Huurverhoging bij 230a-bedrijfsruimte: wat ondernemers moeten weten

Voor ondernemers die gebruikmaken van een bedrijfspand, is het van groot belang om te begrijpen hoe de huurverhoging werkt, vooral bij 230a-bedrijfsruimte. In tegenstelling tot 290-bedrijfsruimte, waarvoor wettelijke bepalingen strikter zijn, gelden voor 230a-bedrijfsruimte flexibele regels die aanzienlijk afhankelijk zijn van de overeengekomen huurovereenkomst. In dit artikel wordt uitgebreid ingegaan op de wettelijke en praktische aspecten van huurverhoging bij 230a-bedrijfsruimte, met betrekking tot de contractuele vrijheid, mogelijke afspraken en de rol van de verhuurder en huurder.

Wettelijk kader voor 230a-bedrijfsruimte

230a-bedrijfsruimte wordt geregeld onder het Burgerlijk Wetboek (BW), specifiek artikel 7:230a. Deze categorie omvat alle bedrijfsruimten die niet onder 7:290 vallen, zoals kantoren, fabrieken, magazijnen en showrooms. Aan deze ruimtes is geen uitgebreide huurbescherming verbonden, zoals wel het geval is bij 290-bedrijfsruimte, waarin ruimtes met een publieksfunctie zoals winkels, horeca en ambachtsbedrijven vallen.

De regels voor huurverhoging bij 230a-bedrijfsruimte zijn dus flexibeler en worden voornamelijk bepaald door de inhoud van de huurovereenkomst. Dit betekent dat zowel de verhuurder als de huurder vrij zijn om afspraken te maken over de wijze en hoogte van eventuele huurverhogingen. De nadruk ligt hierbij op contractvrijheid en overeengekomen voorwaarden, in tegenstelling tot de wettelijke richtlijnen die gelden voor 290-bedrijfsruimte.

Contractuele vrijheid bij huurverhoging

In het kader van 230a-bedrijfsruimte kan de huurprijs worden verhoogd op basis van vrijwillig overeengekomen afspraken. Dit betekent dat er geen wettelijke verplichting is voor de verhuurder om de huurprijs te verhogen, noch dat de huurder genoodzaakt is om instemming te geven. De huurovereenkomst speelt een centrale rol bij het bepalen van de huurverhogingsmogelijkheden.

Voorbeelden van mogelijke contractuele afspraken zijn:

Jaarlijks of periodiek huurverhoging met een vast percentage.
Huurverhoging op basis van een index, zoals de Consumentenprijsindex (CPI).
Huurverhoging op basis van een marktanalyse van vergelijkbare panden.
Geen vooraf bepaalde huurverhogingsregeling, waarbij de partijen bijvoorbeeld bij elke verlenging of herziening onderhandelen over een nieuwe huurprijs.

Deze flexibiliteit biedt voordelen aan beide partijen, maar vereist wel dat de huurovereenkomst duidelijk en vooraf vastgelegd wordt. Het is daarom verstandig om bij het opstellen van een huurovereenkomst voor 230a-bedrijfsruimte rekening te houden met eventuele toekomstige huurverhogingen en deze te verwerken in de contractuele bepalingen.

Aanpassingen in modelovereenkomsten

In april 2024 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) aangekondigd om de modelhuurovereenkomsten voor 230a-bedrijfsruimte aan te passen. Deze aanpassing is voornamelijk bedoeld om de juridische houdbaarheid van het gebruik van inflatiegebonden huurverhogingen te waarborgen. In de voorgaande modelovereenkomsten was het gebruikelijk om huurverhogingen standaard te koppelen aan de jaarlijkse inflatie, zoals uitgedrukt in de CPI. Deze standaardbepaling is echter juridisch twijfelachtig gebleken.

De nieuwe modelovereenkomsten geven partijen meer vrijheid om maatwerk afspraken te maken. Zo kunnen partijen bijvoorbeeld kiezen om:

De huurprijs jaarlijks of met een vaste periode te verhogen met een vast percentage.
De huurprijs jaarlijks te verhogen conform een overeengekomen index.
Een andere vorm van huurverhoging te regelen, zoals op basis van marktontwikkelingen.

