De huurverhoging is een regelmatig terugkerend thema in de huurmarkt, waarbij de huurprijs jaarlijks kan stijgen op basis van een aantal vooraf bepaalde regels. Voor huurders die arbeidsongeschikt zijn of chronisch zieken of gehandicapten zijn, kunnen deze verhogingen echter een extra belasting vormen. Gelukkig zijn er regels die hen mogelijk vrijstellen van de inkomensafhankelijke huurverhoging. In deze artikel bespreken we de relevante voorwaarden, procedure en mogelijke uitzonderingen, allemaal op basis van de actuele informatie uit betrouwbare bronnen.
Inkomensafhankelijke huurverhoging: Doel en werking
De inkomensafhankelijke huurverhoging is bedoeld om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Huurders met een hoger inkomen worden gestimuleerd om te verhuizen naar een koopwoning of duurdere huurwoning. Dit mechanisme werkt door de huurprijs aan het inkomensniveau van de huurder te koppelen. Voor mensen die vanwege een chronische ziekte of beperking geen optie hebben om te verhuizen, is deze verhoging echter vaak ongeschikt. Daarom bestaat er een regeling waarbij bepaalde huurders vrijgesteld kunnen worden van deze extra huurverhoging.
Vrijstelling bij chronische ziekten en beperkingen
Als huurder met een chronische ziekte of beperking, bent u mogelijk vrijgesteld van de inkomensafhankelijke huurverhoging. U kunt in aanmerking komen voor vrijstelling als u of iemand uit uw huishouden aan een van de volgende voorwaarden voldoet:
- Verpleging of verzorging thuis: U ontvangt minimaal 10 uur per week verpleging en/of verzorging thuis, vastgelegd in een zorgplan door de wijkverpleegkundige. Deze zorgindicatie is minimaal één jaar geldig.
- Indicatie voor verblijf: U heeft een zorgindicatie voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingshuis, maar woont nog thuis.
- ADL-indicatie: U heeft een indicatie voor assistentie bij de Algemene Dagelijkse Levensverrichtingen (ADL), zoals hulp bij eten, wassen of toiletgang.
- Blijk van waardering mantelzorg: U heeft van de gemeente een zogenoemde ‘blijk van waardering voor mantelzorg’ ontvangen voor zorg aan iemand binnen uw huishouden.
- Woningaanpassing: Uw woning is aangepast vanwege een handicap binnen uw huishouden. Dit moet aantoonbaar zijn met een beschikking via de Wmo of WVG.
- Verklaring maatschappelijk blind: U kunt met een doktersverklaring aantonen dat u blind bent of minder dan 5% zicht hebt.
Deze vrijstelling is bedoeld voor huurders die vanwege hun beperking of ziekte niet in staat zijn om te verhuizen. Het doel is om hun financiële druk te verlichten en hen in staat te stellen te blijven wonen in een woning die aan hun behoeften voldoet.
Hoe aan te vragen en tijdlijn
Als u denkt dat u in aanmerking komt voor vrijstelling, is het belangrijk om dit tijdig aan te vragen bij uw verhuurder. Wordt de vrijstelling niet toegekend terwijl u wel voldoet aan de voorwaarden, kunt u bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Gebruik hiervoor het formulier ‘Bezwaarschrift jaarlijkse huurverhoging’, dat u op Rijksoverheid.nl kunt vinden. Dit formulier moet vóór de ingangsdatum van de huurverhoging (meestal 1 juli) bij uw verhuurder binnen zijn.
Het is belangrijk om te weten dat de inkomensafhankelijke huurverhoging op basis van het inkomen van twee jaar geleden wordt berekend. Voor 2026 geldt bijvoorbeeld het inkomen uit 2024. Dit betekent dat eventuele inkomensveranderingen na de peildatum niet direct meegenomen kunnen worden in de huurverhoging, tenzij een verlagingsvoorstel kan worden ingediend.
Verlagingsvoorstel: Wanneer is dat mogelijk?
Als een huurder vergeten is om bezwaar te maken tegen de huurverhoging op grond van de Regeling Chronisch Zieken en Gehandicapten, kan onder bepaalde voorwaarden nog later een verlagingsvoorstel worden gedaan. Dit is echter niet zonder meer mogelijk. De huurder moet kunnen aantonen dat het gezamenlijke inkomen in het jaar van de verhoging onder de inkomensgrenzen is gegaan of dat de huur boven de maximale huurprijsgrens uitkomt.
Een verlagingsvoorstel kan echter pas in het jaar volgend op de verhoging worden ingediend, wat betekent dat er een tijdsverschil is tussen de inkomensverandering en de mogelijke verlaging. Daardoor kan een huurder gedurende een periode tussen wal en schip zitten.
