Grootste huurstijging in dertig jaar: analyse en context van de huurontwikkelingen in Rotterdam

De huurstijging in Nederland is momenteel een van de belangrijkste onderwerpen op het gebied van woonvraagstukken. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) heeft recent nieuwe cijfers gepubliceerd die aantonen dat de gemiddelde huurstijging in 2024 met 5,4 procent het hoogste niveau bereikt sinds 1993. Deze stijging is niet gelijk verdeeld over het land, maar vooral in Rotterdam zijn de huurprijzen fors toegenomen. In dit artikel analyseren we de huurontwikkelingen in Rotterdam, de oorzaken van de stijging, de invloed op huurders en verhuurders, en wat dit betekent voor de toekomstige woonmarkten.

Inleiding

De huurstijging in Nederland is het gevolg van een complexe mix van factoren zoals inflatie, loonstijgingen, woningtekorten, verhuurpraktijken en beleidsmaatregelen. In 2024 stegen de huren in Nederland gemiddeld met 5,4 procent ten opzichte van 2023. Dit is de grootste stijging sinds 1993. In Rotterdam, een van de vier grootste steden in Nederland, was deze stijging nog hoger: 5,9 procent. De huurprijsstijgingen zijn niet alleen een cijfer, maar ook een maatschappelijke kwestie met impact op huurders, verhuurders en de woningbouwsector als geheel.

In de volgende paragrafen bespreken we de belangrijkste trends, de rol van de sociale en vrije sector, de invloed van bewonerswisselingen en het beleid dat van invloed is op de huurprijsontwikkelingen in Rotterdam.

Huurprijsstijging in Rotterdam: de cijfers

In 2024 stegen de huurprijzen in Nederland met 5,4 procent. In Rotterdam was deze stijging met 5,9 procent hoger dan het landelijke gemiddelde. Dit maakt Rotterdam tot de gemeente met de grootste huurstijging in het land. In vergelijking met de vier andere grote steden in Nederland (Amsterdam, Den Haag en Utrecht) volgt Rotterdam daarmee op de voorste plaats.

De huurstijging in Rotterdam is vooral opvallend omdat dit al de tweede jaarlijkse stijging op rij is. In 2023 stegen de huren al met 6 procent, wat volgens het CBS een record is sinds 1993. Deze trend wijst op een voortdurende druk op de woonmarkt in de stad.

De stijging is ook gericht op bepaalde woningtypen. Zo stegen de huren van sociale huurwoningen in Rotterdam met gemiddeld 5,9 procent. In de vrije sector bedroeg de stijging 5,0 procent. Deze verschillen zijn gedeeltelijk het gevolg van beleidsmaatregelen en verhuurregels die van toepassing zijn op de sociale en vrije sector.

Invloed van bewonerswisselingen

Een belangrijke factor achter de huurstijging in Rotterdam is de toename van bewonerswisselingen. Bij het verhuizen van een woning mag de huurprijs vaak hoger worden dan de normale maximale huurverhoging. Deze praktijk staat bekend als huurharmonisatie. Volgens het CBS is dit een van de belangrijkste oorzaken van de hoge huurstijging in Rotterdam. Zonder deze bewonerswisselingen zou de stijging volgens CBS-cijfers rond de 4,1 procent liggen.

Bij herverhuur wordt vaak een hogere huurprijs vastgesteld dan bij reguliere huurverhogingen. Dit is vooral het geval bij leegkomende woningen. Verhuurders kunnen dan op basis van actuele marktwaarden en woningwaarderingen hogere huurprijsvraag stellen. In Rotterdam, waar de woningmarkt al voorheen sterk was, heeft deze praktijk geleid tot een verdere toename van huurprijzen.

Sociale en vrije sector: verschillen in huurontwikkelingen

De huurstijging in Rotterdam is ook verdeeld over de sociale en vrije sector. In de sociale huursector, waarvan de huurprijs verband houdt met de loonstijging en het inkomen van huurders, stegen de huren in 2024 met 5,9 procent. In de vrije sector was de stijging iets lager: 5,0 procent. Deze verschillen zijn gedeeltelijk het gevolg van de verlenging van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten.

Deze wet beperkt de maximale huurprijsstijging in de vrije sector. Sinds 2021 en verder verlengd tot 1 mei 2029, mogen verhuurders jaarlijks de huurprijs verhogen met maximaal het percentage van de inflatie plus 1 procent of de cao-ontwikkeling plus 1 procent, wat het laagst is. In 2024 heeft dit geleid tot een maximumverhoging van 5,5 procent in de vrije sector.

