Inleiding
In Nederland zijn huurverhogingen wettelijk gereguleerd en afhankelijk van het type woning, de huurprijs, het inkomen van de huurder en andere factoren zoals inflatie en loonontwikkeling. Voor 2026 zijn nieuwe regels vastgesteld die verhuurders en huurders moeten kennen om eventuele juridische complicaties te voorkomen. Deze artikelen geven een overzicht van de wettelijke huurverhogingspercentages per huursegment, eventuele aftoppingen bij het maximum, en de invloed van inkomensafhankelijke verhogingen. Daarnaast worden praktische stappen uitgelegd voor het berekenen van huurverhogingen en het reageren op eventuele bezwaarschriften.
Wettelijke huurverhogingspercentages in 2026
In 2026 gelden verschillende wettelijke huurverhogingspercentages per huursegment. De percentages zijn gebaseerd op de inflatie over de afgelopen drie jaren, eventueel aangevuld met een kleine buffer. Hieronder volgt een overzicht van de percentages per huursegment, inclusief eventuele uitzonderingen.
1. Sociale huur: 4,1% vanaf 1 juli 2026
In de sociale huursector mag de huur vanaf 1 juli 2026 met maximaal 4,1% worden verhoogd. Deze verhoging is berekend op basis van de gemiddelde inflatie over de periode december 2022 tot en met december 2025, vermeerderd met 0,5%. Voor woningen met een huurprijs onder de €350 is een vaste verhoging van maximaal €25 toegestaan in plaats van een percentage. Daarnaast geldt een inkomensafhankelijke verhoging voor huurders met hogere inkomens.
Deze regels zijn van toepassing op:
- zelfstandige sociale huurwoningen
- kamers
- woonwagens en standplaatsen
De maximale huurverhoging van 4,1% geldt tot 1 juli 2027. Tot die datum blijft het maximum van 5% van 2025 in werking.
2. Middenhuur: 6,1% vanaf 1 januari 2026
In de middenhuursector mag de huur in 2026 met maximaal 6,1% worden verhoogd. Dit percentage geldt vanaf 1 januari 2026 en is ook gebaseerd op de driejaarsgemiddelde inflatie. Woningen die al tegen de maximale huurprijs binnen het middenhuursegment worden verhuurd, zijn echter beperkt tot een verhoging van 3,65%.
De middenhuursector omvat woningen met een puntenscore tussen 144 en 186 volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Verhuurders van nieuwbouwappartementen in dit segment mogen in 2026 nog steeds een extra opslag van 10% bovenop de maximale huur toepassen, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan.
3. Vrije sector: 4,4% vanaf 1 januari 2026
In de vrije sector mag de huur in 2026 met maximaal 4,4% worden verhoogd. Deze verhoging is gebaseerd op de inflatie en loonontwikkeling. De verhoging is niet automatisch toepasbaar voor alle woningen; bijvoorbeeld woningen die al tegen de maximale huurprijs binnen hun segment worden verhuurd, kunnen slechts met 3,65% worden verhoogd.
4. Veranderingen in verhogen frequentie
Een verhuurder mag in de loop van een kalenderjaar slechts één keer de huur verhogen. Dit geldt voor alle huursegments. Er zijn echter uitzonderingen wanneer het contract bijvoorbeeld bepaalt dat de huur jaarlijks wordt verhoogd op basis van CPI.
Aftoppingen bij huurverhogingen
Niet alle huurverhogingen kunnen volledig worden toegepast. Bij sommige huursegments of woningtypen gelden aftoppingen, afhankelijk van de huidige huurprijs of puntentelling.
Aftopping bij sociale huur
Sociale huurwoningen die al tegen de maximale huurprijs worden verhuurd, mogen slechts 3,65% verhoogd worden, zelfs als de wettelijke toegestane verhoging hoger ligt.
Aftopping bij middenhuur
In de middenhuursector geldt een aftopping van 3,65% voor woningen die al tegen de maximale huurprijs binnen hun segment worden verhuurd. Dit is wettelijk vastgelegd om het huurplafond te beschermen. Daarnaast moet de puntentelling leidend zijn bij het bepalen van het huurplafond.
Nieuwbouwopslag
Verhuurders van nieuwbouwappartementen in het middenhuursegment mogen in 2026 nog steeds een extra opslag van 10% bovenop de maximale huur toepassen. Deze opslag is echter beperkt in tijd en geldt voor een periode van twintig jaar vanaf de eerste ingebruikname van de woning. Voorwaarden voor deze opslag zijn:
- Puntenscore tussen 144 en 186
- Ingebruikname na 1 juli 2024
- Bouwstart vóór 1 januari 2028
- Aantoonbare onderbouwing via puntentelling en documentatie
Inkomensafhankelijke verhogingen
Naast de wettelijke huurverhogingen is er ook ruimte voor inkomensafhankelijke verhogingen, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Deze verhogingen zijn bedoeld om huurders met hogere inkomens extra kosten te laten dragen. De toepassing van inkomensafhankelijke verhogingen is echter niet automatisch mogelijk en moet per woning worden toegelicht.
Toepassing op sociale huur
Voor sociale huurwoningen geldt dat de inkomensafhankelijke verhoging alleen toegestaan is als het huishoudinkomen hoger is dan het middeninkomen. Voor huishoudens met één persoon geldt een inkomensgrens van €59.504, terwijl voor meerpersoonshuishoudens de inkomensgrens hoger ligt. Kinderen jonger dan 23 jaar die inwonen, tellen voor inkomensdoeleinden met een aftrek van €26.819.
