De huurmarkt in Nederland is sinds 1 mei 2021 onderhevig aan nieuwe regels die beperken hoe ver verhuurders de huurprijs jaarlijks mogen verhogen. Deze maatregel geldt voor huurders in de vrije sector, die wonen in geliberaliseerde huurcontracten. De wettelijke bepalingen zijn vastgelegd in de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, en deze regels blijven gelden tot 1 mei 2029. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de regels voor huurverhoging in de vrije sector, inclusief de berekening van het maximale percentage, het aansluiten van een huurverhogingsbeding in een contract en de rechten van huurders als de huurverhoging niet in orde is.
Wat is de vrije sector?
In de context van huurverhogingen is het belangrijk om te weten of je woont in de vrije sector, ook wel geliberaliseerde huur genoemd. Huurders in de vrije sector hebben een huurprijs die vrij is bepaald op basis van marktvoorwaarden, in tegenstelling tot gereguleerde huurwoningen, zoals sociale huurwoningen of middenhuurwoningen.
Voor huurders in de vrije sector geldt sinds 1 mei 2021 een wettelijk maximum voor jaarlijkse huurverhogingen. Dit percentage wordt jaarlijks vastgesteld op basis van het laagste van twee factoren:
- De inflatie (gemeten via de consumentenprijsindex, CPI).
- De CAO-loonontwikkeling, zoals gepubliceerd door het CBS.
Bij het laagste van deze percentages wordt 1 procentpunt erbij opgeteld, wat het wettelijk maximum voor huurverhoging vormt. Dit percentage wordt ieder jaar in december berekend en bekendgemaakt.
Maximale huurverhoging in de vrije sector
De regels voor huurverhoging in de vrije sector zijn vastgelegd in de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, en deze gelden tot 1 mei 2029. De wet bepaalt dat verhuurders jaarlijks de huur mogen verhogen, maar dat dit niet mag gebeuren met een percentage hoger dan het wettelijk maximum. Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste punten.
1. Berekening van het maximale percentage
Het maximale percentage voor huurverhoging in de vrije sector wordt berekend als het laagste van de inflatie of de CAO-loonontwikkeling, plus 1 procentpunt. Voor 2026 is dit percentage 4,4%, wat overeenkomt met de CAO-loonontwikkeling van 3,4% plus 1%. Voor 2025 is het percentage 4,1%, waarbij de inflatie lager lag dan de CAO-loonontwikkeling.
Deze percentages worden in december van elk jaar vastgesteld en bekendgemaakt door de overheid. Huurders kunnen de officiële percentages vinden via de website van de Rijksoverheid of de Woonbond. Het is belangrijk om te weten dat de verhuurder deze maximumhuurverhoging mag aanpassen in het huurcontract, maar niet hoger mag zijn dan het wettelijk maximum.
2. Huurverhogingsbeding in het huurcontract
In de meeste huurcontracten in de vrije sector staat een huurverhogingsbeding, dat aangeeft hoe de huur verhoogd mag worden. Dit beding moet in lijn zijn met de wettelijke regels. Er zijn drie mogelijkheden:
- Het huurverhogingsbeding staat onder het wettelijk maximum. Dan geldt wat staat in het contract.
- Het huurverhogingsbeding staat boven het wettelijk maximum. Dan geldt het wettelijk maximum, en hoeft de huurder niet meer te betalen dan dat percentage.
- Er is geen huurverhogingsbeding in het contract. Dan mag de verhuurder geen huurverhoging doorvoeren. Er moet eerst een nieuw contract komen met een geldig huurverhogingsbeding.
Het huurverhogingsbeding is dus een essentieel onderdeel van een geliberaliseerd huurcontract. Huurders die twijfelen of hun contract in orde is, kunnen terecht bij de Huurcommissie of hun gemeente.
3. Wanneer de huurverhoging merkbaar is
De ingangsdatum van het huurcontract bepaalt wanneer de huurverhoging merkbaar is voor de huurder. Deze datum staat meestal in het contract en kan bijvoorbeeld op 1 januari of 1 april liggen. De huurverhoging wordt dan meestal doorgevoerd op de ingangsdatum van het volgende huurjaar.
Een huurverhoging mag niet hoger zijn dan het wettelijk maximum, ook al staat er een hoger percentage in het huurcontract. Als de verhuurder een hogere verhoging wil doorvoeren, heeft de huurder het recht om dit af te wijzen. In dat geval kan de huurder terecht bij de Huurcommissie, binnen 4 maanden na de huurverhogingsdatum.
Wanneer een huurverhoging niet toegestaan is
Er zijn situaties waarin een huurverhoging niet toegestaan is of niet mag worden doorgevoerd. Hieronder volgt een overzicht van dergelijke gevallen:
1. Geen huurverhogingsbeding in het huurcontract
Als het huurcontract geen huurverhogingsbeding bevat, mag de verhuurder geen huurverhoging doorvoeren. In dat geval moet er eerst een nieuw contract komen dat wel een geldig huurverhogingsbeding bevat. Tot die tijd geldt dat de huur niet verhoogd mag worden.
2. Huurverhoging boven het wettelijk maximum
Als de huurverhoging hoger is dan het wettelijk maximum, hoeft de huurder dit niet te betalen. De verhuurder mag deze verhoging niet dwingen. De huurder heeft het recht om te weigeren en kan terecht bij de Huurcommissie of bij de gemeente.
