Inleiding
De coronapandemie heeft sinds 2020 aanzienlijke gevolgen gehad voor de huurmarkt in Nederland. Onder andere de horeca, retail en andere branches moesten hun activiteiten beperken of volledig stoppen, wat gevolgen heeft gehad voor huurovereenkomsten. In dit artikel bespreken we de regels en praktische gevolgen van huurverhogingen in de coronatijd, met een focus op de uitspraak van de Hoge Raad en de wettelijke kaders voor huurverhogingen in de sociale en vrije sector.
We zullen onder andere het begrip “onvoorziene omstandigheid” belichten, de juridische gevolgen van coronamaatregelen voor huurovereenkomsten, en de regels die verhuurders en huurders tegenwoordig moeten volgen bij huurverhogingen. De nadruk ligt op feiten en juridische kaders die in de bronnen zijn verwerkt.
Huurverhoging en coronamaatregelen
Onvoorziene omstandigheden en huurprijsvermindering
In de coronatijd stonden vooral verhuurders van commerciële ruimtes, zoals in de horeca of retail, voor een juridisch dilemma: mochten ze hun huur blijven vorderen terwijl de huurder zijn activiteiten volledig of grotendeels moest stoppen?
De Hoge Raad heeft in een uitspraak van 15 december 2021 bepaald dat het gevolg van coronamaatregelen – zoals sluiting van bedrijven of beperkte openingstijden – een onvoorziene omstandigheid is. Dit betekent dat verhuurders en huurders bij het sluiten van huurovereenkomsten voor 15 maart 2020 geen rekening hielden met deze scenario’s. In dergelijke gevallen kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen voor de periode van het omzetverlies.
Een belangrijk aspect is het rekenmodel dat de Hoge Raad heeft opgesteld. Dit model biedt een handvat voor rechters bij het berekenen van huurprijsverminderingen. Het model is gericht op huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Voor huurovereenkomsten die daarna zijn gesloten, moet de rechter per geval beoordelen of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.
Daarnaast heeft de Hoge Raad bepaald dat de coronamaatregelen geen ‘gebrek’ zijn in de zin van de wet (art. 7:204 Burgerlijk Wetboek). Dit betekent dat verhuurders niet verantwoordelijk zijn voor de onmogelijkheid om de ruimte te gebruiken, tenzij sprake is van een juridisch herkenbaar gebrek aan de woning zelf.
Gevolgen voor huurders en verhuurders
De uitspraak van de Hoge Raad heeft praktische gevolgen voor zowel huurders als verhuurders:
Huurders die hun huur niet volledig of grotendeels kunnen gebruiken als gevolg van coronamaatregelen, kunnen een reductie van de huurprijs eisen, mits het gaat om een huurovereenkomst die voor 15 maart 2020 is gesloten. Dit geldt vooral voor huurovereenkomsten in de commerciële sector.
Verhuurders zijn niet verantwoordelijk voor het verlies aan inkomsten dat huurders lijden als gevolg van coronamaatregelen. Dit betekent dat ze niet verplicht zijn om hun huur te verlagen of schadevergoeding te betalen, tenzij sprake is van een juridisch herkenbaar gebrek aan de woning zelf.
Het belangrijkste gevolg van de uitspraak is dat de coronamaatregelen niet automatisch leiden tot huurverlagingen. Het afwegen van het omzetverlies ten opzichte van de huurprijs is een zaak voor de rechter, die het rekenmodel van de Hoge Raad als uitgangspunt kan gebruiken.
Algemene regels voor huurverhogingen
Buiten de specifieke situatie van de coronatijd gelden er voor huurverhogingen in Nederland een aantal wettelijke kaders. Deze regels verschillen afhankelijk van of het gaat om een woning in de sociale sector of de vrije sector.
Tijd en frequentie van huurverhogingen
In de meeste gevallen mag de huurverhoging één keer per jaar plaatsvinden. Dit is meestal op 1 juli. Er zijn echter drie uitzonderingen waarin de verhoging vaker of op een andere datum mag plaatsvinden:
- In het eerste jaar van een huurovereenkomst mag de huur op 1 juli verhogen. Daarna geldt weer de regel van 12 maanden.
- Na een woningverbetering mag de verhuurder een extra huurverhoging doorvoeren. Dit is alleen toegestaan als de verbetering daadwerkelijk het gebruik of comfort van de woning verhoogt.
- Als tussen twee vorige huurverhogingen meer dan 12 maanden zijn verstreken, mag de huur opnieuw verhogen.
Verplichte communicatie
De verhuurder moet de huurverhoging schriftelijk aanbieden. Dit voorstel moet minstens twee maanden van tevoren worden gestuurd, vooral bij socialehuurwoningen. In dit voorstel moeten de volgende gegevens verwerkt zijn:
- De oude en nieuwe (kale) huurprijs
- Het percentage van de huurverhoging
- Een schatting van het inkomen van de huurder door de Belastingdienst (indien van toepassing)
- Hoe en binnen welk tijdsbestek het huurder bezwaar kan maken
- De ingangsdatum van de nieuwe huurprijs
Maximale huurverhoging
De maximale huurverhoging wordt bepaald door de overheid. Deze regels zijn verschillend voor de sociale en vrije sector:
Socialehuurwoningen
- Tot 1 juli 2025 gelden voor socialehuurwoningen dezelfde regels als die vanaf 1 juli 2024.
- Vanaf 1 juli 2025 mag de huur:
- Maximaal 5% stijgen bij een kale huur van 350 euro of meer per maand.
