstijgingen, en geven aan wat de maximale huurverhoging per categorie woning mag zijn. Voor 2024 zijn de volgende wettelijke regels van toepassing:
- Voor woningen met een kale huurprijs van €300 of meer per maand: de maximale huurverhoging mag 5,8% bedragen.
- Voor woningen met een kale huurprijs lager dan €300 per maand: de maximale huurverhoging is €25.
- Inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH): Voor huurders met een hoger inkomen geldt een wettelijk maximum dat niet afhankelijk is van de huidige huurprijs, maar een vast bedrag is. Dit bedrag is afhankelijk van het inkomen van het huishouden:
- Lager middeninkomen: maximaal €50.
- Hoog inkomen: maximaal €100.
Deze regels zijn wettelijk verankerd en gelden voor sociale huurwoningen. Voor kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen gelden licht afwijkende regels, maar ook hier zijn wettelijke limieten vastgelegd.
Actiums keuze voor maximale huurverhoging
Woonstichting Actium, een van de belangrijkste sociale huurverzorgers in het noorden van Nederland, heeft in 2024 de keuze gemaakt voor een maximale huurverhoging binnen de wettelijke kaders. Dit betekent dat huurders van Actium in de categorie van woningen met een kale huurprijs van minstens €300 per maand een verhoging van 5,8% kregen, terwijl huurders in woningen met een lager huurbedrag €25 extra moesten betalen.
De keuze voor een maximale huurverhoging is volgens Actium gerechtvaardigd door de verplichtingen die met het verduurzamen van woningen en het bouwen van nieuwe woningen gepaard gaan. Volgens Actium is het beleid dat zij voeren, zoals het streefhuurbeleid, al volop gericht op het beperken van huurstijgingen. Ze menen dat het beleid in lijn ligt met de maatschappelijke verwachtingen en de wettelijke kaders.
Advies van MEVM: een tegenvoorstel
Huurdersorganisatie MEVM heeft echter een ander standpunt ingenomen. In januari 2024 gaf MEVM haar advies af aan Actium, waarin een tegenvoorstel werd gedaan. MEVM pleitte voor een gematigd huurbeleid, waarbij de huurverhoging gelijk zou worden gesteld aan de inflatie, dat in 2024 bijvoorbeeld 3,8% bedroeg. Bovendien stelde MEVM voor dat er geen inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) zou zijn voor huurders met hogere inkomens of hogere middeninkomens.
Daarnaast stelde MEVM het volgende voor: - Geen huurverhoging voor huurders die in 2023 een eenmalige huurverlaging tot €575,03 ontvingen. - Geen huurverhoging voor woningen met een energieprestatie van E, F of G. - Huurverhogingen voor geliberaliseerde contracten zouden moeten aftoppen op de streefhuur of minstens op de liberalisatiegrens.
MEVM stelt dat Actium financieel in staat is om zowel haar wettelijke verplichtingen, zoals het bouwen van nieuwe woningen en het verduurzamen van bestaande woningen, te vervullen, als om een gematigd huurbeleid te hanteren. MEVM benadrukt dat huurders in een moeilijke economische context extra aandacht verdienen, en dat het beleid van Actium in dit opzicht niet maatschappelijk verantwoord is.
Actium heeft het advies van MEVM echter niet overgenomen. In de brief die Actium in eind april 2024 naar huurders verstuurde, werd het beleid van huurverhoging uitgelegd, maar het was duidelijk dat Actium haar eigen keuze heeft gemaakt. MEVM benadrukte dat de suggestie in de brief dat zij instemde met het beleid niet het geval was. MEVM had het advies gegeven voor een gematigd huurbeleid, wat Actium naast zich neerlegde.
De betekenis van het adviestraject
Het adviestraject dat jaarlijks opnieuw loopt, is een belangrijk proces in de relatie tussen woningcorporaties en huurdersorganisaties. Het loopt als volgt:
- December: De overheid bepaalt de wettelijke kaders voor de jaarlijkse huuraanpassing, waaronder de maximale huurverhoging.
- Oktober – Januari: Woningcorporaties en huurdersorganisaties beginnen te overleggen over de mogelijke huuraanpassing. MEVM stelt haar standpunten voor en geeft advies.
- Eind maart: MEVM brengt haar voorlopige advies naar Actium. Later volgt een definitief advies.
- Mei: Woningcorporatie Actium neemt een definitief besluit over de huuraanpassing.
Het adviestraject is dus een onderdeel van een breder beleidsproces waarin de belangen van huurders en woningcorporaties worden gecombineerd. MEVM benadrukt dat dit advies niet verplicht is, maar wel een waardevolle input kan zijn voor de keuze van woningcorporaties.