Deze aanpassingen geven duidelijkheid over de mogelijke huurverhogingsregelingen en verminderen de wettelijke onzekerheid. Voor bestaande huurovereenkomsten zijn deze wijzigingen echter niet automatisch van toepassing tenzij ze expliciet zijn opgenomen in de contractuele bepalingen.

Praktische overwegingen voor huurders en verhuurders

Aangezien er geen wettelijke verplichting bestaat voor huurverhogingen bij 230a-bedrijfsruimte, is het belangrijk dat zowel huurders als verhuurders goed nadenken over de inhoud van de huurovereenkomst. Voor huurders is het van belang om:

Te weten op welke voorwaarden een huurverhoging mogelijk is.
Te begrijpen of en hoe vaak de huurprijs kan worden aangepast.
Te controleren of eventuele huurverhogingen transparant en eerlijk zijn.
Te overwegen om in de huurovereenkomst een einddatum of beperkte huurverhogingsregeling op te nemen.

Voor verhuurders is het aanbevolen om:

Duidelijke en vooraf vastgelegde huurverhogingsregels in de huurovereenkomst op te nemen.
Te zorgen voor transparantie bij de bepaling van de huurprijs en eventuele huurverhogingen.
Te bewaken of de huurovereenkomst wettelijk verdedigbaar is en geen twijfelgevoelige bepalingen bevat.
Te overwegen om de huurovereenkomst te baseren op de laatste modelovereenkomsten van de ROZ.

Huurverhoging en marktontwikkelingen

Hoewel er geen wettelijke verplichting is om de huurprijs aan te passen, kan het wenselijk zijn om rekening te houden met marktontwikkelingen. Bijvoorbeeld als de huurprijs van vergelijkbare bedrijfspanden in de regio stijgt, kan een huurverhoging voor de verhuurder aantrekkelijker zijn. Echter, bij 230a-bedrijfsruimte is dit slechts mogelijk indien dit is overeengekomen in de huurovereenkomst of als de huurder instemt.

Het is daarom verstandig dat zowel huurders als verhuurders in de huurovereenkomst rekening houden met eventuele marktontwikkelingen en deze in de huurverhogingsregeling verwerken. Bijvoorbeeld door af te spreken dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast aan de CPI of aan een andere marktindex.

Huurverhoging bij bestaande huurovereenkomsten

Bij bestaande huurovereenkomsten is het belangrijk om te kijken naar de bepalingen die al zijn overeengekomen. Als er geen expliciete bepalingen over huurverhoging zijn opgenomen in de huurovereenkomst, dan is een huurverhoging slechts mogelijk met instemming van de huurder. Dit betekent dat de verhuurder in dat geval een nieuwe overeenkomst of aanvullende bepalingen moet afsluiten met de huurder.

Het is dus verstandig voor zowel huurders als verhuurders om bij bestaande huurovereenkomsten te controleren of en hoe huurverhogingen zijn mogelijk. In het geval van onduidelijkheid kan het ook verstandig zijn om juridisch advies in te winnen.

Conclusie

Bij 230a-bedrijfsruimte gelden flexibele regels voor huurverhoging, die voornamelijk bepaald worden door de inhoud van de huurovereenkomst. In tegenstelling tot 290-bedrijfsruimte, waarbij wettelijke regels strikter zijn, is er bij 230a-bedrijfsruimte geen wettelijke verplichting voor huurverhogingen. De nadruk ligt hierbij op contractvrijheid, waarbij zowel huurder als verhuurder vrije keuze hebben over de wijze en hoogte van eventuele huurverhogingen.

Het is belangrijk dat beide partijen bij het opstellen of herziening van een huurovereenkomst duidelijk nadenken over eventuele huurverhogingsregelingen. Dit kan helpen om toekomstige onenigheid te voorkomen en te zorgen voor transparantie en eerlijkheid in de huurovereenkomst.

De recente aanpassingen in de modelovereenkomsten van de ROZ geven duidelijkheid over de mogelijke huurverhogingsregelingen en kunnen worden gebruikt als richtlijn bij het opstellen van nieuwe huurovereenkomsten.

Zowel huurders als verhuurders zijn verstandig advies aanbevolen om ervoor te zorgen dat hun huurovereenkomst wettelijk verdedigbaar en eerlijk is. Met goed overleg en vooraf vastgelegde afspraken is het mogelijk om een duidelijke en transparante huurovereenkomst op te stellen die beide partijen tevreden stelt.