3. Huurverhoging zonder voorafdeel
De verhuurder dient jaarlijks te informeren over de komende huurverhoging. Als hij dit niet doet, kan hij geen gemiste huurverhogingen alsnog doorvoeren. De Tweede Kamer heeft hierover een nieuwe regel ingevoerd: de verhuurder mag alleen de gemiste huurverhogingen van de laatste 2 jaar doorvoeren, mits hij jaarlijks heeft geïnformeerd over het maximum.
Huurverhoging na woningverbetering
Een verhuurder mag de huur ook verhogen na een woningverbetering, zoals verbouwingen of aanpassingen die de kwaliteit van de woning verbeteren. Deze huurverhoging is los van de jaarlijkse huurverhoging en mag dus boven het wettelijk maximum liggen.
Echter, deze huurverhoging moet wel in redelijke verhouding staan tot de kosten die de verhuurder heeft gemaakt. Als de huurverhoging na de woningverbetering niet in orde is, kan de huurder terecht bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan dan bepalen of de huurverhoging in orde is of niet.
Rechten van huurders bij onjuiste huurverhoging
Als een verhuurder een huurverhoging doorvoert die boven het wettelijk maximum ligt, heeft de huurder het recht om dit af te wijzen. De huurder hoeft in dat geval geen hogere huur te betalen dan het maximum.
Als er een geschil ontstaat over de huurverhoging, kan de huurder terecht bij de Huurcommissie. Dit is een onafhankelijke instantie die beslist over geschillen tussen huurders en verhuurders. De huurder kan dit doen tot 4 maanden na de huurverhogingsdatum.
De Huurcommissie kan beslissen of de huurverhoging in orde is of niet. Als de huurverhoging niet in orde is, kan de Huurcommissie bepalen dat de verhoging geen gevolgen heeft, wat betekent dat de huurder niet hoeft te betalen.
Huurverhoging en verjaringstermijn
Een belangrijke regel is dat de verhuurder alleen gemiste huurverhogingen van de laatste 2 jaar alsnog door kan voeren, mits hij jaarlijks heeft geïnformeerd over het maximum. Deze regel is ingevoerd door de Tweede Kamer om te voorkomen dat verhuurders oude huurverhogingen alsnog doorvoeren zonder dat de huurder er iets over heeft geweten.
Samenvatting van belangrijke regels
| Onderwerp | Informatie |
|---|---|
| Wettelijk maximum huurverhoging vrije sector | Laagste van inflatie of CAO-loon + 1% |
| Datering maximum | Ieder jaar in december vastgesteld |
| Huurverhogingsbeding | Moet in contract staan; mag niet boven wettelijk maximum liggen |
| Rechten huurder | Mag weigeren te betalen als verhoging boven maximum is |
| Huurverhoging na verbetering | Los van jaarlijks maximum; moet in redelijke verhouding staan tot kosten |
| Verjaringstermijn | Verhuurder mag alsnog verhogingen doorvoeren van maximaal 2 jaar terug |
| Tijdstip voor klacht | Tot 4 maanden na huurverhogingsdatum |
Wat betekent dit voor huurders in de vrije sector?
Huurders in de vrije sector moeten goed op de hoogte zijn van de regels rondom huurverhogingen. Het is belangrijk om te weten:
- Of er een huurverhogingsbeding in het contract staat.
- Wat het wettelijk maximum is voor de huidige periode.
- Wanneer de huurverhoging doorgevoerd wordt.
- Hoe je terecht kan komen bij een onjuiste huurverhoging.
Huurders die twijfelen of hun huurverhoging in orde is, kunnen terecht bij de Huurcommissie of hun gemeente. Daarnaast is het raadzaam om jaarlijks te controleren of de huurverhoging niet boven het wettelijk maximum ligt.
Het is ook belangrijk om te weten dat de huurverhoging niet automatisch doorgevoerd hoeft te worden. De verhuurder heeft de plicht om jaarlijks te informeren over de huurverhoging. Als hij dit niet doet, kan hij geen verhoging doorvoeren en kan de huurder het contract gewoon voortzetten met de huidige huurprijs.
Conclusie
De huurverhoging in de vrije sector is sinds 2021 onderworpen aan een wettelijk maximum, wat betekent dat verhuurders niet willekeurig de huur mogen verhogen. Het maximale percentage wordt jaarlijks vastgesteld op basis van de inflatie of CAO-loonontwikkeling, plus 1%. Dit percentage is wettelijk bindend, ook al staat er een hoger bedrag in het huurcontract.
Voor huurders is het belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de regels. Er is een huurverhogingsbeding in het contract, en dit mag niet boven het wettelijk maximum liggen. Als de huurverhoging niet in orde is, heeft de huurder het recht om dit af te wijzen en terecht te komen bij de Huurcommissie.
De regels zijn bedoeld om huurders te beschermen tegen onredelijke huurverhogingen, en ze gelden tot 1 mei 2029. Tot die tijd is er een wettelijk maximum voor huurverhogingen in de vrije sector, wat betekent dat huurders weten wat ze kunnen verwachten en kunnen reageren als het niet in orde is.