Huurverhoging door stijgende energiekosten: Wat is toegestaan?

De afgelopen jaren zijn de energieprijzen fors gestegen, met name in 2021 en verder. Dit heeft zowel verhuurders als huurders ertoe gebracht om hun huur- of huurovereenkomsten te herzien. In dit artikel leggen we uit of het juridisch mogelijk is om huur te verhogen door stijgende energiekosten, en hoe huurders zich op dit moment kunnen wapenen tegen mogelijke verhogingen. We zullen hierbij rekening houden met de meest voorkomende huurcontracten en de huidige wettelijke kaders.

Inleiding

De stijging van energieprijzen heeft wereldwijd voor grote onrust gezorgd, met name in landen zoals Nederland waar energie een grote rol speelt in het dagelijks leven. Voor huurders kan dit leiden tot een aanzienlijke toename van de totale huurlast, afhankelijk van het type contract dat geldt. Verhuurders kunnen proberen om deze kosten door te berekenen, maar of dat juridisch toegestaan is, hangt van het type huurverhouding en de inhoud van de huurovereenkomst af. Het is daarom essentieel dat huurders goed weten wat hun rechten zijn en hoe ze zich kunnen verdedigen.

Huurverhoging en het type huurverhouding

Er zijn drie hoofdvormen van huurverhoudingen die bepalen hoe verhuurders om kunnen gaan met veranderingen in kosten, zoals stijgende energieprijzen:

Kale huur met eigen energiecontract
Kale huur met maandelijkse servicekosten (voorschot)
All-in huur

Elk van deze contractvormen heeft andere gevolgen voor de mogelijkheid om huur te verhogen of servicekosten te veranderen. We bespreken deze nu aandachtig.

1. Huurders met kale huur en eigen energiecontract

In dit geval heeft de huurder zelf een contract afgesloten bij een energieleverancier. De verhuurder is hier niet betrokken en heeft geen invloed op de huurprijs of de energiekosten die de huurder moet betalen. Dit is een belangrijke uitzondering.

Verhoging van huur: In dit geval mag de verhuurder geen huurverhoging doorvoeren op basis van stijgende energiekosten. De huurprijs voor de kale huur is apart afgesproken, en energie is niet daarin opgenomen. De huurder betaalt zelf voor zijn energie, en de verhuurder heeft hier geen bevoegdheid over.
Juridisch kader: Het Huisvestingswetboek stelt dat de kale huur alleen mag worden aangepast op basis van wettelijke huurverhogingen, die jaarlijks worden vastgesteld. Deze beperkt de mogelijke verhoging tot wat de wettelijke huurindex aangeeft.

2. Huurders met kale huur en servicekosten (voorschot)

Bij dit type huurovereenkomst betaalt de huurder apart voor de kale huur en een maandelijkse betaling voor servicekosten. Deze servicekosten kunnen onder andere gas, water en licht omvatten (GWL). Aan het eind van het jaar wordt een afrekening gemaakt op basis van het daadwerkelijke verbruik.

Verhoging van servicekosten: In dit geval mag de verhuurder de servicekosten aanpassen, maar dit moet wel gebaseerd zijn op de werkelijke kosten die zijn gemaakt. Er mag geen willekeurige verhoging plaatsvinden. De verhuurder dient bijvoorbeeld de facturen van de energieleverancier te kunnen laten zien.
Juridische kader: De verhuurder is verplicht om de servicekosten transparant te maken en aan het eind van het jaar een correcte eindafrekening uit te brengen. Huurders hebben het recht om inzage te vragen in deze afrekening en eventueel klacht te indienen bij de verhuurder of bij een huurcommissie.

3. Huurders met all-in huur

Bij een all-in huur is er geen onderscheid tussen kale huur en servicekosten. De huurder betaalt een vast bedrag per maand, dat zowel huur als nutsvoorzieningen (zoals GWL) omvat.

Verhoging van huur: Hier is het juridisch iets complexer. De verhuurder mag de huur niet zomaar verhogen, maar moet dit doen op basis van de wettelijke huurverhogingsindex. Allerdings, als het all-in bedrag ook servicekosten bevat, dan is het mogelijk om deze te verhogen als gevolg van stijgende energiekosten. Dit geldt echter alleen als het voorschot correct is berekend.
Transparantie: Huurders in een all-in huurovereenkomst hebben het recht om de verhuurder te vragen om het huurbedrag te splitsen in kale huur en servicekosten. Dit is verplicht voor huurders die woningen hebben die onder het puntenstelsel vallen. Inzicht in de onderliggende kosten is essentieel om te bepalen of de verhoging terecht is.

Wat zijn je rechten als huurder?

Omdat de energieprijzen zo sterk zijn gestegen, is het belangrijk dat huurders goed weten wat hun rechten zijn. Hieronder sommen we enkele belangrijke punten op.

