De Nederlandse huurmarkt heeft de afgelopen jaren drastische veranderingen ondergaan, vooral in de vrije sector. Met name de toepassing van regels rondom huurverhogingen in geliberaliseerde huurovereenkomsten heeft invloed op verhuurders, huurders, en het aanbod van huurwoningen. In dit artikel worden de belangrijkste aspecten van de wetgeving rondom huurverhogingen in geliberaliseerde huurovereenkomsten besproken, inclusief de recente ontwikkelingen, de effecten op de markt, en de toekomstverwachtingen.
Wat is een Geliberaliseerde Huurovereenkomst?
Een geliberaliseerde huurovereenkomst betekent dat de huurprijs van de woning niet vastligt aan het woningwaarderingsstelsel (het zogenaamde puntenstelsel), maar bepaald wordt door vraag en aanbod. Deze soort huurovereenkomsten zijn typisch voor woningen in de vrije sector. De verhuurder is vrij om de huurprijs zelf vast te stellen, zolang die hoger is dan de liberalisatiegrens. Deze grens wordt jaarlijks aangepast.
De liberalisatiegrens in 2025 is bijvoorbeeld € 1185. Als de kale huurprijs van een woning boven deze grens ligt, dan is het een geliberaliseerde huurovereenkomst. Het verschil met een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst is dat bij de laatste de huurprijs beperkt is aan het aantal punten dat de woning volgens het woningwaarderingsstelsel scoort.
Een geliberaliseerde huurovereenkomst kan ontstaan op twee manieren:
- Vóór 1 juli 2024 getekend: In dit geval moet het huurcontract voldoen aan twee voorwaarden: de woning moet een zelfstandige woonruimte zijn, en de aanvangshuurprijs moet hoger zijn dan de liberalisatiegrens op de betreffende datum.
- Vanaf 1 juli 2024 getekend: De eis is iets strenger. De woning moet 187 punten of meer behalen in het woningwaarderingsstelsel, en de aanvangshuurprijs moet hoger zijn dan de liberalisatiegrens op dat moment.
Deze grens wordt jaarlijks aangepast, zodat het aanbod en de vraag op de markt geregeld worden beoordeeld. Huurders kunnen zelf controleren of hun huurprijs geliberaliseerd is via online tools zoals de Woonbondcheck en de Huurprijscheck van de Huurcommissie.
Maximaal toegestane Huurverhoging in Geliberaliseerde Huurovereenkomsten
Ondanks dat verhuurders in de vrije sector vrijer zijn in het bepalen van huurprijzen, zijn er toch duidelijke beperkingen op de huurverhogingen. Sinds 1 mei 2021 geldt namelijk een wetsvoorstel dat de jaarlijkse huurverhoging voor huurwoningen in de vrije sector limiteert. Deze wet is bedoeld om huurders te beschermen tegen ongecontroleerde stijgingen in huurprijzen.
De wet bepaalt dat de jaarlijkse huurverhoging niet hoger mag zijn dan:
- Inflatie + 1 procentpunt, of
- De gemiddelde CAO-loonontwikkeling + 1 procentpunt,
- Het laagste van de twee percentages wordt dan gekozen als het maximaal toegestane verhogingspercentage.
In 2024 was dit percentage 5,5%, in 2023 was het 4,1%, in 2022 was het 3,3%, en in 2021 was het 2,4%. Deze regeling is gepland om te gelden tot 1 mei 2024, maar er is een voorgestelde verlenging tot 1 mei 2027. In dat geval zal de huurverhoging niet meer gekoppeld zijn aan de inflatie, maar alleen aan de CAO-loonindexcijfers plus 1 procentpunt.
De wet geldt zowel voor bestaande als nieuwe huurovereenkomsten. Dit betekent dat ook nieuwe huurovereenkomsten in de vrije sector onder dezelfde huurverhogingsregels vallen. Als in een huurovereenkomst een afspraak staat die een hogere verhoging toestaat dan wettelijk is toegestaan, dan is die afspraak ongeldig.
Doel van de Wet Maximering Huurprijsverhoging
Het doel van deze wet is om huurders te beschermen tegen te hoge en onvoorspelbare huurverhogingen. In de vrije sector was het tot voor kort mogelijk om huurprijzen vrijwel onbeperkt te verhogen, wat leidde tot groeiende onrust en onrust op de huurmarkt. De regering heeft deze wet opgesteld om de huurprijsstijgingen te beperken en de huurders een zekere mate van voorspelbaarheid en bescherming te bieden.
De wet geldt uitsluitend voor huurwoningen in de vrije sector, zoals eengezinswoningen, appartementen en studio’s. Het is belangrijk om te weten dat sociale huurwoningen onder een ander systeem vallen, waarbij huurprijzen jaarlijks worden geïndexeerd op basis van het aantal punten dat de woning scoort in het woningwaarderingsstelsel.
