Inleiding
In Nederland is huurwoningbouw en de regulering van huurverhogen van groot belang, zowel voor huurders als voor woningcorporaties. In de afgelopen jaren is er veel aandacht geweest voor de financiering van woningbouw, verduurzaming en de druk op huurders. De sociale huur is een centraal onderdeil van het woningaanbod, waarin woningcorporaties een essentiële rol spelen. Zij zijn verantwoordelijk voor het beheer en de onderhoud van huurwoningen en moeten tegemoet komen aan de wettelijke kaders rondom huurverhogen.
In dit artikel geven we een overzicht van de huurverhoging van SWZ, een van de belangrijkste woningcorporaties in Zwolle. Naast de huurverhoging van 2024 bespreken we ook de verwachtingen voor 2025 en 2026, inclusief de wettelijke regels en uitzonderingen die van toepassing zijn. Verder leggen we uit waarom huurverhogen nodig zijn, en wat de rol is van de huurdersorganisatie De Woonkoepel in deze processen.
Huurverhoging 2024: SWZ en de noodzaak van verhoging
Op 1 juli 2024 stelde SWZ een huurverhoging van 5,3 procent voor in de sociale huur. Deze verhoging is volgens de directie van SWZ noodzakelijk om de huidige woningen te onderhouden, te renoveren en te verduurzamen, en om nieuwe woningen te bouwen. De woningcorporatie benadrukt dat dit een lastige boodschap is voor huurders, vooral voor diegenen met een middeninkomen die niet in aanmerking komen voor toezlagen.
De huurverhoging is beperkt tot een maximum van 5,8 procent, wat gelijk is aan de gemiddelde CAO-loonontwikkeling. Deze regel geldt voor huurders in de sociale huur. Voor sommige huurders is de huurverhoging echter niet van toepassing. Zo geldt de verhoging niet voor huurders van huizen met een laag energielabel (E, F of G) die nog geen aanbod voor verduurzaming hebben ontvangen. Ook huurders van woningen die gesloopt worden, vallen onder deze uitzondering.
Daarnaast stelt SWZ een inkomensafhankelijke huurverhoging voor voor huurders met hogere inkomens. Deze verhoging kan tussen de 50 en 100 euro per maand bedragen, afhankelijk van het inkomen. Deze aanpak is bedoeld om de financiële druk op huurders met een lager inkomen te verminderen.
SWZ benadrukt ook dat er een eenmalige huurverlaging mogelijk is voor huurders die dit in 2023 niet hebben ontvangen. Meer informatie over de voorwaarden en het aanvraagproces is te vinden op de website van SWZ.
De rol van De Woonkoepel
De Woonkoepel is de huurdersorganisatie die actief is in de regio Zwolle. Deze organisatie heeft adviesrecht bij de jaarlijkse huurverhoging en probeert de belangen van huurders te behartigen. Voorzitter Jan Besselink benadrukt dat de huurverhoging van 5,3 procent te hoog is en dat er vooral bezorgdheid is voor huurders met middeninkomens die buiten alle subsidies vallen.
Hoewel De Woonkoepel en SWZ soms tegenstrijdige belangen hebben, benadrukken beide partijen dat er goed in gesprek blijft. Deze samenwerking is volgens beide partijen belangrijk om tot een evenwichtig resultaat te komen. De Woonkoepel blijft zich inzetten voor betaalbaar wonen, maar erkent ook de noodzaak om de woningcorporatie te steunen bij haar verplichtingen.
Huurverhoging 2025: ingewikkelde situatie
In 2025 is de huurverhoging iets ingewikkelder dan in voorgaande jaren. In april van dat jaar stelden woningcorporaties, waaronder SWZ, de huurverhoging vast op 4,5 procent. Dit is het wettelijk toegestane maximum dat volgens landelijke afspraken geldt. Echter, op 16 april werd bekendgemaakt dat het kabinet overwoog om huurbevriezing in te voeren voor de sociale huur voor twee jaar. Dit betekent dat huurverhogen voor huurders mogelijk niet nodig zouden zijn.
De uitkomst van deze beslissing hing af van de goedkeuring van de Voorjaarsnota door de Eerste en Tweede Kamer. Aangezien deze goedkeuring niet voor 1 mei mogelijk was, moesten woningcorporaties de huurverhoging al voor die datum bekendmaken aan hun huurders. SWZ had op 16 april al de verhoging van 4,5 procent aangekondigd, maar moest daarna nog een extra brief sturen om de situatie te verduidelijken.
SWZ benadrukt dat huurverhogen belangrijk zijn om de huidige woningen te onderhouden en nieuwe woningen te bouwen. De directie benadrukt ook dat de huur is de enige inkomstenbron voor woningcorporaties, en dat de kosten voor onderhoud en bouw in de afgelopen jaren veel harder zijn gestegen dan de huren. Zonder huurverhoging zouden moeilijke keuzes moeten worden gemaakt, vooral op het gebied van verduurzaming en nieuwbouw.
