Huurverhoging en huurbeleid in de sociale en middensector in 2025 en 2026

De huurmarkt in Nederland is momenteel aan het transformeren onder invloed van nieuwe wettelijke regels en beleidsmaatregelen. Deze transformatie wordt beïnvloed door zowel de sociale huursector als de middensector, waarin Woonzorg Nederland en andere verhuurders een centrale rol spelen. In dit artikel geven we een overzicht van de huidige regels rond huurverhogingen en huurbeleid, met een focus op de toepassing in de sociale en middensector. We baseren ons uitsluitend op de meest recente en betrouwbare bronnen die ter beschikking staan.

Inleiding

De huurverhoging is een belangrijk onderwerp voor huurders in de sociale en middensector. Sinds 2024 zijn er nieuwe regels ingevoerd om de huurprijzen te verlagen of te beperken. Deze regels zijn onderdeel van de Wet betaalbare huur, bedoeld om huurders met een middeninkomen een betaalbare woonruimte te garanderen. Verder zijn er wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel, waardoor huurprijzen in de middensector kunnen veranderen, afhankelijk van het aantal punten dat een woning in het stelsel verdient.

In dit artikel behandelen we de huidige situatie van huurverhogingen in de sociale en middensector, met specifieke aandacht voor huurders van Woonzorg Nederland. We bespreken de regels van 2025 en 2026, de impact van de nieuwe wet, en de opties voor bezwaar en betalingsproblemen.

Wet betaalbare huur: regelingen en impact

De Wet betaalbare huur is een wetskader dat sinds 2024 van kracht is en wordt toegepast op huurwoningen in de sociale sector en het middensegment. Deze wet heeft als doel om huurprijzen in lijn te brengen met de kwaliteit van de woning, en daarmee te zorgen voor betaalbaarheid voor huurders met een middeninkomen.

1. Middensector en huurprijslimieten

Volgens deze wet geldt een maximale huurprijs voor woningen in het middensegment. In 2025 is dit maximaal €1.184,82 per maand, wat iets hoger ligt dan in 2024 (€1.157,95). Deze huurprijs is gebaseerd op een puntenstelsel dat woningen beoordeelt op factoren zoals oppervlakte, energieprestaties en buitenruimte.

Woningen die meer punten verdient door bijvoorbeeld een beter energielabel of ruimere buitenruimte, mogen dus hoger gehuurd worden, maar niet boven het wettelijk maximum.

2. Huurverlagingen

Huurders in de sociale en middensector die een contracthuur hebben die hoger is dan het nieuwe maximum, hebben recht op een huurverlaging. Voor middensectorwoningen geldt dit alleen als het contract vanaf 1 juli 2024 is getekend. Dit betekent dat huurders van oudere contracten in dit segment mogelijk geen huurverlaging krijgen.

Woonzorg Nederland meldt dat ze contact zullen opnemen met huurders die in aanmerking komen voor een huurverlaging. Ze verwachten dat de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel weinig impact heeft op huurprijzen, omdat Woonzorg vaak al onder het maximale bedrag verhuurt.

Huuraanpassing in de vrije sector (2025)

In de vrije sector is de huurverhoging voor 2025 vastgesteld op 4,1%. Dit geldt voor huurders die via Woonzorg Nederland hun woonruimte huurden. Deze aanpassing is vanaf 1 juli 2025 van kracht.

1. Betaling en aanpassing

Automatische incasso: De nieuwe huurprijs wordt automatisch aangepast.
Overschrijving of internetbetaling: Huurders moeten het nieuwe bedrag zelf aanpassen en dit op tijd doen om betalingsachterstanden te voorkomen.

2. Beperking van huuraanpassingen

Huurders kunnen tot 1 november 2025 bezwaar indienen bij de Huurcommissie als ze van mening zijn dat de huuraanpassing onredelijk is. De website van de Huurcommissie biedt opties voor huurders van de vrije sector om hun bezwaar in te dienen.

Huurverhoging in de sociale sector (2026)

In de sociale sector is de huurverhoging in 2026 vastgesteld op 4,1% voor huurwoningen waarvan de kale huur €350 of meer per maand bedraagt. Voor huurwoningen met een kale huur lager dan €350 mag de huur maximaal met €25 stijgen. Deze regeling geldt vanaf 1 juli 2026.

1. Inkomen en huurverhoging

De huurverhoging is niet afhankelijk van het inkomen van de huurder. Dit wil zeggen dat huurders met hogere inkomens eveneens de volledige huurverhoging moeten betalen. Echter, voor huurders met hogere inkomens (boven een bepaald plafond) zijn er inkomensafhankelijke huurverhogingen, waarbij de verhoging afhankelijk is van het inkomen. Deze regeling is niet de standaard, maar een alternatief dat huurders kunnen aangeven bij hun verhuurder.