Voor huurverhogingen in sociale huurwoningen geldt dat het inkomen van twee jaar terug dient te worden gebruikt. Voor 2026 geldt dus het inkomen van 2024.
Inkomensafhankelijke verhogingen in de vrije sector
In de vrije sector is er geen wettelijk kader voor inkomensafhankelijke verhogingen. Echter, in bepaalde gevallen kunnen verhuurders de huur verhogen op basis van de inkomensontwikkeling van de huurder. Dit is echter niet standaard toegestaan en moet per contract worden bepaald.
Beperkingen en uitzonderingen
Er zijn meerdere beperkingen en uitzonderingen bij huurverhogingen die verhuurders en huurders moeten kennen om eventuele problemen te voorkomen.
Tijd voor het indienen van een huurverhogingsvoorstel
Een huurverhogingsvoorstel moet minstens twee maanden vóór de ingangsdatum worden ingediend. Dit betekent dat verhuurders niet binnen een korte termijn een huurverhoging mogen voorschrijven. Daarnaast mag de huur binnen één jaar na een vorige verhoging niet opnieuw worden verhoogd, tenzij er specifieke uitzonderingen gelden.
Aanvullende regels voor kamers, woonwagens en standplaatsen
Kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen vallen onder andere regels. Vanaf 1 juli 2026 mag de huur van deze woningtypen met maximaal 4,1% worden verhoogd. In 2025 was dit 5,0%, en in 2024 was het 5,8%. Verhuurders van deze woningtypen mogen slechts één keer per jaar de huur verhogen.
Doorbelasting van servicekosten
Vanaf 2026 zijn er nieuwe regels voor de doorbelasting van servicekosten. Servicekosten mogen in principe alleen nog exclusief btw aan huurders worden doorberekend. Alleen wanneer een wettelijk minimumpercentage van de huurders hier expliciet mee instemt, mag de btw worden doorbelast. Ontbreekt deze instemming, dan moet de verhuurder de btw zelf dragen.
Praktische stappen voor het berekenen van een huurverhoging
Het berekenen van een huurverhoging vereist een nauwkeurige aanpak, aangezien fouten kunnen leiden tot juridische problemen of bezwaarschriften.
1. Controleer het huurcontract
Voordat een huurverhoging wordt aangebracht, moet het huurcontract worden gecontroleerd. Staat erin dat de huur kan worden aangepast op basis van CPI of inflatie? Welke formule is van toepassing: het maandindexcijfer of het jaargemiddelde?
2. Gebruik de CBS-rekenhulp
De CBS-rekenhulp is een handig instrument om een huurverhoging op basis van CPI te berekenen. De rekenhulp is beschikbaar op de website van het CBS. Zorg ervoor dat de verhoging niet hoger is dan de wettelijk toegestane verhoging. Als het percentage hoger uitkomt, dient het percentage van de overheid te worden gebruikt.
3. Bereken de huurverhoging per segment
Huurverhogingen moeten per huursegment worden berekend. Dit betekent dat sociale huur, middenhuur en vrije sector elk hun eigen regels hebben. De maximale verhogingen zijn in 2026 vastgesteld op 4,1%, 6,1% en 4,4% respectievelijk.
4. Controleer op aftoppingen
Bij sommige woningtypen of huursegments kunnen er aftoppingen gelden. Controleer of de woning al tegen de maximale huurprijs wordt verhuurd en of dit leidt tot een beperkte verhoging.
5. Zorg voor duidelijke communicatie
Naast het berekenen van de verhoging is het ook belangrijk om de huurder duidelijk te informeren. Gebruik voorbeelden en uitleg om eventuele verwarring te voorkomen. Zorg ervoor dat de huurverhoging binnen de wettelijke regels valt en dat het contract hiermee in overeenstemming is.
Bezwaringen tegen huurverhogingen
Huurders hebben het recht om bezwaar te maken tegen een huurverhogingsvoorstel. Dit is alleen zinvol als er een geldige reden is. Geldige redenen zijn bijvoorbeeld:
- De huurprijs wordt door de verhoging hoger dan de maximaal toegestane huurprijs.
- De huurverhoging is minder dan twee maanden voor de ingangsdatum voorgesteld.
- De huurverhoging vindt plaats binnen één jaar na een vorige verhoging (tenzij uitzonderingen gelden).
- De inkomensafhankelijke verhoging is incorrect berekend.
Als een huurder bezwaar maakt, dient dit schriftelijk te gebeuren. Het bezwaarschrift moet voor de voorgestelde ingangsdatum worden ingediend. Op de website van de Huurcommissie kan een voorbeeld van een bezwaarschrift worden gedownload.
Als de verhuurder het niet met het bezwaar eens is, kan hij de Huurcommissie vragen uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel.
Conclusie
Huurverhogingen in 2026 zijn wettelijk vastgelegd en afhankelijk van het huursegment. De maximale verhogingen zijn bepaald op basis van inflatie en loonontwikkeling. Voor sociale huur geldt een verhoging van 4,1%, voor middenhuur van 6,1% en voor de vrije sector van 4,4%. Bij sommige woningtypen of huursegments kunnen er aftoppingen gelden. Daarnaast zijn er regels voor inkomensafhankelijke verhogingen en beperkingen bij het indienen van een huurverhogingsvoorstel. Verhuurders moeten deze regels nauwkeurig volgen om eventuele juridische complicaties te voorkomen. Huurders hebben het recht om bezwaar te maken tegen een huurverhogingsvoorstel, mits ze een geldige reden hebben. Het is belangrijk dat verhuurders en huurders zich goed informeren over de regels en eventuele uitzonderingen.