Toch huurverhoging in 2025 en 2026: wat betekent dit voor verhuurders en huurders?

In de loop van de afgelopen maanden zijn er verschillende veranderingen geweest in de regelgeving rond huurverhogingen. Oorspronkelijk had het kabinet de plannen aangekondigd om in 2025 en 2026 geen huurverhoging door te voeren in de sociale sector. Deze beslissing leek hoop te bieden aan huurders met lage inkomens, maar bleek tegelijkertijd uitdagingen te opleveren voor woningcorporaties en verhuurders. Uiteindelijk is het kabinet teruggekomen op deze beslissing, waardoor de jaarlijkse huurverhoging wel degelijk doorgaat. Dit heeft gevolgen voor zowel huurders als verhuurders, en het is essentieel om de nieuwe regelgeving en de praktijk te begrijpen.

In dit artikel bespreken we de huidige situatie, de juridische kaders, de praktische gevolgen, en wat huurders en verhuurders moeten weten. We richten ons vooral op de regelgeving in 2025 en 2026, en geven u een duidelijk overzicht van de toegestane verhogingen, de mogelijkheden tot bezwaar, en de verantwoordelijkheden van verhuurders. Hierbij steunen we uitsluitend op de gegevens uit betrouwbare bronnen, zoals officiële publicaties van woningcorporaties, de Huurcommissie en andere betrouwbare partijen.

De beslissingen van het kabinet en hun gevolgen

In april 2025 maakte het kabinet bekend dat de huurverhoging in 2025 en 2026 niet door zou gaan, vooral in de sociale sector. Deze beslissing was bedoeld om huurders met lage inkomens te beschermen en de woningbouwsector te stimuleren. Echter, na verdere overwegingen en reacties van betrokken partijen, is besloten dat de huurverhoging toch doorgaat. Deze keuze heeft verschillende gevolgen:

Verhuurders kunnen verder bouwen en verduurzamen: De huurverhoging levert middelen op voor de bouw van nieuwe woningen en investeringen in de verduurzaming van bestaande woningen. Dit is van groot belang gezien het huidige tekort aan woningen in Nederland.
Huurders moeten rekening houden met verhogingen: Voor huurders betekent dit dat de huurprijs opnieuw stijgt, wat een financiële belasting kan zijn. Vooral huurders met beperkte middelen zijn hier het meest van beïnvloed.
Woningcorporaties blijven onzeker: De veranderingen in de regelgeving hebben tot onzekerheid geleid. Omdat de regels snel veranderen, lopen woningcorporaties het risico dat hun berekeningen en bouwplannen niet meer passen bij de nieuwe situatie.
Particuliere verhuurders blijven flexibel: In tegenstelling tot sociale huurwoningen, hebben particuliere verhuurders meer ruimte om huurprijsverhogingen door te voeren. De huurprijs van hun woningen wordt niet beperkt door de wettelijke huurprijsnormen voor sociale huurwoningen.

Deze ontwikkelingen tonen duidelijk aan dat het kabinet regelmatig aanpasst aan de economische situatie en de druk van betrokken partijen. Dit betekent dat verhuurders en huurders regelmatig moeten op de hoogte blijven van de nieuwste regelgeving.

Wettelijke huurverhogingen in 2025 en 2026

De huurverhogingen van 2025 en 2026 zijn bepaald door de wettelijke regelgeving, die afhankelijk is van het segment waarin de woning valt. Deze regels zijn vastgelegd door het kabinet en moeten door verhuurders worden nageleefd.

1. Maximale huurverhogingen per segment

Sociale huurwoningen: Voor sociale huurwoningen is in 2025 een maximale huurverhoging van 4,1% toegestaan. Voor huurprijsplafonds onder de € 350 per maand mag de verhoging niet hoger zijn dan € 25.
Middenhuursegment: Voor woningen in het middensegment (144 tot en met 186 WWS-punten) geldt een wettelijk maximum van 6,1% per 1 januari 2026.
Particuliere huurwoningen: Voor particuliere huurwoningen zijn er geen wettelijke huurprijsplafonds, maar de huurprijs mag wel niet hoger liggen dan wat redelijk en betaalbaar is. Hier spelen factoren zoals de locatie, grootte en uitrusting van de woning een rol.

2. De puntentelling als huurplafond

De puntentelling is een wettelijk stelsel dat bepaalt welk huurplafond een woning mag vragen. Het aantal punten wordt bepaald op basis van factoren zoals het aantal kamers, de oppervlakte, de ligging en eventuele aanpassingen voor mensen met een beperking. Deze puntentelling blijft leidend voor het huurplafond. Dit betekent dat verhuurders voor elke woning moeten toetsen of er nog ruimte is voor verhoging. Als een woning al de maximale WWS-huur vraagt, mag de huur slechts met 3,65% worden verhoogd.

3. All-in huur en huurverhogingen

Bij een all-in huur, waarbij de huurprijs niet is gesplitst in kale huur, servicekosten en energiekosten, is het wettelijk niet toegestaan om een huurverhoging door te voeren. Dit geldt omdat het onmogelijk is om de kale huur apart te identificeren. In dergelijke gevallen moet de verhuurder of het huurprijsmodel worden aangepast, of een huurverhoging is niet mogelijk.

Praktijkregels voor huurverhogingen

Niet alleen de wettelijke percentages zijn belangrijk, ook de praktijkregels spelen een cruciale rol in de toepassing van huurverhogingen. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste praktische regels.

