In de vrije sector is het voor verhuurders mogelijk om de huur te verhogen na een verbouwing, mits er sprake is van echte woningverbetering. Voor huurders is het belangrijk om te begrijpen onder welke voorwaarden zo’n huurverhoging toegestaan is en hoe de hoogte van de verhoging berekend wordt. In deze artikel worden de wettelijke regels, bepaling van redelijkheid, en rechten van zowel verhuurders als huurders uitgebreid besproken. Op basis van vertrouwbare bronnen uit huurcommissies, juridische instanties en huurbonden, wordt duidelijk gemaakt wat beschouwd wordt als woningverbetering en hoe huurverhoging na renovatie in de praktijk werkt.
Wat is woningverbetering en wat niet?
Voor een huurverhoging na verbouwing moet het gaan om echte woningverbetering. Dit betekent dat de werkzaamheden leiden tot een fysieke toename van het woongenot. Onderhoud of vervanging van bestaande voorzieningen, zoals het vervangen van oude ramen of sanitaire voorzieningen, is geen woningverbetering, maar valt onder (groot) onderhoud en geeft dus geen recht op huurverhoging.
De volgende verbouwingen vallen wél onder woningverbetering:
- Toevoeging van nieuwe voorzieningen, zoals inbouwapparatuur, een ligbad of mechanische ventilatie.
- Energiebesparende maatregelen, zoals het aanbrengen van isolatie of het installeren van een warmtepomp.
- Vergroten van de leefruimte, zoals het uitbreiden van een balkon of het aanleggen van een extra logeerkamer.
- Verbeteringen die gericht zijn op toegankelijkheid, zoals het aanbrengen van gehandicaptenaangepaste voorzieningen.
Onderhoud of reparatie zoals het herstellen van funderingen, gevels, of het vervangen van buitenkozijnen, is niet voldoende voor een huurverhoging. Deze werkzaamheden zijn noodzakelijk om de woning bewoonbaar en veilig te houden, maar vormen geen verbetering in termen van woongenot.
Wettelijke voorwaarden voor een huurverhoging
Een huurverhoging na verbouwing is alleen toegestaan indien de verbeteringen aan bepaalde voorwaarden voldoen. Deze voorwaarden zijn vastgelegd in het huurrecht en worden ook toegepast door de Huurcommissie bij eventuele geschillen.
De voorwaarden voor woningverbetering zijn als volgt:
Er moet sprake zijn van een fysieke, onroerende verandering of toevoeging. Dit betekent dat de verbetering permanent en fysiek aanwezig moet zijn. Tijdelijke of verplaatsbare verbeteringen, zoals het plaatsen van een tijdelijke wand, zijn niet toegestaan.
De verbetering moet leiden tot een toename van het woongenot. Het gaat niet om het vervangen van iets ouds door iets nieuws, maar om het toevoegen van voorzieningen die het leven in de woning aangenaamer maken. Bijvoorbeeld: het installeren van een inbouwoven of het aanleggen van een extra toilet.
De verbetering moet fysiek van aard zijn. Dit betekent dat de verbetering permanent moet zijn en niet snel vervangbaar of verwijderbaar. Tijdelijke aanpassingen, zoals het aanbrengen van tijdelijke isolatie, zijn niet toegestaan.
Deze regels zijn belangrijk om onderscheid te maken tussen woningverbetering en onderhoud. Alleen verbeteringen die aan deze voorwaarden voldoen, kunnen als rechtvaardiging dienen voor een huurverhoging.
Hoe wordt de huurverhoging berekend?
De huurverhoging moet redelijk zijn en in verhouding staan tot de kosten die de verhuurder heeft gemaakt. De wettelijke basis voor deze berekening is artikel 255 van de Burgerlijk Wetboek. Volgens deze bepaling moet de huurverhoging in redelijke verhouding staan tot de kosten die de verhuurder heeft gemaakt.
De meest gebruikte methode om de huurverhoging te berekenen, is door de totale kosten van de verbeteringen te delen door de levensduur van die verbeteringen. Vervolgens worden deze kosten gedeeld door twaalf om een maandelijkse huurverhoging te krijgen.
Voorbeeldberekening:
- Totale kosten van de verbeteringen: € 20.000
- Verwachte levensduur van de verbeteringen: 25 jaar
- Jaarlijkse kosten: € 20.000 / 25 = € 800
- Maandelijkse huurverhoging: € 800 / 12 = € 75
In dit voorbeeld is een huurverhoging van € 75 per maand redelijk.
Het is belangrijk dat de verhuurder deze berekening kan onderbouwen. Hoewel het niet wettelijk verplicht is om de berekening schriftelijk aan te tonen, is het raadzaam om dit te doen, omdat huurders de redelijkheid van de verhoging anders kunnen laten toetsen door de Huurcommissie of de rechter.
Rol van de Huurcommissie en de rechter
Als een huurder het niet eens is met de voorgestelde huurverhoging, kan hij terecht komen bij de Huurcommissie. Deze instantie beoordeelt of de verbeteringen daadwerkelijk leiden tot woningverbetering en of de huurverhoging redelijk is. De Huurcommissie bekijkt onder andere:
- De aard van de werkzaamheden
- De kosten die zijn gemaakt
- De verwachte levensduur van de verbeteringen
- De verhouding tussen kosten en huurverhoging
Als de Huurcommissie concludeert dat de verhoging niet redelijk is, kan de verhuurder de huur niet verhogen. In sommige gevallen kan de Huurcommissie ook bepalen dat de verhoging gedeeltelijk of volledig ongeldig is.
