Huurverhoging en coronamaatregelen: regels en praktijk in 2024

Inleiding

De coronapandemie heeft in 2020 en 2021 wereldwijd veel economische en sociale gevolgen gehad, ook binnen de huurmarkt. In Nederland zijn woningcorporaties en particuliere verhuurders geconfronteerd met de vraag hoe ze hun huurders in tijden van economische druk konden ondersteunen, zonder wettelijke regels te overtreden. Dit heeft geleid tot verschillende maatregelen rond huurverhogingen, waaronder het uitstel van verhogingen en het toestaan van tijdelijke huurkortingen.

De regels rond huurverhogingen zijn in de loop der jaren verder uitgewerkt, met name in de periode van 2024. In dit artikel bespreken we de wettelijke regels die van toepassing zijn op huurverhogingen tijdens en na de coronacrisis, inclusief de toegestane percentages, de verplichtingen van verhuurders, en de rechten van huurders. We richten ons op zowel sociale huurwoningen als woningen in de vrije sector, waarbij de regels soms verschillen.

Huurverhoging in tijden van coronacrisis

Uitstel van huurverhogingen in 2020

In 2020, tijdens de coronapandemie, zijn woningcorporaties en particuliere verhuurders geconfronteerd met de vraag of ze de jaarlijkse huurverhogingen in mei en juni 2020 zouden uitstellen. De Rijksminister van Sociale Zaken en Werkgelegenheid heeft op 20 mei 2020 een brief gestuurd naar de Tweede Kamer waarin aandacht werd gegeven aan tijdelijke huurkortingen voor huurders in betalingsproblemen. Deze maatregel is echter geen wettelijke verplichting, maar een maatwerkoplossing die per huurder kan worden overwogen.

Toch is er een belangrijk juridisch principe opgenomen in de Woningwet: huurverhogingen mogen in de vrije sector niet vaker dan één keer per 12 maanden plaatsvinden. Als een huurverhoging in 2020 bijvoorbeeld op 1 september in plaats van op 1 juli wordt doorgevoerd, mag de volgende huurverhoging in 2021 pas op 1 september plaatsvinden. Dit principe geldt ook voor sociale huurwoningen, met enkele uitzonderingen.

Uitzondering voor sociale huurwoningen

Voor sociale huurwoningen is er een uitzondering op de 12-maanden-regel. Stel dat in 2019 een huurverhoging is doorgevoerd op 1 juli en in 2020 op 1 september. Dan mag de huurverhoging in 2021 weer op 1 juli plaatsvinden, zodat de vertraging wordt ingehaald. Dit is toegestaan door de Autoriteit Woningcorporaties. Voor woningen in de vrije sector geldt deze uitzondering niet.

Woningcorporaties die woningen in de vrije sector beheren hebben twee opties om huurders hetzelfde uitstel te bieden:

De huurverhoging wordt per 1 juli doorgevoerd, maar de verhoging wordt teruggeschreven tot 1 september.
De huurverhoging wordt voortaan elk jaar op een andere datum doorgevoerd (bijvoorbeeld op 1 september), en dit wordt vastgelegd in het huurcontract.

De tweede optie is technisch mogelijk, maar praktisch onaangenaam, aangezien geliberaliseerde woningen dan in de toekomst niet gelijk lopen met sociale huurwoningen op het gebied van huurverhogingen.

Regels voor huurverhogingen in 2024

In de periode van 1 juli 2024 tot 1 juli 2025 gelden specifieke regels voor huurverhogingen, die ook afhankelijk zijn van het inkomen van de huurder. Deze regels zijn vastgelegd in regelgeving en beleid dat door het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid is aangenomen.

