In Nederland zijn de regels voor huurverhoging sinds 2020 steeds verder aangepast om de huurprijzen beter in balans te brengen met het inkomen van huurders. Vooral senioren zijn al jaren lang uitgezonderd van zogenaamde inkomensafhankelijke huurverhogingen. Dat is echter veranderd, en vanaf 1 juli 2026 wordt de huurverhoging sterk afhankelijk gemaakt van het inkomen van het huishouden. In deze uitgebreide gids bekijken we hoe deze wijzigingen precies werken, wat het betekent voor mensen met een hoger inkomen of ouder dan 65, en welke regels er op dit moment gelden.
Wat is een huurverhoging?
Een huurverhoging is een stijging van de huurprijs die een verhuurder mag doorvoeren. Deze stijging mag niet willekeurig zijn, maar moet voldoen aan wettelijke regels. In Nederland zijn deze regels afhankelijk van de soort woonvorm (sociale huurwoning, middenhuurwoning of vrije sectorwoning), het inkomen van het huishouden en de regels voor huurprijsbescherming.
Voor sociale huurwoningen geldt een vastgelegde maximale huurverhoging per jaar, die wordt vastgesteld door de overheid. Daarnaast is er ook de mogelijkheid van een inkomensafhankelijke huurverhoging, die afhankelijk is van het inkomen van het huishouden.
Nieuwe regels vanaf 1 juli 2026
Vanaf 1 juli 2026 zijn er nieuwe regels voor huurverhogingen die van toepassing zijn op zowel sociale als middenhuurwoningen. Deze regels zijn opgenomen in een wetsvoorstel en hebben als doel huurprijzen te koppelen aan het inkomensniveau van huurders. Dit betekent dat mensen met een hoger inkomen in de toekomst een hogere huurverhoging kunnen krijgen dan mensen met een lager inkomen.
Verhoging op basis van het inkomen
De inkomensafhankelijke huurverhoging is een extra verhoging die bovenop de standaard verhoging komt. Deze verhoging is afhankelijk van het gezamenlijke inkomen van het huishouden. De regels voor deze verhoging zijn vanaf 2026 als volgt:
- Lager middeninkomen: Geen extra verhoging.
- Hoger middeninkomen: Maximaal € 50 extra per maand.
- Hoog inkomen: Maximaal € 100 extra per maand.
De inkomensgrenzen zijn afhankelijk van het aantal personen in het huishouden:
| Huishoudtype | Lager middeninkomen | Hoger middeninkomen | Hoog inkomen |
|---|---|---|---|
| Eenpersoonshuishouden | € 59.504 of minder | € 59.504 – € 70.149 | € 70.149 of meer |
| Meerpersoonshuishouden | € 68.858 of minder | € 68.858 – € 93.531 | € 93.531 of meer |
Bij meerpersoonshuishoudens telt van inwonende kinderen die op 1 januari 2026 jonger zijn dan 23 jaar alleen het inkomen mee dat boven € 26.819 uitkomt. Dit betekent dat hun inkomsten met € 26.819 worden verlaagd, maar niet onder € 0.
Wat betekent dit voor senioren?
Tot nu toe waren senioren, dus mensen die de AOW-leeftijd hadden bereikt, uitgezonderd van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit betekende dat hun huur niet kon stijgen op basis van hun inkomen. Dit is echter veranderd, en vanaf 2026 gelden er ook voor senioren dezelfde regels.
Senioren en inkomensafhankelijke huurverhoging
Hoewel senioren vaak een stabiel en relatief lager inkomen hebben dan jongere huurders, zijn zij nu ook onderworpen aan het systeem van inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit betekent dat hun huur kan stijgen, zolang hun gezamenlijk inkomen in lijn is met de ingevoerde inkomensgrenzen.
Deze wijziging is gedaan met als doel de huurmarkt eerlijker te maken. Echter, gezien de beperkte financiële mogelijkheden van veel senioren, kan deze regel in de praktijk problemen opleveren. De overheid probeert hier oplossingen voor te zoeken, zoals subsidies of extra bescherming voor kwetsbare huurders.
Maximale huurverhoging per jaar
De standaard huurverhoging is een percentage dat per jaar vastgesteld wordt door de overheid. Deze percentage is afhankelijk van de inflatie en andere economische factoren. Vanaf 2026 is dit percentage 4,1%. Dit betekent dat de huur van sociale huurwoningen maximaal met 4,1% mag stijgen, tenzij er een inkomensafhankelijke verhoging is toegestaan.
Hieronder staat een overzicht van de maximale huurverhogingen van de afgelopen jaren:
| Jaar | Maximale huurverhoging |
|---|---|
| 2026 | 4,1% |
| 2025 | 5,0% |
| 2024 | 5,8% |
| 2023 | 3,1% |
| 2022 | 2,3% |
| 2021 | 0,0% |
| 2020 | 4,1% |
Deze percentages zijn geldig voor sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en voor huurders die een kamer, woonwagen of woonwagenstandplaats huurden.