1. Recht op inzicht in kosten

Huurders hebben het recht om inzicht te krijgen in de onderliggende kosten die de verhuurder doorberekenen wil. Dit geldt zowel voor servicekosten als voor nutsvoorzieningen. Verhuurders zijn verplicht om deze kosten transparant te maken, bijvoorbeeld via facturen of jaarafrekeningen.

2. Recht op klacht

Als de verhuurder een verhoging doorvoert die niet overeenkomt met de werkelijke kosten of die niet wettelijk is toegestaan, heeft de huurder het recht om klacht in te dienen. Dit kan bij de verhuurder zelf, bij een huurcommissie of via een rechtsbijstandverzekering.

3. Recht op splitsing van huur

In de all-in huurovereenkomst heeft de huurder het recht om te vragen dat het huurbedrag wordt gesplitst in kale huur en servicekosten. Dit is verplicht als de woning onder het puntenstelsel valt. Huurders kunnen hiervoor terecht bij de verhuurder of de huurcommissie.

De rol van de verhuurder bij stijgende energiekosten

De verhuurder heeft een verantwoordelijkheid om de kosten die aan huurders worden doorberekenen, te onderbouwen. Dit geldt vooral voor servicekosten en nutsvoorzieningen.

1. Daadwerkelijke kosten

De verhoging van servicekosten moet altijd gebaseerd zijn op daadwerkelijke kosten. Dit wil zeggen dat de verhuurder moet kunnen tonen dat de energiekosten daadwerkelijk gestegen zijn, bijvoorbeeld door facturen van de leverancier. Een willekeurige verhoging is niet toegestaan.

2. Jaarafrekening

Aan het eind van het jaar moet een correcte jaarafrekening worden gemaakt. Deze moet tonen of het voorschot dat per maand is betaald, juist is. Als het voorschot te laag was, moet dit worden afgerekend. Als het te hoog was, moet het resterende bedrag worden terugbetaald.

Wanneer is een verhoging niet toegestaan?

Niet alle verhogingen zijn toegestaan. Hieronder geven we een overzicht van situaties waarin een verhoging niet juridisch kan worden doorgevoerd.

Als de huurder zelf een energiecontract heeft: In dat geval mag de verhuurder geen verhoging doorvoeren, omdat de huurder zelf verantwoordelijk is voor de energiekosten.
Als de verhoging boven de wettelijke huurverhogingsindex ligt: De wettelijke huurverhoging is jaarlijks bepaald en geldt alleen voor de kale huur.
Als de verhoging niet is onderbouwd met daadwerkelijke kosten: Servicekosten moeten worden gesteund door daadwerkelijke facturen of kosten. Een verhoging zonder onderbouwing is niet toegestaan.

Hoe kun je als huurder terecht?

Als je vermoedt dat een verhoging onterecht is, zijn er verschillende manieren om terecht te komen. Hieronder geven we een overzicht van de mogelijkheden.

1. Klacht indienen bij de verhuurder

Het is vaak verstandig om eerst contact op te nemen met de verhuurder en te vragen om onderbouwing van de verhoging. Veel verhuurders zijn bereid om dit te doen en kunnen eventueel een oplossing bieden.

2. Klacht indienen bij een huurcommissie

Als de verhuurder geen oplossing biedt, kun je klacht indienen bij een huurcommissie. Deze is verplicht om te functioneren voor huurders die woningen hebben die onder het puntenstelsel vallen. De huurcommissie kan beslissen of de verhoging terecht is en eventueel beslag leggen op de huurprijs.

3. Rechtsbijstandverzekering gebruiken

Veel huurders hebben een rechtsbijstandverzekering. Dit is verstandig om aan te vragen, omdat juridische aangelegenheden vaak complex zijn en professionele begeleiding nodig is.

Samenvatting van de mogelijkheden

Huurverhouding	Mag verhoging	Voorwaarden
Kale huur + eigen energiecontract	Nee	Huurder betaalt zelf
Kale huur + servicekosten	Ja	Gebaseerd op daadwerkelijke kosten
All-in huur	Ja	Verhoging moet wettelijk zijn en onderbouwd

Conclusie

Stijgende energiekosten kunnen leiden tot verhogingen in huur, maar dit hangt volledig af van het type huurovereenkomst. Huurders met een kale huur en eigen energiecontract kunnen geen verhoging verwachten, terwijl huurders met servicekosten of all-in huur eventueel wel beinvloed kunnen worden. Het is daarom belangrijk dat huurders goed informeerd zijn over hun rechten en de mogelijkheden voor klacht. Transparantie en onderbouwing zijn essentieel bij eventuele verhogingen, en huurders hebben het recht om inzicht te krijgen in de onderliggende kosten.