Maximale huurverhoging per inkomensgroep

De huurverhoging is in 2024 niet willekeurig bepaald, maar afhankelijk van het inkomen van het huishouden. Voor huurders met een lager inkomen is de huurverhoging beperkt, terwijl huurders met hoger inkomen een hogere verhoging kunnen krijgen. De regels zijn als volgt:

Huishouden van één persoon

Gezamenlijk inkomen 2024	Maximale huurverhoging
€ 59.504 of minder	Geen verhoging
€ 59.504 – € 70.149	€ 50
€ 70.149 of meer	€ 100

Huishouden van twee of meer personen

Gezamenlijk inkomen 2023	Maximale huurverhoging
€ 68.858 of minder	Geen verhoging
€ 68.858 – € 93.531	€ 50
€ 93.531 of meer	€ 100

Let op: bij een meerpersoonshuishouden telt het inkomen van inwonende kinderen die jonger zijn dan 23 jaar op 1 januari 2026 niet volledig mee. Er wordt een aftrek van € 26.819 gemaakt, maar het eindbedrag mag niet lager zijn dan € 0.

Huurverhoging en huurprijsbescherming

In verband met de huurprijsbescherming is de huurverhoging voor sociale en middenhuurwoningen aan strikte regels gebonden. De overheid bepaalt jaarlijks het percentage waarmee de huur mag stijgen. In 2024 is dat percentage 5,8%. Bovendien mag de huur niet boven de maximale huurprijs uitkomen, zoals bepaald door het woningwaarderingsstelsel. Voor woningen met een kale huur van minder dan € 300 per maand geldt een maximale verhoging van € 25.

Voor woningen in de vrije sector geldt voor 2024 een maximale jaarlijkse huurverhoging van 5,5%. Wordt in het huurcontract een lagere huurverhoging genoemd, dan geldt die lagere verhoging. Staat er een hogere verhoging in het contract, dan is de verhoging beperkt tot 5,5%.

Daarnaast kunnen ook de servicekosten voor zowel sociale als vrijesectorwoningen worden verhoogd. De verhuurder is verplicht om de huurder jaarlijks vóór 1 juli een overzicht van de servicekosten te verstrekken en de redenen voor de stijging te uitleggen.

Huurverhoging voor kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen

Voor huurders van kamers, woonwagens of woonwagenstandplaatsen geldt een aparte regeling. In 2024 mag de huur met maximaal 5,8% worden verhoogd. Deze verhoging is onafhankelijk van het inkomen van de huurder.

Hieronder een overzicht van de maximale huurverhogingen in de afgelopen jaren:

Jaar	Maximale huurverhoging
2026	4,1%
2025	5,0%
2024	5,8%
2023	3,1%
2022	2,3%
2021	0,0%
2020	4,1%

Uitvoering en tijdsplanning van huurverhogingen

Datum van ingang

Huurverhogingen moeten worden doorgevoerd op een bepaalde datum, die in het huurcontract staat aangegeven. In de meeste gevallen is dit 1 juli. Echter, zoals eerder besproken, kan dit datum worden uitgesteld in tijden van crisis of bij het aanpassen van huurverhogingen. Een huurverhoging mag in de vrije sector niet vaker dan één keer per 12 maanden plaatsvinden.

Voor sociale huurwoningen geldt een iets flexibelere regel. Als de huurverhoging bijvoorbeeld in 2020 is uitgesteld, kan deze in 2021 worden ingehaald, zodat het tijdsverloop weer normaal loopt.

Voorstellen en bezwaar

Een verhuurder moet de huurverhoging ten minste twee maanden van tevoren aan de huurder meedelen. Daarnaast zijn er enkele voorwaarden die moeten worden voldaan om een huurverhoging rechtmatig te maken. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk om bezwaar te maken tegen een huurverhoging, mits de huurder redenen heeft om te denken dat de verhoging onredelijk is.

Bezwaar kan op verschillende gronden worden gemaakt, zoals:

De huurverhoging is niet in overeenstemming met de wettelijke regels.
De huurder heeft een bezwaar aangebracht bij de huurcommissie op basis van gebreken in de woning.
De huurverhoging volgt direct op een vorige verhoging binnen een periode van minder dan 12 maanden.
De woning is verbeterd, wat een redelijke verhoging zou kunnen rechtvaardigen.