In de sociale sector, daarentegen, wordt de huurprijs verhoging bepaald op basis van gemiddelde loonstijgingen. Voor 2025 wordt verwacht dat deze stijging rond de 6,5 procent ligt, wat extra druk kan leggen op huurders.

De rol van beleid en regelgeving

De huurstijgingen in Rotterdam en landelijk worden beïnvloed door beleidsmaatregelen op het gebied van huurprijsverhogingen en verhuurpraktijken. In de vrije sector zijn er sinds 2021 wetten in werking die de huurprijsverhogingen beperken. Deze wetten zijn verlengd door de regering als reactie op de woningkrapte, inflatie en economische crises. In 2024 heeft dit geleid tot een maximumverhoging van 5,5 procent in de vrije sector.

In de sociale sector is de huurverhoging afhankelijk van de gemiddelde loonstijging. De regering en woningcorporaties argumenteren dat deze verhogingen nodig zijn om woningen te onderhouden en te verduurzamen. Verder wordt er gesproken over de bouw van nieuwe woningen voor huurders die al jaren op een wachtlijst staan.

De Woonbond en andere huurbondels hebben echter kritiek op deze beleidskoers. Volgens directeur Zeno Winkels van de Woonbond is een huurverhoging van 6,5 procent in 2025 voor veel huurders onbetaalbaar. Hij wijst erop dat al het water aan de lippen staat voor huurders die hun boodschappen en andere dagelijkse behoeften nauwelijks meer kunnen betalen.

Verduurzaming en onderhoud van woningen

Een belangrijk argument van verhuurders in Rotterdam en landelijk is dat huurverhogingen nodig zijn om woningen te verduurzamen en het onderhoud te waarborgen. De vier grootste woningcorporaties in Rotterdam stellen dat huurders profiteren van deze investeringen met lager energieverbruik. Verder wordt er nieuwe bouw genomen om mensen die al jaren op een wachtlijst staan, een woning te kunnen geven.

De verduurzaming van woningen is ook een prioriteit in het beleid van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO). Het ministerie wijst erop dat huurstijgingen niet onverwacht zijn, aangezien huren meestrijden met loonstijgingen. Voor huurders met lage inkomens zijn er ondersteunende maatregelen zoals de huurtoeslag.

De toekomst van de huurmarkt in Rotterdam

De huidige huurmarktontwikkelingen in Rotterdam wijzen op een voortdurende druk op huurders, met name in de sociale sector. De verwachte huurprijsstijging van 6,5 procent in 2025 kan nog meer druk opleveren. Dit is zorgelijk gezien de al bestaande woonkrapte en de stijgende kosten van levensonderhoud.

Het CBS wijst erop dat de huurstijgingen in de Randstad mogelijk zijn afgezwakt, terwijl in de Randstad de huren al fors zijn gestegen in de afgelopen jaren. In Drenthe, Overijssel en Gelderland, drie provincies buiten de Randstad, zijn de huurstijgingen eveneens sterk. Dit suggereert dat de huurmarkt in de Randstad zijn rek heeft bereikt, maar dat in andere delen van het land nog steeds druk is.

Het is belangrijk dat beleidsmakers, verhuurders en maatschappelijke organisaties samenwerken om de toekomstige huurprijsontwikkelingen te beheersen. Dit betreft zowel het woningaanbod als de financiële steun voor huurders die in moeilijkheden raken.

Conclusie

De huurstijging in Rotterdam in 2024 is met 5,9 procent de hoogste van het land en een duidelijk record sinds 1993. De stijging wordt beïnvloed door bewonerswisselingen, beleidsmaatregelen en de verdeling tussen sociale en vrije sector. In de sociale sector is de huurverhoging gerelateerd aan loonstijgingen, terwijl in de vrije sector de stijging wordt beperkt door wetten.

De huidige huurontwikkelingen in Rotterdam zijn een spiegelbeeld van de bredere woningmarkttrends in Nederland. Het is belangrijk dat beleid en beleidsmakers rekening houden met de impact op huurders, met name in de sociale sector. De verwachte huurprijsstijging van 6,5 procent in 2025 vraagt om actie, zowel op individueel als collectief niveau.