Huurverhoging en huurprijsbescherming
Een belangrijke beperking bij een huurverhoging is de huurprijsbescherming. Deze bescherming zorgt ervoor dat de huur niet boven een bepaalde grens mag stijgen. Deze grens is afhankelijk van het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel), dat het aantal punten toekent aan verschillende kenmerken van een woning, zoals het aantal kamers, de ligging, enzovoort.
Bij socialehuurwoningen is de maximale huurprijs lager dan bij middenhuurwoningen. Dit betekent dat bij socialehuurwoningen de huurverhoging niet zomaar boven deze maximale huurprijs mag liggen. Voor middenhuurwoningen is de maximale huurprijs hoger, wat ruimere mogelijkheden biedt voor huurverhogingen.
Hoe bepaalt de verhuurder de inkomensgroep?
Om te bepalen of een inkomensafhankelijke huurverhoging toepasbaar is, moet de verhuurder het inkomensniveau van het huishouden kennen. Dit inkomen wordt bepaald op basis van het inkomen van twee jaar geleden. Voor 2026 wordt het inkomensniveau van 2024 gebruikt.
De verhuurder vraagt een inkomensindicatie aan bij de Belastingdienst. Deze indicatie geeft aan tot welke inkomensgroep het huishouden behoort, zonder dat het exacte inkomen verstrekt wordt. Deze inkomensindicatie moet meegestuurd worden met het huurverhogingsvoorstel.
Wat is de inkomensafhankelijke huurverhoging in de praktijk?
De inkomensafhankelijke huurverhoging is een extra verhoging die bovenop de standaardverhoging komt. Dit betekent dat huurders met een hoger inkomen in de toekomst een hogere huur kunnen betalen dan huurders met een lager inkomen.
Deze verhoging geldt alleen voor bewoners van zogenaamde zelfstandige sociale huurwoningen, zoals eengezinswoningen, appartementen, bungalows, enzovoort.
Voor huurders die een kamer of woonwagen huurden, geldt een andere regel. Vanaf 1 juli 2026 mag de huur hier maximaal met 4,1% stijgen.
Wat betekent dit voor huurders?
De nieuwe regels voor huurverhogingen hebben verschillende gevolgen voor huurders, afhankelijk van hun inkomensniveau en leeftijd.
Voor hogerinkomende huurders
Huurders met een hoger inkomen kunnen vanaf 2026 een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen. Dit betekent dat hun huur kan stijgen met € 50 of € 100 per maand, afhankelijk van het inkomensniveau. Voor huurders die in een hoger inkomenssegment vallen, betekent dit dat hun huurprijzen sneller kunnen stijgen dan die van huurders met een lager inkomen.
Voor senioren
Senioren kunnen nu ook een inkomensafhankelijke verhoging krijgen. Echter, gezien hun vaak beperkte financiële mogelijkheden, kan dit een probleem zijn. De overheid wil hierop oplossingen zoeken, zoals extra subsidies of bescherming voor kwetsbare huurders.
Wat kan een huurder doen als hij of zij de verhoging niet accepteert?
Als een huurder de verhoging niet accepteert, is er de mogelijkheid om bezwaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld bij de huurcommissie, een onafhankelijke instantie die beslist of een huurverhoging terecht is.
De huurcommissie beoordeelt of de verhoging voldoet aan de wettelijke regels, zoals de maximale huurverhoging per jaar en de huurprijsbescherming. Als de verhoging niet terecht is, kan de huurcommissie beslissen dat de verhoging niet mag worden doorgevoerd.
Conclusie
Vanaf 1 juli 2026 gelden er nieuwe regels voor huurverhogingen in Nederland. Deze regels koppelen de huurprijs sterk aan het inkomen van het huishouden, zodat mensen met een hoger inkomen een hogere huur kunnen betalen. Deze regels zijn van toepassing op zowel sociale als middenhuurwoningen.
Voor senioren betekent dit dat hun huur verder kan stijgen, ook al is hun inkomen vaak stabiel en relatief laag. De overheid wil hier oplossingen voor zoeken, zoals subsidies of extra bescherming.
Voor hogerinkomende huurders betekent het dat hun huur kan stijgen met € 50 of € 100 per maand, afhankelijk van het inkomensniveau. Voor huurders die een kamer of woonwagen huurden, geldt een andere regel, namelijk een maximale stijging van 4,1%.
Huurders die de verhoging niet accepteren, kunnen bezwaar maken bij de huurcommissie. Deze instantie beslist of een verhoging terecht is of niet.