Inleiding
Zorgvastgoed speelt een steeds belangrijkere rol in de Nederlandse woningmarkt, met name in het zorgzorgveld. De huurovereenkomsten voor zorgvastgoed worden vaak geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindexatie (CPI). In recente jaren, waarin de inflatie aanzienlijk is gestegen, hebben zorginstellingen en woningcorporaties te maken gehad met aanzienlijke huurverhogingen. Deze veranderingen hebben gevolgen voor zowel huurders als verhuurders en vragen om een goed begrip van de juridische en praktische regelgeving.
In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de huidige situatie rondom huurverhoging in het zorgvastgoed, met aandacht voor de rol van woningcorporaties, de impact op bewoners en de juridische kaders die van toepassing zijn. Daarnaast wordt ingegaan op mogelijke oplossingen en de rol van overheden en zorgkantoren in deze context.
Huurindexatie in zorgvastgoed
CPI als basis voor indexatie
Het zorgvastgoed wordt vaak verhuurd via huurovereenkomsten met een huurindexatie op basis van de consumentenprijsindexatie (CPI), zoals vermeld in [1]. In 2023 was de CPI 9,7%, wat in theorie leidde tot een potentiële huurverhoging van 9,7%. Echter, in de praktijk varieert de toepassing van deze indexatie tussen corporaties. Sommige woningcorporaties hanteren deze 9,7%, terwijl andere een lagere indexatie toepassen. Ook zijn er corporaties die maatwerk uitvoeren, waarbij de huurindexatie wordt afgestemd op factoren zoals het huurniveau en de inkomsten van de bewoner via de Nederlandse Huisvestings Commissie (NHC).
Een belangrijk vraagstuk in deze context is de vraag wie precies in aanmerking komen voor een huurverhoging van 9,7%. De focus kan bijvoorbeeld op Zorg-Ontvangst-Gebruik (ZOG) liggen, maar ook op Bewoners Ondersteunende Gebruik (BOG) en Medische Ondersteunende Gebruik (MOG). De manier waarop een huurder wordt aangemerkt – als maatschappelijke partij of zakelijke relatie – speelt hierbij een rol.
Verhoging en impact op bewoners
De huurverhoging heeft verschillende impacten op de bewoners, afhankelijk van de vorm van het verblijf. Bij intramurale zorg met verblijf blijft de bewoner zelf buiten schot. De eigen bijdrage voor Wlz-zorg is namelijk niet afhankelijk van de huurprijs die de zorginstelling betaalt [1]. Echter, als er sprake is van een scheiding van wonen en zorg, dan verhuurt de zorginstelling individuele woningen via een onderverhuur aan de bewoners. In dit geval is de huurverhoging in de onderhuurovereenkomst vrijwel altijd gelijkgesteld aan de verhoging van sociale huurwoningen. Daardoor is de huurverhoging voor de bewoner aanzienlijk lager dan 9,7%.
Beperkingen van huurverhoging in zorgvastgoed
Zorgaanbieders kunnen op korte termijn geen hogere vergoedingen aanvragen voor de huisvesting. Dit geldt zowel voor individuele zorginstellingen als voor collectieve acties. De normatieve huisvestingscomponent wordt herzien, wat leidt tot een daling van de NHC. Hierdoor neemt de kans op een onrendabele vastgoedexploitatie voor zorginstellingen verder toe [1].
Juridische kaders en regelgeving
Regels voor huurverhoging in de sociale huurmarkt
Bij sociale huurwoningen zijn er duidelijke regels voor huurverhoging. De maximale huurverhoging is vastgesteld door de minister en hangt af van het inkomensniveau van de huurder. Voor 2026 geldt bijvoorbeeld dat meerpersoonshuishoudens met een hoger middeninkomen maximaal een huurverhoging van €50 per maand kunnen krijgen, en hogere inkomsten maximaal €100 per maand [4]. Voor eenpersoonshuishoudens zijn de grenzen iets lager. Deze regels zijn bedoeld om te zorgen dat huurverhogingen betaalbaar blijven voor bewoners met beperkte middelen.
Verhoging na renovatie
Een moment waarop huurverhoging mogelijk is, is na een grote renovatie. In dat geval is het belangrijk dat de huurder akkoord ging met de renovatie, wat schriftelijk moet worden afgesproken [2]. Dit geldt voornamelijk voor de vrije sector, waarbij de hoeveelheid punten in het puntensysteem bepaalt of een woning in de vrije sector valt. In de sociale huurmarkt zijn de regels strikter en hangt de huurverhoging ook af van de wettelijke regelgeving en het puntensysteem.