Effecten op de Vrije Huurmarkt
De invoering van deze wettelijke huurverhogingslimieten heeft de vrije huurmarkt sterk beïnvloed. De strengere regelgeving heeft geleid tot een afname van de investeringsbereidheid bij zowel particuliere als institutionele verhuurders. Het beleggings- en nieuwbouwvolume op de huurwoningmarkt is sinds 2022 sterk gedaald. Dit komt vooral omdat verhuurders minder zeker zijn van hun rendementen in een markt waar de huurprijzen beperkt kunnen worden.
Een directe gevolg van deze veranderingen is de toename van uitponding, waarbij verhuurders hun huurwoningen verkopen om te stoppen met het verhuren van woningen. In 2024 werden meer dan 30.000 huurwoningen verkocht door verhuurders die hun portefeuille wilden verkleinen of zich volledig terugtrokken uit de huurmarkt. Deze ontwikkeling leidt tot een krappe markt, waarbij het aanbod van huurwoningen juist daalt op het moment dat de vraag hoog blijft.
Daarnaast is er sprake van stijgende huurprijzen in de vrije sector, aangezien de krapte op de markt leidt tot concurrentie onder huurders. In 2025 is het aanbod van geliberaliseerde huurwoningen met meer dan 36% gedaald ten opzichte van het jaar ervoor. Woningen ontvangen gemiddeld 57 reacties, wat het hoogste niveau ooit gemeten betekent. Deze krapte drijft de huurprijzen op, aangezien verhuurders weten dat huurders bereid zijn om hogere prijzen te betalen.
Toekomstontwikkelingen en Evaluatie
De huidige wet maximering huurprijsverhoging is bedoeld om in 2026 te worden geëvalueerd. Dit betekent dat de regering na drie jaar bekijkt of de wet effectief is en of er eventueel wijzigingen nodig zijn. Minister Keijzer heeft in april 2025 al enkele aanpassingen aangekondigd om de negatieve effecten van de wet te beperken. Zo telt de WOZ-waarde zwaarder mee bij nieuwe contracten en zijn er uitzonderingen voor specifieke categorieën woningen, zoals monumenten.
Deze aanpassingen tonen aan dat de overheid probeert om een evenwicht te vinden tussen huurdersbescherming en het behouden van voldoende investeringsprikkels voor verhuurders. De politieke discussie over betaalbaar woonen blijft actueel, en het is mogelijk dat er nieuwe maatregelen komen die de geliberaliseerde sector verder gaan beïnvloeden.
Risico’s en Kansen voor Verhuurders
De nieuwe regelgeving heeft het speelveld voor verhuurders veranderd. Waar voorheen meer vrijheid bestond in het bepalen van huurprijzen en huurverhogingen, zijn er nu strikte grenzen gesteld. Verhuurders zijn voorzichtiger geworden met nieuwe investeringen omdat de voorspelbaarheid van rendementen is afgenomen.
Hoewel de strengere regelgeving leidt tot meer zekerheid voor huurders, betekent het ook dat verhuurders minder winst kunnen maken op huurprijzen. De combinatie van lagere huurinkomsten door regulering en beperkte verhogingsmogelijkheden maakt vastgoed als belegging minder aantrekkelijk. Daarom is het belangrijk dat verhuurders zich goed informeren over de huidige wetgeving en de toekomstverwachtingen.
Voorzichtigheid bij Huurverhogingen
Het is belangrijk voor huurders om elke huurverhoging nauwkeurig te controleren. Ondanks dat verhuurders in de vrije sector vrijer zijn in het bepalen van huurprijzen, geldt er toch een maximum verhogingspercentage. Verhuurders maken soms fouten of proberen bewust meer te vragen dan is toegestaan.
Huurders kunnen gebruik maken van de Huurcommissie om te controleren of een huurverhoging in orde is. Ook is het mogelijk om binnen de eerste zes maanden van het huurcontract een klacht in te dienen bij de Huurcommissie. Dit kan helpen bij eventuele discussies over de puntentelling of de correctheid van de huurverhoging.
Conclusie
De wet maximering huurprijsverhoging in geliberaliseerde huurovereenkomsten heeft een grote impact gehad op de vrije huurmarkt. Deze wet beperkt de jaarlijkse huurverhogingen aan de hand van inflatie of CAO-loonindexcijfers, om huurders te beschermen tegen hoge en onvoorspelbare huurstijgingen. De wet geldt zowel voor bestaande als nieuwe huurovereenkomsten en is gepland tot 2027.
De invoering van deze wet heeft geleid tot een daling van de investeringsbereidheid bij verhuurders, een toename van uitponding, en een krappe markt. De toekomstige evaluatie in 2026 zal bepalen of de wet verder wordt verlengd of aangepast. Tussen de regering, verhuurders en huurders ontstaat een zoektocht naar een evenwicht tussen huurdersbescherming en het behouden van voldoende investeringsprikkels in de vrije sector.