Inkomensgrenzen per huishouddag
De maximale huurverhogingen hangen af van het inkomensniveau van het huishouden. Voor eenpersoonshuishoudens gelden lagere inkomensgrenzen dan voor meerpersoonshuishoudens. Hieronder volgt een overzicht van de inkomensgrenzen en maximale huurverhogingen voor 2024 en 2025:
Huishouden van 1 persoon
| Gezamenlijk inkomen 2024 | Maximale huurverhoging |
|---|---|
| Lager (midden)inkomen (€ 59.504 of minder) | Geen verhoging |
| Hoger middeninkomen (€ 59.504 – € 70.149) | € 50 |
| Hoog inkomen (€ 70.149 of meer) | € 100 |
Huishouden van 2 of meer personen
| Gezamenlijk inkomen 2023 | Maximale huurverhoging |
|---|---|
| Lager (midden)inkomen (€ 68.858 of minder) | Geen verhoging |
| Hoger middeninkomen (€ 68.858 – € 93.531) | € 50 |
| Hoog inkomen (€ 93.531 of meer) | € 100 |
Voor meerpersoonshuishoudens geldt dat het inkomen van inwonende kinderen jonger dan 23 jaar van 1 januari 2026 alleen meetelt als het boven € 26.819 komt. Er wordt een aftrek van € 26.819 gedaan, maar de uitkomst mag niet onder € 0 uitkomen.
Veranderingen in de regels
Er zijn enkele belangrijke veranderingen in de regels sinds 2022. Tot 2022 gold er een uitzondering voor huishoudens met 4 of meer personen en voor huishoudens met AOW’ers. Deze uitzondering is echter opgeheven. De inkomensgrenzen zijn verhoogd, zodat deze huishoudens nu ook in aanmerking komen voor een hogere huurverhoging.
De reden voor deze verandering is dat de inkomensgrenzen voor meerpersoonshuishoudens hoger zijn dan voor eenpersoonshuishoudens. Hierdoor kan het inkomen van deze huishoudens meestal de toegestane huurverhoging betalen. AOW’ers houden bovendien na belastingen meestal meer netto over, wat de financiële druk verlaagt.
Praktijkvoorbeeld: Bezwaar en verhogingsaanzegging
Stel dat een huurder in 2024 vergeten is om bezwaar te maken tegen een inkomensafhankelijke huurverhoging. De verhoging is op 1 juli 2024 aangezegd. De huurder ontdekt in 2025 dat zijn inkomen in 2024 daalde en onder de inkomensgrenzen uitkwam. Hij wil nu een verlagingsvoorstel doen. Dit is mogelijk, maar het formulier moet pas in 2025 worden ingediend, omdat het inkomensniveau van 2024 pas dan bekend is bij de Belastingdienst.
De verhuurder is niet verplicht om dit verlagingsvoorstel automatisch te accepteren. Hij kan het huishoudinkomen niet eenvoudig beoordelen, omdat huurders allerlei inkomsten uit diverse bronnen kunnen hebben. Het is daarom belangrijk om duidelijke bewijzen van het inkomensverloop te leveren.
De rol van de mantelzorger
Mantelzorgers spelen een essentiële rol in het zorgverband van chronisch zieken en gehandicapten. Het is niet ongebruikelijk dat mantelzorgers in de buurt wonen of zelfs inwonend zorgen verlenen. Dit betekent dat het verhuizen voor de huurder vaak niet mogelijk is, omdat de mantelzorg afhankelijk is van de huidige woning.
Voor mantelzorgers bestaat ook een mogelijkheid om in aanmerking te komen voor vrijstelling, namelijk als zij een blijk van waardering voor mantelzorg van de gemeente hebben ontvangen. Dit is een wettelijke erkenning van hun zorgverlening en kan als ondersteuning dienen bij het aanvragen van vrijstelling.
Conclusie
De inkomensafhankelijke huurverhoging is een belangrijk instrument op de huurmarkt, maar kan voor huurders met een chronische ziekte of beperking een extra financiële last vormen. De regeling van vrijstelling biedt een oplossing voor huurders die vanwege hun beperkingen niet in staat zijn om te verhuizen. Het is belangrijk om te weten welke voorwaarden gelden en hoe u deze kunt aanvragen.
Vrijstelling is mogelijk als u of iemand in uw huishouden aan één van de genoemde voorwaarden voldoet. Het aanvragen van vrijstelling of bezwaar moet worden gedaan vóór de ingangsdatum van de huurverhoging. Bij veranderingen in het inkomensniveau na de verhoging kan een verlagingsvoorstel worden ingediend, maar dit is alleen mogelijk in het jaar erna.
Bij het omgaan met deze regeling is het verstandig om zich goed te informeren bij de verhuurder en eventueel hulp in te huren van een adviesbureau of vereniging. Op die manier kunt u uw rechten en mogelijkheden optimaal benutten.