Rol van zorgkantoren en de overheid
Overheden en budgetten
De Rijksoverheid bepaalt via wet- en regelgeving de landelijke budgetten voor de Wlz. De Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) stelt daarnaast de maximaal toegestane vergoedingen voor zorg en vastgoed vast [1]. Het zorgkantoor koopt namens de verzekerden in een regio de Wlz-zorg in en onderhandelt over de werkelijke tarieven, die vaak 96-98% van het NZa-maximumtarief bedragen. In het geval van intramurale zorg met verblijf maakt het totale tarief ook de NHC deel uit.
Financiële druk en oplossingsrichtingen
Zorginstellingen ervaren financiële druk vanwege de hoge huurindexaties. De huren zijn verhoogd, terwijl de vergoedingen waaruit deze huur wordt betaald, beperkt zijn en de groei ver onder de huidige CPI ligt [3]. Dit leidt tot een ongelijkwichtige situatie waarin zorginstellingen moeite hebben met een rendabele exploitatie van hun vastgoed.
Tijdens een onderzoek door Capital Value kwamen enkele mogelijke oplossingsrichtingen naar voren. Zo hanteren sommige verhuurders lagere indexaties, zoals de landelijke indexaties voor de woningmarkt: 2,3% voor sociale huurwoningen en 3,3% voor vrije sector huurwoningen. Andere verhuurders zijn open voor gesprekken over lagere indexaties in ruil voor langere huurcontracten of het uitsmeren van de indexatie over meerdere jaren. Een voorbeeld is het afspreken van een indexatieclausule zoals CPI+1, met de verwachting dat de inflatie in de komende jaren zal dalen naar het langjarige gemiddelde van ongeveer 2%.
Praktijkuitdagingen voor zorginstellingen
Huurcontracten en indexatie
Huurcontracten in de zorgmarkt zijn vaak langlopend, met termijnen van 15 jaar of langer. Dit biedt de mogelijkheid om uitschieters in indexatie gemiddeld te maken over de contractduur [3]. Echter, in de afgelopen jaren zijn er extreme indexaties geweest, zoals een huurverhoging van 14,5% per 1 januari 2023, gevolgd door een verhoging van slechts 0,2% per 1 januari 2024 [5]. Dit heeft geleid tot gesprekken tussen huurders en verhuurders over lagere indexaties, aangezien de hoofdhuurovereenkomsten en onderhuurovereenkomsten niet met dezelfde percentages kunnen worden geïndexeerd.
De hoge indexatie per 1 januari 2023 werd voornamelijk veroorzaakt door de stijgende energieprijzen. De onderhuurovereenkomsten zijn daarentegen beperkt door de wetgeving voor sociale huur of de Wet maximering huurprijsverhogingen in geliberaliseerde huurovereenkomsten. Hierdoor hebben veel verhuurders en huurders geopteerd voor lagere indexaties om te voldoen aan de juridische kaders en de financiële haalbaarheid van hun huurovereenkomsten.
Toekomstige ontwikkelingen en regelgeving
Wetsvoorstel Regulering Middenhuur
Er wordt gewerkt aan het wetsvoorstel Regulering Middenhuur, dat in 2024 zou kunnen ingaan [2]. Het doel van deze wet is om de regelgeving voor huurverhogingen in de middensector te verduidelijken en te versterken. Momenteel is het wetsvoorstel in consultatie en moet het nog door beide Kamers worden goedgekeurd. Op dit moment is er nog geen concreet beeld van de uitwerking van de wet, maar het wordt verwacht dat het vanaf 1 januari 2024 in werking zal treden.
Servicekosten en verdeling
Servicekosten zijn kosten bovenop de kale huurprijs, zoals schoonmaak en werkzaamheden van de huismeester [2]. Deze kosten moeten ieder jaar afgerekend worden op basis van feitelijke gegevens. Het verdelingspercentage van servicekosten is vastgesteld in het Besluit kleine herstellingen, waarbij 80% van de servicekosten aan de verhuurder worden toegeschreven en 20% vervalt. Hierdoor kan de huurprijs dalen, maar de servicekosten blijven ieder jaar afhankelijk van de feitelijke uitgaven.
Conclusie
De huurverhoging in zorgvastgoed is een complex onderwerp dat betreft zowel juridische regels, praktische uitdagingen als financiële aspecten. De toepassing van CPI-indexatie varieert per woningcorporatie en zorginstelling, terwijl de impact op bewoners afhankelijk is van de vorm van verblijf. Juridisch zijn er duidelijke regels voor huurverhoging in de sociale huurmarkt, terwijl de vrije sector minder gereguleerd is. Zorginstellingen worstelen met financiële druk vanwege de hoge huurindexaties en beperkte vergoedingen, wat leidt tot gesprekken over lagere indexaties en langere huurcontracten. De toekomstige regelgeving, zoals het wetsvoorstel Regulering Middenhuur, kan de situatie verder verduidelijken en versterken.