De huurverhoging van monumentale woningen is een complex en dynamisch onderwerp dat sinds 2024 extra aandacht krijgt door wijzigingen in de Wet Betaalbare Huur. In dit artikel geven we een overzicht van de huidige regels rond huurverhogingen van monumenten, de wijzigingen die per 1 juli 2024 zijn doorgevoerd, en de impact hiervan op zowel huurders als verhuurders. De informatie is gebaseerd op openbare bronnen en beleidsmaatregelen die de rijksoverheid heeft vastgesteld.
Inleiding
Monumentale woningen zijn een speciale categorie in de Nederlandse woningmarkt. Deze woningen zijn vanwege hun historische, architectonische of culturele waarde vaak onderworpen aan specifieke regels, waaronder regels rond huurverhogingen. De huurprijs van monumentale woningen kan extra hoog zijn vanwege de extra kosten die verbonden zijn aan het onderhoud en de beheer van dergelijke panden.
Per 1 juli 2024 zijn er echter aanzienlijke wijzigingen doorgevoerd in de Wet Betaalbare Huur, die directe gevolgen hebben voor de huurprijsbepaling van monumentale woningen. In dit artikel bespreken we de huidige regels en de wijzigingen per 1 juli 2024, met aandacht voor:
- De regulering van huurverhogingen voor rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten en woningen in beschermde stads- of dorpsgezichten.
- De impact van de nieuwe wet op verhuurders en huurders.
- De praktische gevolgen voor de verkoop en verhuur van monumentale panden.
De regels voor huurverhoging van monumenten
Rijksmonumenten
Woningen die deel uitmaken van een rijksmonument zijn onderworpen aan een specifieke huurprijsregeling. Tot 1 juli 2024 was het mogelijk om een 30% toeslag op de huurprijs toe te passen. Deze toeslag was bedoeld om de extra kosten van monumentenzorg en onderhoud te compenseren. Deze regeling is echter gewijzigd.
Per 1 juli 2024 is de maximale huurprijsopslag voor rijksmonumenten verlaagd naar 35%. Deze wijziging geldt voor nieuwe huurcontracten die op of na 1 juli 2024 worden getekend. De toepassing van deze nieuwe regel is verder afhankelijk van het Woningwaarderingsstelsel (WWS).
Woningen in beschermde stads- of dorpsgezichten
Woningen die binnen een rijksbeschermde stads- of dorpsgezicht liggen, kunnen ook genieten van een specifieke huurprijsregeling. Tot 2024 was het mogelijk om een 15% toeslag toe te passen. Deze regeling is echter afgeschaft als onderdeel van de wijzigingen in de Wet Betaalbare Huur.
Sinds 1 juli 2024 geldt een forfaitaire huurprijsopslag van 5% voor huurwoningen binnen een beschermde stads- of dorpsgezicht, mits het gebouw is gebouwd voor 1965 en zonder andere monumentenopslag. Deze wijziging is bedoeld om de huurprijs te verlagen, waardoor de huurwoningen betaalbaarder worden voor huurders.
Gemeentelijke monumenten
Voor gemeentelijke monumenten is een nieuwe regeling ingevoerd. Deze woningen kunnen nu ook een huurprijsopslag krijgen, namelijk 15%. Deze regel is nieuw en is een toevoeging aan de bestaande regels voor rijksmonumenten.
Wijzigingen in de Wet Betaalbare Huur per 1 juli 2024
De Wet Betaalbare Huur is aangepast om de huurprijs voor monumentale woningen aan te passen aan de doelen van de betaalbaarheid en het stimuleren van verkoop van monumentale panden. De wijzigingen zijn onderdeel van het beleid om het woningbod te vergroten en de vraag naar woningen te verminderen.
Afschaffingsregel: 50 WWS-punten
Een van de belangrijkste wijzigingen is de afschaffingsregel van de 50 WWS-punten voor rijksmonumenten. Deze punten gaven aan dat een rijksmonument automatisch een hogere huurprijs kon hebben. Deze regel is vervangen door een maximale huurprijsopslag van 35%. Deze wijziging heeft vooral impact op monumenten met een lage WWS-puntentelling, die vaak lage huurprijzen hebben.
Invulling van het WWS-puntensysteem
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is het systeem waarmee de huurprijs van een woning wordt bepaald. De huurprijs wordt berekend op basis van het aantal punten dat een woning behaalt. Het WWS telt punten toe op basis van bijvoorbeeld de grootte van de woning, de keuken, de badkamer, enzovoort.
Voor monumentale panden zijn er specifieke regels ingevoerd. Oudere panden hebben vaak een lage puntentelling omdat sommige ruimtes, zoals grote entrees, niet mee meetellen in het puntensysteem. Deze regel maakt het voor eigenaren van monumentale woningen extra lastig om hun huurprijs rendabel te houden.
