De huurmarkt in Nederland is in 2025 weer veranderd, waarbij de maximale huurverhogingen zijn vastgelegd aan de hand van macro-economische ontwikkelingen zoals loonstijgingen en inflatie. Voor huurders en verhuurders is het belangrijk om op de hoogte te zijn van de regels die gelden voor de huurverhoging in 2025. Deze wetgeving verschilt afhankelijk van het type woning — sociale huur, middenhuur of vrije sector — en beïnvloedt ook huurders met verschillende inkomensniveaus. In dit artikel geven we een overzicht van de regels, uitleg over de berekening en toepassing van de huurverhoging, en geven we aandacht aan praktische voorbeelden en uitzonderingen zoals het geval van DeltaWonen.
Wat is de maximale huurverhoging in 2025?
Middenhuurwoningen: maximaal 7,7% huurverhoging
Voor middenhuurwoningen geldt in 2025 een maximale huurverhoging van 7,7%. Deze verhoging is berekend op basis van de loonontwikkeling in de collectieve arbeidsovereenkomsten (CAO’s) tussen december 2023 en december 2024, plus 1 procentpunt. De loonstijging in deze periode bedroeg 6,7%, wat leidt tot een huurverhoging van 7,7%.
Middenhuurwoningen zijn zelfstandige woningen (zoals eengezinswoningen, studio’s of appartementen) met een huurprijs in de tweede helft van 2024 tussen € 879,66 en € 1.157,95 of in 2025 tussen € 900,07 en € 1.184,82. Daarnaast kunnen ook woningen met een hoger huurprijs, maar met 144 tot 187 punten volgens het woningwaarderingsstelsel, onder de middenhuur vallen.
De huurverhoging mag nooit hoger zijn dan het percentage dat in het huurcontract is afgesproken. Dus als het contract voorziet in een verhoging van bijvoorbeeld 6%, dan geldt dat bedrag, ook al is de wettelijke maximale huurverhoging 7,7%.
Buiten de huurverhoging is er ook een maximale huurprijs die afhankelijk is van het puntenaantal van de woning. Deze grens kan worden berekend via de Huurprijscheck, een tool die op basis van het woningwaarderingsstelsel het maximum huurbedrag berekent. De huurverhoging mag de maximale huurprijs niet overschrijden.
Vrije sectorwoningen en ligplaatsen: maximaal 4,1% huurverhoging
Voor woningen in de vrije sector geldt een maximum huurverhoging van 4,1% in 2025. Deze verhoging is gekoppeld aan het laagste van de twee percentages: de loonontwikkeling (6,7%) en de inflatie (3,1%). De inflatie over dezelfde periode was 3,1%, waardoor de toegestane huurverhoging in de vrije sector 4,1% is (3,1% + 1 procentpunt).
Vrije sectorwoningen zijn:
- Eengezinswoningen, studio’s en appartementen;
- Woningen waarvan het huidige huurcontract begon met een huurprijs boven de toenmalige liberalisatiegrens.
Ligplaatsen voor woonboten vallen ook onder deze regel en hebben dus dezelfde maximum huurverhoging van 4,1%.
Net als bij de middenhuurwoningen geldt dat de huurverhoging niet hoger mag zijn dan het percentage dat in het contract is afgesproken. Daarnaast geldt voor deze woningcategorie geen puntenstelsel en is er ook geen maximale huurprijs.
Sociale huurwoningen: maximaal 5% huurverhoging (vanaf 1 juli 2025)
Tot 1 juli 2025 gelden voor sociale huurwoningen nog de regels die al vanaf 1 juli 2024 in werking zijn. Vanaf deze datum geldt echter een nieuwe regel:
- Voor woningen met een kale huur van € 350 of meer mag de huur met maximaal 5% stijgen.
- Voor woningen met een kale huur onder de € 350 mag de huur maximaal € 25 stijgen (wat bij een lage huur meer dan 5% kan betekenen).
Deze verhogingen zijn gebaseerd op de gemiddelde loonontwikkeling. Daarnaast geldt voor huurders in sociale huurwoningen ook een inkomensafhankelijke regel. Voor huishoudens met een hoger inkomen kan de huur verhoging extra zijn. Bijvoorbeeld:
- Voor huishoudens van één persoon met een gezamenlijk inkomen boven € 59.504 is de maximale huurverhoging € 100.
- Voor huishoudens van twee of meer personen met een gezamenlijk inkomen boven € 93.531 is de verhoging ook € 100.
Bij meerpersoonshuishoudens telt het inkomen van kinderen jonger dan 23 jaar, maar wordt hier € 26.819 van afgetrokken, met een minimum van € 0.
Let op: Bij huurverhogingen in sociale huurwoningen geldt het inkomen van twee jaar geleden. Voor 2026 dus het inkomen van 2024.
Praktische toepassing van huurverhogingen
Het is belangrijk om te begrijpen hoe de huurverhoging in de praktijk wordt toegepast. Bijvoorbeeld:
Voorbeeld 1: Middenhuurwoning
Stel dat u in een middenhuurwoning woont met een huurprijs van € 1.000 per maand. De wettelijke maximum huurverhoging is 7,7%, wat € 77 per maand betekent. Als het huurcontract een huurverhoging van 7% voorziet, dan wordt de huur € 1.070. Als het contract een huurverhoging van 8% voorziet, dan wordt de huur alleen verhoogd met 7,7% (€ 1.077), omdat het maximum niet overschreden mag worden.