- Maximaal 25 euro stijgen bij een kale huur van minder dan 350 euro per maand.
- Voor huurders met een hoger inkomen gelden andere limieten:
- 50 euro per maand voor huurders met een hoger middeninkomen.
- 100 euro per maand voor huurders met een hoog inkomen.
Vrije sector
- Vanaf 1 mei 2021 tot 1 mei 2029 geldt een maximum huurverhoging voor woningen in de vrije sector.
- In 2026 was dit maximum 4,4%.
- In 2025 mag de huur in de vrije sector maximaal 4,1% stijgen.
- Voor middenhuurwoningen is vanaf 1 januari 2025 een maximaal stijging van 7,7% toegestaan.
De verhuurder mag geen huurverhoging vragen die hoger is dan het maximum, ook al staat dit in het huurcontract. Bovendien mag de huurprijs na de verhoging niet boven de maximale huurprijs uitkomen die wordt bepaald via het woningwaarderingsstelsel.
Beperkingen en bezwaar
De huurder heeft het recht om bezwaar te maken tegen een huurverhoging, mits deze niet binnen de wettelijke kaders valt. Een bezwaar kan op verschillende gronden worden ingediend:
- De voorgestelde huurverhoging is hoger dan de toegestane limiet.
- De huurprijs na de verhoging overschrijdt de maximale huurprijs volgens het puntensysteem.
- Fouten in het voorstel.
- De huur is in de afgelopen 12 maanden al verhoogd.
- De verhoging is aangekondigd binnen minder dan 2 maanden van de ingangsdatum.
- De Huurcommissie heeft de huur al verlaagd vanwege gebreken in de woning.
- De huurprijs is een all-in huurprijs, waardoor de kale huur niet duidelijk is.
De huurder kan het bezwaar indienen via de Huurcommissie of bij de gemeente. Het bezwaarschrift moet voor de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs worden ingediend.
Huurverhoging in de vrije sector
In de vrije sector zijn de regels minder strikt. Vanaf 1 mei 2021 mag de verhuurder:
- De huur niet verhogen met meer dan het maximum, ook al is dit hoger opgenomen in het contract.
- Geen nieuw huurcontract aanbieden met een hogere huurprijs.
- Geen huur opzeggen als de huurder niet instemt met een hogere huur.
De huurverhoging in de vrije sector kan op twee manieren plaatsvinden:
- Via een indexeringsclausule in het huurcontract.
- Via een nieuw huurcontract.
In tegenstelling tot de sociale sector is er in de vrije sector geen verplichte termijn voor het aanbieden van de huurverhoging. Daarnaast heeft de huurder in de vrije sector geen recht op bezwaar tegen de huurverhoging.
Huurverhoging en huurprijsbescherming
In de sociale en middenhuursector geldt een strikter kader van huurprijsbescherming. De overheid bepaalt jaarlijks het maximum aan toegestane huurverhoging, en de huurprijs mag na verhoging niet boven de maximale huurprijs uitkomen. Deze maximale huurprijs wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel.
Voorbeelden van huurverhogingen in 2025
- Socialehuurwoningen: vanaf 1 juli 2025 mag de huur met maximaal 5% stijgen.
- Middenhuurwoningen: vanaf 1 januari 2025 is een maximaal stijging van 7,7% toegestaan.
- Vrije sectorwoningen: maximaal 4,1% vanaf 1 juli 2025.
Praktische tips voor verhuurders en huurders
Voor verhuurders
- Zorg dat de huurverhoging binnen de wettelijke kaders valt.
- Stuur het voorstel minstens 2 maanden van tevoren, vooral bij socialehuurwoningen.
- Zorg dat het voorstel alle vereiste informatie bevat, zoals de oude en nieuwe huurprijs, schatting inkomsten, en ingangsdatum.
- Voeg een clausule over huurverhoging toe aan het huurcontract, met eventueel een indexeringsclausule.
Voor huurders
- Controleer of de huurverhoging binnen de wettelijke limieten valt.
- Meld eventuele gebreken in de woning aan de verhuurder.
- Indien nodig, dien een bezwaar in bij de Huurcommissie of gemeente.
- Houd rekening met je financiële mogelijkheden bij het aannemen van een huurverhoging.
Conclusie
De coronapandemie heeft de huurmarkt in Nederland aanzienlijk beïnvloed. Door de uitspraak van de Hoge Raad is duidelijk geworden dat coronamaatregelen als onvoorziene omstandigheden kunnen worden beschouwd, wat leidt tot de mogelijkheid van huurprijsvermindering in bepaalde gevallen. Voor de resterende situaties gelden wettelijke kaders die verhuurders en huurders moeten volgen bij huurverhogingen.
In de sociale sector zijn de regels voor huurverhogingen strikt gereguleerd, met jaarlijks bepaalde maxima. In de vrije sector heeft de verhuurder meer vrijheid, maar ook daar gelden bepaalde beperkingen, zoals de huurprijsbescherming. Zowel verhuurders als huurders moeten zich bewust zijn van hun rechten en plichten, en eventueel juridisch advies inwinnen bij twijfel.
Door de duidelijke regels en toegestane uitzonderingen is er een evenwicht gescoord tussen de belangen van huurders en verhuurders. Dit maakt het mogelijk om huurovereenkomsten te aanpassen aan veranderende omstandigheden, terwijl het wederzijdse vertrouwen in het huurrecht behouden blijft.