In 2024 stond de jaarlijkse huurverhoging van Woonstichting Actium weer centraal in het debat over sociale huur. De woningcorporatie, actief in het noordoosten van Nederland, heeft gekozen voor de maximale huurverhoging zoals deze jaarlijks door de overheid vastgesteld wordt. Dit heeft geleid tot een kritisch advies van de huurdersorganisatie MEVM, die Actium had voorgesteld om te kiezen voor een gematigder huurbeleid. In dit artikel leggen we uit hoe de huurverhoging in 2024 werkte, welke wettelijke kaders er gelden, en welke keuzes Actium heeft gemaakt. We bespreken ook de reactie van MEVM en de gevolgen voor huurders en woningcorporaties.
Wettelijke kaders voor de huurverhoging 2024
De wettelijke kaders voor de jaarlijkse huurverhoging worden elk jaar door de overheid vastgesteld. Deze regels bepalen onder andere het maximale percentage waarmee de huur mag stijgen, afhankelijk van de kale huurprijs van de woning. In 2024 gold het volgende kader:
- Voor woningen met een kale huurprijs van € 300,00 of meer per maand, mag de huur verhoogd worden met maximaal 5,8%.
- Voor woningen met een kale huurprijs lager dan € 300,00 per maand, mag de huur verhoogd worden met maximaal € 25 per maand.
Daarnaast geldt voor huurders met hogere inkomens een specifieke inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH). Voor deze categorie huurders gelden wettelijke maximumbedragen in plaats van percentages:
- Voor huurders met hoger middeninkomen geldt een maximum van € 50 per maand.
- Voor huurders met hoog inkomen geldt een maximum van € 100 per maand.
Deze regels zijn gebaseerd op het gezamenlijk inkomen van het huishouden in 2024. Voor meerpersoonshuishoudens gelden aanvullende regels, waarbij het inkomen van inwonende kinderen onder 23 jaar gedeeltelijk wordt uitgezonderd.
Het advies van MEVM was om deze wettelijke kaders te volgen, maar zonder de maximale huurverhoging volledig door te voeren. Actium koos echter voor de volledige toepassing van deze regels, wat leidde tot kritiek van de huurdersorganisatie.
Actium's keuze voor de maximale huurverhoging
Actium heeft voor 2024 gekozen voor de maximale huurverhoging binnen de wettelijke kaders. De woningcorporatie motiveerde deze keuze met haar wettelijke taak om woningen te verduurzamen en nieuwe woningen te bouwen. Volgens Actium is er een financiële noodzaak om deze investeringen te realiseren, en is de huurverhoging een belangrijk instrument om deze doelen te bereiken.
De keuze voor de maximale huurverhoging betekent dat huurders van Actium in 2024 te maken hebben gekregen met de volledige toepassing van de regels. Voor woningen met een kale huurprijs van € 300,00 of meer was dit een verhoging van 5,8%, terwijl woningen met een lagere huurprijs maximaal € 25 extra per maand moesten betalen. Voor huurders met hogere inkomens gold bovendien de inkomensafhankelijke huurverhoging, die maximaal € 100 per maand kon zijn.
MEVM, de huurdersorganisatie die voor de belangen van huurders pleit, heeft hier kritisch op gereageerd. Het voorstel van MEVM was om voor een gematigd huurbeleid te kiezen, waarbij de huurverhoging gelijk zou zijn aan de inflatie (3,8%). Daarnaast was er het voorstel om geen inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen voor huurders met hoger middeninkomen en hoger inkomen, tenzij het om specifieke categorieën zou gaan.
Actium heeft dit advies niet overgenomen. Het management van Actium heeft duidelijk gemaakt dat de huurverhoging essentieel is om de wettelijke opgave van verduurzaming en nieuwbouw te kunnen volbrengen. Actium wijst erop dat het beleid dat het volgt, zoals het streefhuurbeleid, al aansluit op een gematigd huurbeleid.
Het advies van MEVM: voorstellen voor een gematigd huurbeleid
MEVM heeft als huurdersorganisatie een alternatief voorstel gedaan voor de huurverhoging in 2024. Dit voorstel was gericht op een gematigd huurbeleid dat meer rekening houdt met de financiële belasting van huurders. De kernpunten van het voorstel zijn als volgt:
- Huurverhoging gelijk aan de inflatie (3,8%): MEVM stelde voor om de huurverhoging op 3,8% te zetten, wat gelijk is aan het inflatiepercentage in 2024. Dit zou het budgettair effect voor huurders beperken.
- Geen inkomensafhankelijke huurverhoging voor hogere inkomens: Actium zou volgens MEVM geen inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) mogen toepassen voor huurders met hoger middeninkomen en hoger inkomen. Dit zou het huurverschil tussen huurders met verschillende inkomens verminderen.