2. Beperking van herhaalde verhogingen

Een huurverhoging mag maar één keer per 12 maanden plaatsvinden. Dit betekent dat verhuurders niet meerdere keren in korte tijd mogen verhogen.

Aanpassing woningwaarderingsstelsel

Het woningwaarderingsstelsel is aangepast om de huurprijs beter in lijn te brengen met de kwaliteit van de woonruimte. De belangrijkste wijzigingen zijn:

Woningen met een goed energielabel krijgen meer punten.
Woningen met een slecht energielabel krijgen minder punten.
De waarde van buitenruimte is iets aangepast in het stelsel.

Deze wijzigingen kunnen ervoor zorgen dat huurprijzen veranderen, zowel omhoog als omlaag, afhankelijk van de individuele kenmerken van de woning.

Bezwaar en betalingsproblemen

1. Bezwaar indienen

Huurders die van mening zijn dat hun huuraanpassing of -verhoging onredelijk is, kunnen bezwaar indienen. De Huurcommissie is bevoegd om bezwaren te beoordelen. De termijn om bezwaar in te dienen is:

Vrije sector: Tot 1 november 2025.
Sociale sector: Vanaf 1 juli 2026, wanneer de huurverhoging in werking treedt.

2. Betalingsproblemen

Huurders die last hebben van betalingsachterstanden kunnen contact opnemen met de Huurincasso van Woonzorg Nederland. Ze bieden hulp bij het opstellen van een betalingsplan. Telefooncontact is mogelijk op werkdagen tussen 08:30 en 12:00 uur onder 088-665 26 87 of via e-mail naar [email protected].

Huurbevriezing in de sociale sector

Er was een plan om in 2025 en 2026 een huurbevriezing in te voeren voor de sociale sector. Dit betekende dat huurprijzen niet zouden mogen stijgen. Echter, minister Corine Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft besloten dat dit plan niet zal worden ingediend. Hierdoor mogen huurprijzen in de sociale sector wel stijgen in die periode.

Een belangrijk argument voor deze beslissing is dat het niet mogelijk is om huurbevriezing toe te passen op particuliere huurwoningen in de sociale sector. Er zijn circa 500.000 sociale huurwoningen in handen van particuliere verhuurders, en het is niet wettelijk mogelijk om hun inkomsten af te nemen.

1. Onrechtvaardigheid

Minister Keijzer erkent dat deze situatie niet rechtvaardig aanvoelt, maar benadrukt dat het wettelijk niet haalbaar is om een huurbevriezing voor deze categorie huurders in te voeren. Bovendien is er weinig tijd om het beleid tijdig in te voeren, aangezien de wetswijziging pas van kracht kan worden als ze op 30 juni 2025 in de Staatscourant staat. Dit vereist onder meer een advies van de Raad van State en goedkeuring door de Tweede Kamer.

Toekomstige ontwikkelingen

De Eerste Kamer heeft in januari 2026 de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten aangenomen. Deze wet beïnvloedt het huurbeleid voor huurders in het midden- en hoogsegment, waar geen wettelijke regeling is voor huurverhogingen. Deze wet geeft verhuurders meer vrijheid in het bepalen van huurprijzen, maar bevat ook maatregelen om onredelijke verhogingen te beperken.

Conclusie

De huurmarkt in Nederland is momenteel in transformatie. De Wet betaalbare huur en de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel zijn centrale beleidsmaatregelen die betrekking hebben op huurders in de sociale sector en de middensector. In 2025 en 2026 zijn er duidelijke regels voor huurverhogingen:

Vrije sector (2025): Huuraanpassing van 4,1%, automatisch voor incasso, zelf aanpassen bij andere betalingsmethoden.
Sociale sector (2026): Huurverhoging van maximaal 4,1%, afhankelijk van kale huur.
Middensector: Huurprijzen zijn afhankelijk van het woningwaarderingsstelsel en kunnen stijgen of dalen.

Er is geen huurbevriezing voor de sociale sector in 2025 en 2026, wat heeft geleid tot discussie over rechtvaardigheid, aangezien particuliere verhuurders in de sociale sector minder regelgeving ondergaan.

Huurders kunnen bezwaar maken tegen onredelijke verhogingen en kunnen hulp krijgen bij betalingsproblemen via de Huurincasso. Het is belangrijk dat huurders zich bewust zijn van hun rechten en plichten, en tijdig actie ondernemen bij betalingsachterstanden of onvoldoende inkomens.

De toekomst van het huurbeleid in Nederland is vooral afhankelijk van wetgeving, coalitieakkoorden en de marktontwikkelingen op het gebied van woningbouw, energie en inkomen.