Huurverhoging en WMO: Wat betekent het voor huurders en verhuurders?

In Nederland zijn er duidelijke regels opgesteld over jaarlijkse huurverhogingen, met name sinds de invoering van de Wet betaalbare huur in 2024. Deze wet beïnvloedt zowel huurders van sociale huurwoningen als huurders in de vrije sector. Een specifieke aandachtspunt is de relatie tussen huurverhogingen en aanpassingen aan woningen die zijn aangestuurd via de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) of de vroegere Wet voorziening gehandicapten. In deze artikel wordt ingegaan op de voornaamste regels, uitzonderingen en mogelijkheden voor bezwaar in het kader van huurverhogingen voor huurders die woningen hebben die zijn aangepast volgens Wmo-richtlijnen. Daarnaast worden de wettelijke kaders voor 2025 en de invloed van inkomensafhankelijke huurverhogingen verder toegelicht.

Wat is een Wmo-aanpassing en hoe beïnvloedt dat huurverhogingen?

Woningen die zijn aangepast op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) of de vroegere Wet voorziening Gehandicapten, zijn bedoeld om mensen met een chronische ziekte of een handicap te ondersteunen in hun dagelijks functioneren. Deze aanpassingen kunnen variëren van het aanbrengen van een rolstoeltoegankelijke badkamer tot het aanpassen van de ingang van de woning voor gebruik van een hulpmiddel.

Als een woning is aangepast op basis van Wmo-richtlijnen, is er specifieke regeling voor wat betreft de huurverhoging. Voor huurders van dergelijke woningen is namelijk de inkomensafhankelijke huurverhoging niet van toepassing. Dit geldt onder voorwaarden die worden toegelicht in de bronnen:

Er moet iemand in het huishouden zijn die al minstens één jaar verpleging of verzorging ontvangt, minstens 10 uur per week.
Er moet een mantelzorgcompliment zijn verstrekt, of iemand in het huishouden moet mantelzorg leveren.
Er moet sprake zijn van een indicatie voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingshuis.
Er moet sprake zijn van een ADL-indicatie (hulp bij algemene dagelijkse levensverrichtingen).
De woning moet zijn aangepast aan de handicap van de persoon met een beschikking uit de Wmo.
De huurder of een ander lid van het huishouden moet blind zijn, waarbij dit moet worden aangegeven met een verklaring van de huisarts.

Als aan minstens één van deze voorwaarden is voldaan, dan is de huurverhoging inkomensafhankelijk niet van toepassing. Dit betekent dat ook bij een hoger inkomen van de huurder, de verhoging niet verder mag stijgen dan het wettelijk maximum dat voor het betreffende jaar is vastgesteld.

Wat zijn de wettelijke huurverhogingsregels voor 2025?

Vanaf 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur ingevoerd, waarmee nieuwe regels gelden voor huurprijzen in Nederland. Deze wet beïnvloedt zowel sociale als geliberaliseerde huurovereenkomsten.

Maximale huurverhoging voor sociale huurwoningen in 2025

In 2025 geldt een maximum huurverhoging van 5% voor sociale huurwoningen. Dit percentage kan echter hoger zijn voor zogenaamde zelfstandige woningen, afhankelijk van het kale huurbedrag of het inkomen van de huurder.

Voor woningen waarvan het kale huurbedrag lager is dan €350 per maand, is de huurverhoging maximaal €25,= per maand. Daarnaast geldt een inkomensafhankelijke verhoging, gericht op het voorkomen van zogenoemde "scheef wonen" – een situatie waarin mensen met een hoger inkomen fors meer betalen voor een woning in een wijk die vooral bewoond wordt door mensen met een laag inkomen.

Huurverhoging in de vrije sector in 2025

Voor huurwoningen in de vrije sector geldt een maximale huurverhoging van 4,1% in 2025. Deze verhoging is gebaseerd op de inflatie (3,1%) plus 1 percentagepunt. De toegestane verhoging is dus gekoppeld aan de laagste van de inflatie of de loonontwikkeling.

De loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was 6,7%. Daarom is de toegestane huurverhoging in de vrije sector 3,1% + 1 = 4,1%.

Het is belangrijk om op te merken dat voor huurders met een huurovereenkomst in de vrije sector geen maximale huurprijs is vastgelegd. Het huurbedrag hangt daarom volledig af van de afspraken in het huurcontract.

Middenhuurwoningen

Middenhuurwoningen vallen tussen sociale en vrije huurwoningen in. Voor deze woningen geldt in 2025 een maximale huurverhoging van 7,7% (6,7% loonontwikkeling + 1 percentagepunt).

De definitie van een middenhuurwoning is als volgt:

Zelfstandige woning (eengezinswoning, studio, appartement, bungalow, etc.).
Huurovereenkomst is gesloten op of na 1 juli 2024.
Beginhuurprijs in de tweede helft van 2024: €879,66 tot €1.157,95.
Beginhuurprijs in 2025: €900,07 tot €1.184,82.
Of: een hogere beginhuur, maar met 144 tot 187 punten volgens het woningwaarderingsstelsel.

Inkomensafhankelijke huurverhoging: wat betekent dat?

De inkomensafhankelijke huurverhoging is bedoeld om zowel huurders met een lager als hoger inkomen te betrekken bij de huurprijsbepaling. Voor huurders met een lager inkomen is de verhoging beperkt, waardoor het beter betaalbaar blijft. Voor huurders met een hoger inkomen kan de verhoging hoger zijn, om het zogenaamde "scheef wonen" te voorkomen.

Deze regeling geldt niet voor huurders die een Wmo-aangepaste woning bewonen, zoals eerder besproken. Voor deze huurders is de inkomensafhankelijke verhoging niet van toepassing, zolang ze aan minstens één van de genoemde voorwaarden voldoen.

Wat als ik bezwaar maak tegen een huurverhoging?

Als huurder kunt je bezwaar maken tegen een huurverhoging, bijvoorbeeld als je van mening bent dat het maximum niet is gerespecteerd of als er sprake is van een Wmo-aangepaste woning waarbij de inkomensafhankelijke verhoging niet van toepassing had moeten zijn.

Procedure bezwaar

De procedure bij een bezwaar tegen een huurverhoging varieert iets per woningcorporatie of verhuurder, maar volgt in grote lijnen het volgende:

Bezwaar indienen: Huurders kunnen bezwaar indienen via de website of via e-mail, afhankelijk van de verhuurder.
Beoordeling bezwaar: De verhuurder beoordeelt het bezwaar binnen een korte termijn. Als het bezwaar wordt goedgekeurd, wordt er een nieuw huurbedrag bepaald.
Rappelprocedure: Als het bezwaar niet wordt goedgekeurd, kan de huurder een herinneringsbrief ontvangen.
Huurcommissie: Als het bezwaar niet wordt goedgekeurd, kan de huurder de Huurcommissie inschakelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend.
Beroep mogelijk: Zowel huurder als verhuurder kunnen tegen de beslissing van de Huurcommissie in beroep treden bij de rechter.

Voorbeeld van bezwaarprocedure bij Woonkracht10

Bij Woonkracht10 is de procedure als volgt:

Bezwaar wordt ingediend via de website.
Woonkracht10 beoordeelt het bezwaar binnen zes weken.
Als het bezwaar wordt afgewezen, wordt er een herinneringsbrief verstuurd.
De huurder kan kiezen om in beroep te treden bij de Huurcommissie.
De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar partijen kunnen in beroep treden.

Het is belangrijk om documenten aan te leveren die het bezwaar onderbouwen, zoals een Wmo-beschikking of een verklaring van de huisarts bij blinde huurders.

Wat betekent dit voor verhuurders?