Uitzonderingen voor huurverhoging in 2025
De huurverhoging van 4,5 procent in 2025 is niet van toepassing op alle huurders. De volgende uitzonderingen zijn van belang:
- Huurders met een laag energielabel (E, F of G): Voor deze huurders is geen huurverhoging toegestaan, zolang SWZ nog geen aanbod voor verduurzaming heeft gedaan.
- Huurders van woningen die gesloopt worden: Voor deze huurders is er geen huurverhoging.
- Huurders die de streefhuur al betalen: Voor deze huurders is er geen huurverhoging nodig, omdat de huur al op het niveau is waarop woningcorporaties deze vragen aan nieuwe huurders.
Daarnaast is er ook een inkomensafhankelijke huurverhoging voor huurders met hogere inkomens. Deze verhoging kan tussen de 50 en 100 euro per maand bedragen.
Huurverhoging in 2026: nieuwe wettelijke regels
In 2026 zijn er nieuwe wettelijke regels ingevoerd die van toepassing zijn op huurverhogen in de sociale en vrije huur. Deze regels zijn gericht op het woonwaarderingsstelsel (WWS) en bepalen het maximale percentage waarmee huur verhoogd mag worden.
Lage huur
Voor huren lager dan € 350 per maand geldt een maximale huurverhoging van € 25. Deze verhoging is wettelijk beperkt en gekoppeld aan het woonwaarderingsstelsel. Het maximum geldt echter niet automatisch; contractuele afspraken en wettelijke voorwaarden blijven leidend.
Middenhuur
Voor woningen in het middensegment geldt in 2026 een maximale huurverhoging van 6,1 procent. Dit geldt echter niet voor woningen die zijn geprijsd op 186 WWS-punten. Voor deze woningen mag de huurverhoging niet hoger zijn dan 3,65 procent. Ook hier geldt dat het wettelijke maximum niet automatisch toepasbaar is; contractuele afspraken en wettelijke voorwaarden blijven leidend.
Deze regels kunnen invloed hebben op nieuwbouwprojecten met gereguleerde middenhuurwoningen. Omdat het exploitatierendement onder druk komt te staan, kunnen deze projecten minder interessant worden voor beleggers.
Vrije sector
In de vrije sector geldt per 1 januari 2026 een maximale huurverhoging van 4,4 procent. Echter, als het contract een lagere huurverhoging voorschrijft, moet deze worden toegepast. Dit betekent dat de contractuele afspraken leidend zijn.
Een belangrijk aspect is dat woningen die in 2025 al de maximale huur hadden voor hun WWS-puntenaantal, en waarvan het puntenaantal in 2026 gelijk blijft, niet de volledige 4,4 of 6,1 procent mogen verhogen. De verhoging moet worden getoetst aan het maximale huurbedrag dat bij het specifieke puntenaantal hoort.
Nieuwbouwopslag middenhuurappartementen
Voor appartementencomplexen die in 2026 worden opgeleverd of waarvoor wordt gestart met de bouw, blijft de 10 procent nieuwbouwopslag van toepassing. Deze opslag mag gedurende een periode van 20 jaar worden berekend bovenop de maximale middenhuur.
De toekomst van huurverhogen
De huurverhoging is een complex onderwerp dat invloed heeft op zowel huurders als woningcorporaties. Het is belangrijk dat huurverhogen zowel juridisch als economisch verantwoord worden. De wettelijke kaders die zijn vastgesteld, geven richtlijnen voor de maximale verhoging, maar het is ook essentieel dat individuele contractuele afspraken en huurderssituaties worden meegenomen in de beslissingen.
Verder benadrukken woningcorporaties dat huurverhogen nodig zijn om hun verplichtingen te vervullen. Dit betreft onderhoud, verduurzaming en nieuwbouw. De financiële druk op woningcorporaties is groot, omdat de kosten voor bouw en onderhoud de laatste jaren sterk zijn gestegen. Zonder huurverhogen zouden bepaalde projecten niet realistisch zijn, wat weer heeft invloed op het aanbod van betaalbare woningen.
Conclusie
De huurverhoging in de sociale en vrije huur is een onderwerp dat veel aandacht verdient. Zowel woningcorporaties als huurders spelen een rol in het proces. De wettelijke regels bepalen de maximale verhoging, maar er zijn ook uitzonderingen en contractuele afspraken die van invloed zijn op de uiteindelijke huurverhoging.
SWZ en andere woningcorporaties benadrukken dat huurverhogen nodig zijn om de huidige woningen te onderhouden en nieuwe woningen te bouwen. Deze verhogingen zijn essentieel om de financiering van verduurzaming en nieuwbouw te waarborgen. Echter, de huurdersorganisatie De Woonkoepel speelt ook een belangrijke rol door de belangen van huurders te behartigen en de huurverhoging te beoordelen op haar betekenis voor huurders met een lager inkomen.
De toekomstige regels voor 2026 tonen duidelijk dat de wettelijke kaders zich blijven ontwikkelen. Het is belangrijk dat zowel huurders als woningcorporaties deze regels goed begrijpen en de juiste beslissingen nemen.