Als het geschil niet met de Huurcommissie is opgelost, kan de huurder ook terecht komen bij de rechter. De rechter beoordeelt of de verhuurder zijn verplichtingen heeft nakoming en of de huurverhoging wettelijk is. Bij geschillen over renovatie in bewoonde staat kan de rechter ook bepalen of de huurder recht heeft op een vergoeding voor overlast.
Instemmingsrecht van de huurder
Een huurder heeft het recht om in te stemmen of te weigeren met de voorgestelde renovatie. Dit instemmingsrecht is een belangrijke rechtsgrond in het huurrecht. De verhuurder kan een verbouwing pas uitvoeren als de huurder schriftelijk instemt. Mondelinge afspraken zijn hierin niet juridisch bindend.
Bij het indienen van een renovatievoorstel moet de verhuurder duidelijk maken wat de werkzaamheden inhouden, hoe lang de renovatie zal duren, en welke huurverhoging wordt voorgesteld. De huurder kan redelijke eisen stellen aan het voorstel, zoals:
- Tijdige informatie over het begin en einde van de renovatie
- Concrete toezeggingen over overlastbeperking
- Vastlegging van de exacte huurverhoging
Als de huurder twijfelt over het voorstel, kan hij advies vragen aan een huurdersorganisatie of een juridisch deskundige. Het is belangrijk dat de huurder zijn rechten kent en deze kan uitoefenen.
Tijdelijke huurverlaging en vergoeding voor overlast
Bij ingrijpende renovatie kan een huurder aanspraak maken op een tijdelijke huurverlaging. Dit is het geval als de woning niet volledig bewoonbaar is door de werkzaamheden. De huurverlaging dient als compensatie voor het verlies aan woongenot.
Daarnaast heeft een huurder recht op een verhuiskostenvergoeding als hij tijdelijk moet verhuizen. Deze vergoeding moet redelijk zijn en de werkelijke kosten dekken. Het recht op een verhuiskostenvergoeding geldt niet bij een kort verblijf in een gemeubileerde logeerwoning van minder dan 28 dagen.
Het is belangrijk op te merken dat er geen wettelijk recht is op vergoeding voor overlast bij renovatie in bewoonde staat. Dit betekent dat een huurder geen aanspraak kan maken op financiële compensatie voor storingen of hinder tijdens de renovatie, tenzij dit bij voorbaas is afgesproken.
Verhouding tussen verbouwing en huurverhogingspercentages
Per 1 januari 2026 is er een maximale jaarlijkse huurverhoging van 4,4% in de vrije sector. Deze verhoging is afhankelijk van de huurprijsindex van het CBS en wordt elk jaar vastgesteld. De renovatieverhoging komt daar bovenop, maar moet wel redelijk zijn.
Het is belangrijk om te begrijpen dat de jaarlijkse huurverhoging en de renovatieverhoging twee aparte verhogingen zijn. De 4,4% is een algemene verhoging die toegestaan is, terwijl de renovatieverhoging alleen geldt bij echte woningverbetering.
Bijvoorbeeld: als de huurprijs € 1.000 per maand is en de verhuurder een verbouwing uitvoert met een voorgestelde huurverhoging van € 75, dan is dit een aparte verhoging boven de wettelijk toegestane 4,4%. In dat geval moet de verhuurder aantonen dat deze verhoging redelijk is en in verhouding staat tot de kosten.
Rechten en verplichtingen van verhuurders en huurders
Zowel verhuurders als huurders hebben rechten en verplichtingen bij een renovatie en eventuele huurverhoging. De belangrijkste rechten zijn:
Voor de huurder:
- Het recht op instemming met de renovatie.
- Het recht op tijdelijke huurverlaging bij onbewoonbaarheid.
- Het recht op verhuiskostenvergoeding bij tijdelijk verhuizen.
- Het recht om de redelijkheid van de huurverhoging te laten toetsen door de Huurcommissie of de rechter.
Voor de verhuurder:
- Het recht om de huur te verhogen bij echte woningverbetering.
- Het verplichting om de huurverhoging redelijk te berekenen.
- Het verplichting om de renovatie te onderbouwen en te schriftelijk af te spreken met de huurder.
Het is belangrijk dat beide partijen deze rechten en verplichtingen kennen en deze in het huurovereenkomst vastleggen. Dit voorkomt conflicten en zorgt voor duidelijkheid over de verwachtingen en afspraken.
Conclusie
Een huurverhoging na verbouwing is alleen toegestaan indien het gaat om echte woningverbetering. Onderhoud of vervanging van bestaande voorzieningen is geen rechtvaardiging voor een huurverhoging. De verhoging moet redelijk zijn en in verhouding staan tot de kosten die de verhuurder gemaakt heeft. De wettelijke berekening is dat de totale kosten worden gedeeld door de levensduur van de verbeteringen om tot een maandelijkse huurverhoging te komen.
Huurders hebben het recht om in te stemmen of te weigeren met de voorgestelde renovatie. Bij onenigheid kan terecht komen bij de Huurcommissie of de rechter. Tijdelijke huurverlaging en verhuiskostenvergoeding zijn mogelijk bij ingrijpende renovatie, maar het is belangrijk om de wettelijke voorwaarden en beperkingen te kennen.
Zowel verhuurders als huurders moeten zich bewust zijn van hun rechten en verplichtingen. Een goede communicatie en duidelijke afspraken helpen om geschillen te voorkomen en een eerlijke afweging te maken tussen verbouwing en huurverhoging.