Verhuurders moeten rekening houden met de regelgeving rondom huurverhogingen, met name bij huurders die woningen hebben aangepast volgens Wmo-richtlijnen. Het is belangrijk om:

De huurovereenkomst goed te lezen en te begrijpen of er sprake is van een gereguleerde of geliberaliseerde huurovereenkomst.
De toegestane verhoging te bepalen op basis van het type woning en het huurcontract.
Eventuele bezwaren van huurders snel en professioneel te beoordelen.
De juiste documentatie in te zien bij bezwaren die betreffen Wmo-aanpassingen.

Voor verhuurders die woningen in de vrije sector beheren, is het belangrijk om op te merken dat er geen maximum huurprijs is vastgesteld. De huurverhoging hangt volledig af van de afspraken in het huurcontract. Dit betekent dat verhuurders vrijer zijn in de huurprijsbepaling, maar ook verantwoordelijk zijn voor het naleven van wettelijke kaders.

Wat als huurverhogingsvoorwaarden veranderen?

De huurverhogingsvoorwaarden kunnen in de toekomst veranderen. Dit kan gebeuren als gevolg van wettelijke wijzigingen, zoals de Wet betaalbare huur, of van economische ontwikkelingen zoals de loonontwikkeling en de inflatie. Het is daarom belangrijk voor zowel huurders als verhuurders om regelmatig te controleren of de regels zijn gewijzigd.

Ook is het mogelijk dat huurders een gereguleerde huurovereenkomst hebben, terwijl hun buren een geliberaliseerde huurovereenkomst hebben. Dit kan leiden tot verschillen in huurprijsverhogingen. In dergelijke gevallen kan de inkomensafhankelijke verhoging ook een rol spelen.

Samenvatting: belangrijke punten voor huurders

Als huurder zijn er een aantal belangrijke punten waarop je moet letten:

Controleer of je woning is aangepast op basis van de Wmo. Als dit het geval is, dan is de inkomensafhankelijke huurverhoging niet van toepassing.
Bekijk of je aan één van de voorwaarden voldoet die bepalen dat je geen inkomensafhankelijke verhoging krijgt.
Weet wat het maximum huurverhogingspercentage is voor jouw woonvorm in 2025.
Weet dat je bezwaar kunt maken tegen een huurverhoging, bijvoorbeeld via de Huurcommissie.
Neem contact op met je verhuurder als je vragen hebt over de huurverhoging of als je bezwaar wil maken.

Voor huurders die woningen hebben aangepast volgens Wmo-richtlijnen, is het extra belangrijk om je bewust te zijn van de regels. Deze huurders kunnen op basis van hun situatie een hoger inkomen hebben, maar zijn vrijgesteld van de inkomensafhankelijke verhoging.

Conclusie

De huurverhoging in Nederland wordt bepaald door een complexe mix van wetgeving, woonvorm, huurovereenkomst en eventuele aanpassingen aan de woning. Voor huurders die woningen hebben aangepast volgens de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) of de vroegere Wet voorziening Gehandicapten, gelden specifieke regels. Deze huurders zijn bijvoorbeeld vrijgesteld van de inkomensafhankelijke verhoging zolang ze aan één van de voorwaarden voldoen.

In 2025 zijn er duidelijke wettelijke kaders voor de maximale huurverhogingen in de sociale sector, middensector en vrije sector. Deze verhogingen zijn gebaseerd op de loonontwikkeling en de inflatie. Huurders kunnen bezwaar maken tegen een huurverhoging via hun verhuurder of de Huurcommissie.

Voor verhuurders is het belangrijk om deze regels goed te begrijpen en te respecteren, zowel voor huurders in de sociale sector als in de vrije sector. Het is tevens belangrijk om bewust te zijn van eventuele wettelijke wijzigingen in de toekomst.

In korte termen is de huurverhoging in Nederland een wettelijk gereguleerd proces dat beïnvloed wordt door de woonvorm, de huurovereenkomst en de situatie van de huurder. Door deze regels goed te begrijpen, kunnen zowel huurders als verhuurders beter voorbereid zijn op de jaarlijkse huurverhoging.