Voorbeeld 2: Vrije sectorwoning
Stel dat u in een vrije sectorwoning woont met een huurprijs van € 1.500 per maand. De maximum huurverhoging is 4,1%, wat € 61,50 per maand betekent. Als het contract een huurverhoging van 5% voorziet, dan wordt de huur € 1.561,50. Als het contract een huurverhoging van 3% voorziet, dan wordt de huur € 1.545.
Voorbeeld 3: Sociale huurwoning
Stel dat u in een sociale huurwoning woont met een kale huur van € 400 per maand. De wettelijke huurverhoging is 5%, wat € 20 per maand betekent. Uw totale huur wordt dus € 420. Als uw inkomen in 2024 boven € 70.149 ligt, dan is er bovendien een inkomensafhankelijke huurverhoging van € 100.
Regels voor huurverhoging en verhuurders
Het is belangrijk dat verhuurders zich aan de wettelijke maximum huurverhogingen houden. Sinds 1 mei 2021 mogen verhuurders van vrije sectorwoningen:
- Geen huurverhoging vragen die hoger ligt dan het maximum, zelfs niet als het contract dat voorziet;
- Geen nieuw huurcontract aanbieden met een hogere huurprijs;
- Geen opzegging doen als de huurder niet instemt met de huurverhoging.
Bij huurverhogingen in de vrije sector wordt de huur automatisch verhoogd, zoals afgesproken in het huurcontract. U hoeft dus geen extra akkoord te geven, maar u hoeft ook niet meer te betalen dan het maximum.
Huurverhoging in het kader van DeltaWonen
DeltaWonen is een woningcorporatie die de huuraanpassing voor 2025 heeft vastgelegd. Samen met de Centrale Bewonersraad (CBR) is besloten dat de meeste huurverhogingen met 4,3% worden aangepast. Voor woningen met een slechter energielabel (E, F of G) is de huurverhoging lager, namelijk 3,1%. Dit is in lijn met de afspraken van Aedes (vereniging van woningcorporaties), Woonbond en de overheid.
Daarnaast kan er een inkomensafhankelijke huurverhoging gelden voor huishoudens met een hoog inkomen. Deze aanpassing is bedoeld om de financiële verantwoordelijkheid van huurders in overeenstemming te brengen met hun inkomen.
Het huurverhoging is nodig om verder te investeren in onderhoud, leefbaarheid en energiebesparing. DeltaWonen benadrukt dat de huur niet alleen voor de huurkosten, maar ook voor onderhoud, gemeenschappelijke kosten en eventuele investeringen in de woning wordt gebruikt.
Huurtoeslag en financiële ondersteuning
Als u huurtoeslag krijgt, is het belangrijk om na te gaan of uw huurverhoging in overeenstemming is met de wettelijke regels. Krijgt u geen huurtoeslag, dan is het verstandig om een proefberekening op www.toeslagen.nl te maken om te zien of u er recht op hebt.
Als u moeilijkheden ondervindt met het betalen van de huur, is het aan te raden om zo snel mogelijk contact op te nemen met uw verhuurder of de gemeente. Er zijn regelingen en voorzieningen beschikbaar om financiële druk te verlichten. DeltaWonen benadrukt dat ze samen met hun huurders naar een oplossing kunnen zoeken als het betalen van de huur lastig wordt.
Tijdsplanning en verhogingsmomenten
De huurverhoging in 2025 geldt vanaf 1 januari 2025 tot 1 januari 2026. Voor sociale huurwoningen geldt een aparte tijdsplanning: vanaf 1 juli 2025 wordt de huurverhoging voor sociale huurwoningen toegestaan met maximaal 5%. Dit betekent dat er twee momenten zijn waarop huurverhogingen van kracht worden: in januari en in juli, afhankelijk van het type woning.
De verhuurder hoeft de huurverhoging niet op een vast moment bekend te maken. Het is echter verstandig om vroegtijdig informatie te vragen. De huurverhoging wordt automatisch doorgevoerd, mits deze binnen de wettelijke grenzen blijft.
Samenvatting
In 2025 zijn er duidelijke regels voor huurverhogingen die afhankelijk zijn van het type woning:
- Middenhuurwoningen mogen met maximaal 7,7% worden verhoogd.
- Vrije sectorwoningen en ligplaatsen mogen met maximaal 4,1% worden verhoogd.
- Sociale huurwoningen mogen vanaf 1 juli met maximaal 5% of € 25 worden verhoogd.
Bij huurverhogingen voor sociale huurwoningen geldt ook een inkomensafhankelijke regel, wat betekent dat huurders met een hoger inkomen extra verhoging kunnen krijgen. Het is belangrijk om het huurcontract goed te bekijken, omdat de huurverhoging nooit hoger mag zijn dan het percentage dat daarin is afgesproken.
Woningcorporaties zoals DeltaWonen passen de huur aan in overleg met bewoners en houden zich aan afspraken met overheid en bewonersorganisaties. In het kader van hun huuraanpassing in 2025 hebben zij gekozen voor een huurverhoging van 4,3% (3,1% voor energielabels E, F en G). Dit is in lijn met het streven om investeringen in leefbaarheid, onderhoud en energiebesparing te kunnen doen.
Als huurder is het aan te raden om rekening te houden met de wettelijke regels, eventueel huurtoeslag aan te vragen en in noodgevallen hulp bij het betalen van de huur te zoeken. Huurverhogingen zijn een wettelijk kader dat door zowel verhuurder als huurder moet worden gevolgd. Het is belangrijk dat dit kader duidelijk en eerlijk is, zowel voor huurders als voor verhuurders.