- Maximale huurverhoging van € 25 voor zelfstandige woningen tot € 300: MEVM stelde voor om wel gebruik te maken van de maximale huurverhoging van € 25 per maand voor woningen met een netto huurprijs tot € 300.
- Geen huurverhoging voor woningen met E, F of G-label: Huurders van woningen met een slecht energielabel zouden volgens MEVM geen huurverhoging moeten krijgen. Dit zou een extra financiële druk vermijden voor huurders die al meer last hebben van verduurzaming.
- Geen huurverhoging voor huurders die een huurverlaging ontvingen in 2023: Huurders die in 2023 een eenmalige huurverlaging tot € 575,03 ontvingen, zouden volgens MEVM in 2024 geen huurverhoging moeten krijgen.
- Aftoppen van huurverhoging op streefhuur of liberalisatiegrens: MEVM stelde voor om de huurverhoging voor geliberaliseerde contracten af te tappen op de streefhuur of in elk geval op de liberalisatiegrens.
Actium heeft dit voorstel niet overgenomen. De woningcorporatie stelt dat het beleid dat het volgt, zoals het streefhuurbeleid, al voldoet aan de eisen van een gematigd huurbeleid. Actium wijst erop dat er een financiële noodzaak is om de wettelijke opgave van verduurzaming en nieuwbouw te kunnen realiseren, en dat de huurverhoging een belangrijk instrument is voor deze doelen.
Invloed van de huurverhoging op huurders
De huurverhoging van 2024 heeft verschillende gevolgen voor huurders van Actium. Voor huurders van woningen met een kale huurprijs van € 300,00 of meer betekent dit een verhoging van 5,8%, wat kan resulteren in een aanzienlijke extra last. Voor huurders van woningen met een lagere huurprijs betekent dit een maximale verhoging van € 25 per maand, wat voor huurders met een beperkt budget ook een aanzet kan zijn.
Voor huurders met hogere inkomens geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging, die maximaal € 100 per maand kan zijn. Deze verhoging is afhankelijk van het gezamenlijk inkomen van het huishouden in 2024. Voor meerpersoonshuishoudens gelden aanvullende regels, waarbij het inkomen van inwonende kinderen onder 23 jaar gedeeltelijk wordt uitgezonderd.
Huurders die in 2023 een eenmalige huurverlaging ontvingen, zouden volgens het voorstel van MEVM in 2024 geen huurverhoging moeten krijgen. Actium heeft dit voorstel echter niet overgenomen, en huurders die deze huurverlaging ontvingen, zullen in 2024 wel een huurverhoging krijgen.
Actium's verantwoording en toekomstplannen
Actium heeft duidelijk gemaakt dat de huurverhoging in 2024 een essentieel onderdeel is van het beleid dat nodig is om de wettelijke opgave van verduurzaming en nieuwbouw te kunnen volbrengen. De woningcorporatie wijst erop dat het beleid dat het volgt, zoals het streefhuurbeleid, al voldoet aan de eisen van een gematigd huurbeleid. Actium benadrukt dat het beleid dat het gevoerd heeft, al volop inzet op een gematigd huurbeleid, ook al is het advies van MEVM niet overgenomen.
Actium heeft beloofd om regelmatig te rapporteren over de voortgang van het verduurzamen van woningen en het bouwen van nieuwe woningen. Het geld dat uit de huurverhoging komt, moet volgens Actium daarvoor worden gebruikt. MEVM benadrukt dat het belangrijk is dat het geld daadwerkelijk wordt besteed aan verduurzaming en nieuwbouw, en niet aan andere doeleinden.
Conclusie
In 2024 heeft Actium gekozen voor de maximale huurverhoging binnen de wettelijke kaders die door de overheid vastgesteld werden. De huurverhoging betekent voor huurders van Actium een verhoging van de huurprijs, afhankelijk van de kale huurprijs en het inkomen van het huishouden. MEVM, de huurdersorganisatie, had voor een gematigd huurbeleid gepleit, waarbij de huurverhoging gelijk zou zijn aan de inflatie en de inkomensafhankelijke huurverhoging niet zou worden toegepast voor huurders met hoger middeninkomen en hoger inkomen. Actium heeft dit advies niet overgenomen, en heeft gekozen voor de volledige toepassing van de wettelijke kaders.
Actium benadrukt dat de huurverhoging nodig is om de wettelijke opgave van verduurzaming en nieuwbouw te kunnen volbrengen. Het beleid dat Actium volgt, zoals het streefhuurbeleid, wordt door de woningcorporatie gezien als een vorm van gematigd huurbeleid. MEVM benadrukt dat het belangrijk is dat het geld dat uit de huurverhoging komt, daadwerkelijk wordt besteed aan verduurzaming en nieuwbouw.