Gevolgen voor verhuurders
De nieuwe regels hebben aanzienlijke gevolgen voor verhuurders. Uit onderzoek blijkt dat de wijzigingen in de Wet Betaalbare Huur negatieve financiële effecten hebben op de exploitatie van monumentale woningen, vooral voor woningen met een lage WWS-puntentelling.
De afschaffingsregel van 50 WWS-punten en de invoering van een 35% opslag zorgen ervoor dat deze woningen minder aantrekkelijk worden voor verhuurders. Dit is vooral merkbaar in regio’s zoals Amsterdam, waar het aantal rijksmonumenten hoog is en de vraag naar woningen groot.
Gevolgen voor huurders
Voor huurders van monumentale woningen betekenen de wijzigingen dat de huurprijs mogelijk lager is. Voor woningen in beschermde stads- of dorpsgezichten is de huurprijsopslag afgeschaft en vervangen door een forfaitaire opslag van 5%. Dit betekent dat de huurprijzen in deze gebieden mogelijk lager zijn dan voorheen.
Daarnaast is er een nieuw systeem ingevoerd voor gemeentelijke monumenten, waardoor deze woningen ook een hogere huurprijs kunnen krijgen. Dit kan betekenen dat het verhuurders aantrekkelijker is om gemeentelijke monumenten te verhuuren.
De impact op de markt
De wijzigingen in de Wet Betaalbare Huur hebben duidelijke gevolgen voor de markt van monumentale woningen. Onderzoek toont aan dat sinds de aankondiging van de wetswijziging in januari 2023 het aantal transacties van rijksmonumentale woningen met 4,4% is gestegen. Deze stijging zet zich voort in de eerste helft van 2024.
Verkoop van monumentale panden
Een van de belangrijkste gevolgen van de nieuwe regels is dat eigenaren van monumentale panden hun panden verkoopen. De wijzigingen maken het voor verhuurders lastiger om rendabel te blijven binnen de kaders van de Wet Betaalbare Huur. Dit heeft geleid tot een toename in de verkoop van monumentale panden, vooral in Amsterdam.
De sterkste stijging in transacties is waargenomen bij woningen kleiner dan 55m². Deze categorie wordt het zwaarst getroffen door het nieuwe puntenstelsel. Het is lastiger om deze woningen rendabel te verhuuren binnen de nieuwe regels.
Uitpompen van monumentale vastgoed
Het fenomeen dat eigenaren hun panden verkoopen is ook bekend als “uitpompen”. Dit betekent dat de markt van monumentale woningen in het geheel kleiner wordt. In Amsterdam is dit effect sterker dan elders in het land vanwege de hoge vraagdruk en de schaarste aan woningen.
Tijdelijke huurcontracten (tot maximaal 2 jaar) worden vaker gebruikt in Amsterdam. Dit maakt het uitpompeffect sneller merkbaar dan elders in Nederland.
Praktische uitdagingen voor verhuurders
Aanpassing van energielabels
Een van de uitdagingen voor verhuurders van monumentale woningen is het verbeteren van energielabels. Dit is vaak lastiger bij oudere panden, die vaak historische constructies gebruiken. De aanpassingen zijn bovendien beperkt door de monumentale wetgeving. Bijvoorbeeld, het vervangen van enkelglas is vaak niet toegestaan, wat het verbeteren van het energieprestatieniveau bemoeilijkt.
Onderhoudskosten
Monumentale woningen vereisen vaak extra onderhoud. De kosten voor het onderhoud van beeldbepalende elementen zijn niet altijd deels te dekken door de huurprijs, vooral na de wijzigingen in de Wet Betaalbare Huur. Dit maakt het voor verhuurders lastiger om de kosten te recupereren.
Conclusie
De huurverhoging van monumentale woningen is sinds 1 juli 2024 sterk beïnvloed door de wijzigingen in de Wet Betaalbare Huur. Deze wijzigingen hebben directe gevolgen voor zowel huurders als verhuurders.
Voor verhuurders betekent dit dat het verhuuren van monumentale woningen financieel minder aantrekkelijk is geworden, vooral voor woningen met een lage WWS-puntentelling. Dit heeft geleid tot een toename in de verkoop van dergelijke panden, met name in Amsterdam.
Voor huurders is de impact vooral merkbaar in de verlaging van de huurprijs voor woningen in beschermde stads- of dorpsgezichten. Aan de andere kant kan het voor huurders in de toekomst lastiger worden om een monumentale woning te vinden, gezien de toegenomen verkoop.
De nieuwe regels vormen een kritische test voor de markt van monumentale woningen. Het blijft afwachten of deze regels leiden tot meer betaalbaarheid en een groter woningbod, of dat ze juist leiden tot een verdere afname in het aandeel van monumentale woningen in de huurmarkt.