Het bezwaar richt zich in eerste instantie tot de verhuurder. Mocht de verhuurder niet instemmen met het bezwaar, dan kan de huurder de Huurcommissie inschakelen. De Huurcommissie beoordeelt of de huurverhoging redelijk is en of er een alternatief is. Er zijn twee mogelijke uitkomsten:

De huurverhoging is redelijk: De verhoging gaat in vanaf de ingangsdatum, met terugwerkende kracht. De huurder betaalt de procedurekosten (€ 25).
De huurverhoging is niet redelijk: De voorgestelde verhoging gaat niet door. De Huurcommissie kan dan een redelijke huurverhoging voorstellen.

Rechten van huurders bij huurverhoging

Huurders hebben rechten bij huurverhogingen, zoals het recht op bezwaar maken en het recht op huurverlaging als de verhoging onterecht blijkt te zijn. Het is belangrijk dat huurders deze rechten kennen en weten hoe ze deze kunnen uitoefenen.

Beperkte huurverhogingen bij gebreken

Als de woning ernstige gebreken heeft, kan de huurder een verzoek indienen voor huurverlaging. In dat geval kan de huurverhoging worden afgewezen of beperkt. Het is echter belangrijk om dit op tijd te doen, want de Huurcommissie kan de huurverhoging pas beoordelen als de huurder al eerder heeft gemaakt bezwaar op basis van gebreken.

Huurverlaging en betalingsregelingen

Als de huurverhoging onterecht is, kan de huurder een huurverlaging aanvragen. Daarnaast zijn er ook mogelijkheden om betalingsregelingen te treffen of huurtoeslagen aan te vragen bij de gemeente. Huurders die problemen hebben met het betalen van de verhoogde huur kunnen ook hulp zoeken bij maatschappelijke organisaties of het Juridisch Loket.

Alternatieven bij financiële problemen

Als een huurder de huurverhoging niet kan betalen, zijn er alternatieven beschikbaar. Denk bijvoorbeeld aan het aanvragen van huurtoeslag, het treffen van een betalingsregeling, of het zoeken naar financiële ondersteuning via instanties zoals het Juridisch Loket of de huurcommissie. In extreme gevallen kan zelfs het huurcontract worden beëindigd, maar dit is een juridische stap die zorgvuldig overwogen moet worden.

Samenvatting en conclusie

De regels rond huurverhogingen zijn sinds de coronacrisis verder uitgewerkt en hebben zich verder ontwikkeld in 2024. In tijden van economische druk is het mogelijk om huurverhogingen uit te stellen of tijdelijke kortingen toe te passen, maar dit moet binnen wettelijke kaders plaatsvinden. Voor huurders is het belangrijk om op de hoogte te zijn van hun rechten en plichten bij een huurverhoging. De huurverhoging mag niet boven de wettelijke limieten gaan, en huurders kunnen bezwaar maken als ze denken dat de verhoging onredelijk is.

In 2024 gelden voor huurverhogingen duidelijke percentages, die afhankelijk zijn van het inkomen van het huishouden. Voor sociale huurwoningen is er een extra beperking op basis van het woningwaarderingsstelsel. Huurders kunnen terecht bij de Huurcommissie als ze twijfelen aan de rechtmatigheid van een huurverhoging. Het is belangrijk om de regels goed te begrijpen en eventuele bezwaren op tijd in te dienen.

In de praktijk betekent dit dat zowel verhuurders als huurders zich aan wettelijke regels moeten houden. Het is aanbevolen om duidelijke communicatie te hanteren bij het indienen van een huurverhoging en eventueel bij het maken van bezwaar. Voor verhuurders is het belangrijk om de wettelijke kaders en beperkingen goed te begrijpen, terwijl huurders zich op hun rechten moeten richten.