1. Tijdig aankondigen van huurverhogingen

Een huurverhoging moet minstens twee maanden voordat de verhoging ingaat worden aangekondigd. In de meeste gevallen is de ingangsdatum 1 juli. Huurders moeten dus de brief over de huurverhoging vóór 1 mei ontvangen. Als de verhuurder dit niet doet, is de huurverhoging niet wettelijk toegestaan.

2. Bezwaar mogelijkheden

Huurders kunnen bezwaar maken tegen een huurverhoging in de volgende gevallen:

De huurverhoging is hoger dan de wettelijke toegestane verhoging.
De huurverhoging is hoger dan de maximale huur volgens het puntensysteem.
De verhoging is te laat aangekondigd.
De Huurcommissie heeft huurverlaging toegewezen vanwege gebreken in de woning.

Huurders kunnen bezwaar maken door een brief te sturen aan hun verhuurder vóór de ingangsdatum van de huurverhoging. Als de verhuurder de verhoging toch door wil voeren, dient hij of zij een klacht aan de Huurcommissie indienen.

3. Indexeringsclausules in huurcontracten

Een indexeringsclausule is een optie in de huurovereenkomst waarin is vastgelegd dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd op basis van de prijsindexcijfers van het CBS. Deze clausule maakt het voor verhuurders makkelijker om huurverhogingen te berekenen en voor huurders transparant.

4. Nieuwe huurovereenkomsten

Verhuurders kunnen ook kiezen om de huurprijs te verhogen via een nieuwe huurovereenkomst. In dat geval is er geen wettelijk maximum voor de huurverhoging. De huurder kan echter kiezen om niet akkoord te gaan met de nieuwe overeenkomst. In dat geval moet de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen en een nieuwe huurder zoeken. De huurder kan echter bezwaar maken tegen de opzegging, en de rechter bepaalt dan of het nieuwe huurcontract redelijk is.

Gevolgen voor huurders

Voor huurders is het belangrijk om bewust te zijn van hun rechten en verantwoordelijkheden. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste gevolgen voor huurders:

Financiële gevolgen: De huurverhoging betekent dat huurders extra geld moeten uittreden. Voor huurders met beperkte middelen kan dit een zware belasting zijn. Huurtoeslag kan een gedeelte van de verhoging compenseren, maar dit is niet altijd voldoende.
Bezwaarrechten: Huurders hebben het recht om bezwaar te maken tegen een huurverhoging als deze niet wettelijk toegestaan is. Het is belangrijk om dit op tijd te doen, vóór de ingangsdatum van de verhoging.
Transparantie: Huurders moeten weten hoe de huurverhoging is berekend en of deze binnen de wettelijke grenzen valt. De Huurcommissie biedt hierbij hulp via de Huurprijscheck en andere online tools.
Kwaliteit van de woning: Huurders kunnen ook bezwaar maken als de verhuurder geen onderhoud heeft uitgevoerd of als er gebreken zijn in de woning. In dergelijke gevallen mag de huur niet verhogen tot deze gebreken zijn verholpen.

Gevolgen voor verhuurders

Voor verhuurders is het cruciaal om zich te houden aan de wettelijke regels rond huurverhogingen. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste gevolgen voor verhuurders:

Juridische verantwoordelijkheid: Verhuurders kunnen aansprakelijk worden gehouden als ze niet aan de wettelijke regels voldoen. Dit geldt bijvoorbeeld als de huurverhoging te laat is aangekondigd of als de huurprijs boven het wettelijke plafond ligt.
Bezwaarprocedures: Verhuurders moeten rekening houden met het feit dat huurders bezwaar kunnen maken tegen een huurverhoging. Als dit gebeurt, moet de verhuurder reageren en eventueel een klacht aan de Huurcommissie indienen.
Investeringen in bouw en verduurzaming: De huurverhoging levert middelen op die verhuurders kunnen gebruiken voor de bouw van nieuwe woningen en de verduurzaming van bestaande woningen. Dit is van groot belang gezien het tekort aan woningen in Nederland.
Marktconcurrentie: Voor particuliere verhuurders is het belangrijk om hun huurprijs competitief te houden. Te hoge huurprijzen kunnen leiden tot leegstand, terwijl te lage huurprijzen minder winst opleveren.

Conclusie

De huurverhogingen van 2025 en 2026 zijn een belangrijk onderdeel van de wettelijke regelgeving rond huur. Ondanks de oorspronkelijke plannen van het kabinet om geen huurverhoging door te voeren, is besloten dat de verhoging wel degelijk doorgaat. Dit heeft gevolgen voor zowel huurders als verhuurders.

Voor huurders is het belangrijk om bewust te zijn van hun rechten en verantwoordelijkheden. Huurverhogingen kunnen financiële druk veroorzaken, maar het is ook mogelijk om bezwaar te maken als de verhoging niet wettelijk toegestaan is. Transparantie en kennis van de regelgeving zijn essentieel.

Voor verhuurders is het belangrijk om zich te houden aan de wettelijke regels en rekening te houden met de rechten van huurders. Huurverhogingen kunnen middelen opleveren voor bouw en verduurzaming, maar moeten ook juridisch en marktwaar worden gehandhaafd.

De regelgeving rond huurverhogingen is complex en verandert regelmatig. Het is daarom van groot belang dat zowel huurders als verhuurders op de hoogte blijven van de nieuwste ontwikkelingen.