Financiële aspecten en verduurzaming
Actium benadrukt dat het beleid dat zij voeren, ook al niet volledig gematigd is, wel gericht is op verduurzaming en het bouwen van nieuwe woningen. Actium benadrukt dat het geld dat uit de huurverhoging opkomt, nodig is om aan de wettelijke verplichtingen te voldoen. In het kader van het Nationaal Verbouwprogramma, dat gericht is op het verbeteren van de energieprestatie van woningen, zijn grote investeringen nodig.
MEVM benadrukt echter dat Actium financieel in staat is om zowel aan de investeringen voor verduurzaming en nieuwbouw te voldoen, als aan een gematigd huurbeleid. MEVM benadrukt dat het beleid dat Actium heeft gekozen, de druk op huurders verder verhoogt in een tijd waarin huishoudens al met hogere kosten te maken hebben.
Invloed van huurverhoging op huishoudens
De huurverhoging van 2024 heeft gevolgen voor verschillende huishoudens, afhankelijk van hun inkomenssituatie en woningtype. Voor huishoudens met een hoger inkomen geldt een inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij het maximumbedrag afhankelijk is van het inkomen van het huishouden.
Voor eenpersoonshuishoudens gelden de volgende limieten voor 2024: - Lager middeninkomen: €59.504 of minder → geen IAH. - Hoger middeninkomen: €59.504 – €70.149 → maximaal €50 huurverhoging. - Hoog inkomen: €70.149 of meer → maximaal €100 huurverhoging.
Voor meerpersoonshuishoudens gelden iets hogere inkomensgrenzen, aangezien meerpersoonshuishoudens hogere vaste lasten en levensonderhoudskosten hebben. Voor 2024 gelden deze limieten: - Lager middeninkomen: €68.858 of minder → geen IAH. - Hoger middeninkomen: €68.858 – €93.531 → maximaal €50. - Hoog inkomen: €93.531 of meer → maximaal €100.
Let op: Bij meerpersoonshuishoudens telt alleen het inkomen van kinderen die jonger zijn dan 23 jaar op 1 januari 2026 mee, met een aftrek van €26.819, maar met een minimum van €0.
Toekomstige huurverhogingen
Naast de huurverhoging van 2024, is het ook belangrijk om kennis te maken met de regels voor toekomstige jaren. De huurverhogingen zijn gebaseerd op de loonstijgingen van de voorgaande jaren. Voor 2025 was de loonstijging bijvoorbeeld 6,7%, wat leidde tot een maximale huurverhoging van 7,7% voor middenhuurwoningen.
Voor huurverhogingen in het toekomstige jaren gelden de volgende percentages: - 2026: 4,1% - 2025: 5,0% - 2024: 5,8% - 2023: 3,1% - 2022: 2,3% - 2021: 0,0% - 2020: 4,1%
De huurverhogingen zijn dus afhankelijk van de economische situatie en worden jaarlijks bijgesteld. Het is belangrijk dat huurders deze ontwikkelingen volgen en begrijpen hoe hun huurprijs in de toekomst kan veranderen.
Actium en het huurbeleid in de praktijk
Woonstichting Actium is verantwoordelijk voor het beheer van sociale huurwoningen in het noorden van Nederland. Op hun website, www.woonstichtingactium.nl, vindt men informatie over hun aanbod aan huurwoningen, nieuwbouwprojecten, renovatieplannen en reparatieservices. Actium benadrukt ook dat ze zich inzetten voor toegankelijke websites, met het drempelvrij-systeem zodat slechtzienden en andere groepen gemakkelijk toegang kunnen krijgen tot hun diensten.
Naast het huurbeleid is Actium ook actief in het verduurzamen van woningen. Ze werken aan projecten waarbij woningen worden geïsoleerd, energiebesparende apparatuur wordt geïnstalleerd en de energieprestatie verbeterd wordt. Dit is een belangrijk onderdeel van hun strategie om aan de wettelijke doelen te voldoen en het woningaanbod duurzaam te maken.
Conclusie
De huurverhoging van Actium in 2024 is een voorbeeld van de complexiteit van huurbeleid in Nederland. De wettelijke kaders bieden een bepaalde ruimte voor woningcorporaties om hun huurprijs aan te passen, maar dit gebeurt in overleg met huurdersorganisaties zoals MEVM. Actium heeft gekozen voor een maximale huurverhoging binnen de wettelijke grenzen, terwijl MEVM een advies gaf voor een gematigd beleid dat meer aandacht zou besteden aan de situatie van huurders in een moeilijke economische context.
De discussie rond huurverhogingen benadrukt de spanning tussen de financiële doelen van woningcorporaties en de behoeften van huurders. Het is belangrijk dat deze discussie open en transparant verloopt, zodat huurders goed geïnformeerd zijn over de beslissingen die worden genomen. Het adviestraject speelt hierin een cruciale rol, en het is hoopvol dat in de toekomst meer aandacht komt voor een beleid dat zowel duurzaam is als maatschappelijk verantwoord.