In 2022 zijn er duidelijke regels en limieten vastgelegd voor huurverhogingen in België. Deze regels verschillen afhankelijk van het type woning — sociale huurwoning of vrijesectorwoning — en de hoogte van de kale huur. Aanvullende bepalingen gelden voor huurwoningen met lagere huren, servicekosten en woningverbeteringen. In dit artikel geven we een overzicht van de wettelijke bepalingen, praktische toepassingen en de betekenis voor huurders en verhuurders.
Inleiding
In 2022 zijn de regels voor huurverhogingen in België aangepast en uitgebreid. Sinds 1 juli 2022 is het weer mogelijk om huur te verhogen, na een periode van huurbevriezing die gold tot en met juni 2022. De maximale huurverhoging hangt af van het type woning, de hoogte van de kale huur, en eventuele woningverbeteringen of inkomensfactoren.
Belangrijk is te weten dat de huurverhoging moet worden afgesproken in het huurcontract. Een verhuurder mag de huur niet willekeurig verhogen, maar moet de huur indexeren, d.w.z. aanpassen aan de leefkostenindex.
In dit artikel bespreken we de wettelijke bepalingen, de praktische toepassing van huurverhogingen en de bijzondere regels voor sociale en vrijesectorhuurders.
Algemene regels voor huurverhogingen in 2022
1. Huurbevriezing tot 1 juli 2022
Tot 1 juli 2022 was er een huurbevriezing in werking voor alle sociale huurwoningen. Dit betekent dat verhuurders in die periode niet mogen verhogen, ongeacht de omstandigheden. Deze regel gold voor huurders van sociale huurwoningen, kamers en woonwagens.
Vanaf 1 juli 2022 zijn huurverhogingen opnieuw toegestaan, maar onder strikte voorwaarden.
Maximale huurverhoging per type woning
1. Sociale huurwoningen
Voor sociale huurwoningen geldt een maximaal huurverhogingspercentage van 2,3%. Echter, er zijn twee scenario’s:
- Kale huur van € 300 of meer per maand: Maximaal 2,3% huurverhoging.
- Kale huur lager dan € 300 per maand: Maximaal € 25 huurverhoging. Dit is hoger dan 2,3% bij lagere huren.
Deze regels zijn bedoeld om verhuurders in staat te stellen om huren aan te passen aan de kwaliteit van de woning, terwijl huurders met lagere huren sneller opnieuw in balans kunnen komen.
2. Vrijesectorhuurwoningen
Voor huurders van vrijesectorwoningen geldt een hoger maximum. De maximale huurverhoging voor 2022 bedraagt 3,3%. Deze bepaling geldt voor huurwoningen die niet onder de sociale huurwoningregeling vallen.
De huurverhoging moet worden afgesproken in het huurcontract. Als het huurcontract een hoger percentage bevat, is dit ongeldig. In dat geval geldt het wettelijk maximum van 3,3%.
3. Woningverbeteringen
Als een verhuurder een vrijesectorwoning heeft verbeterd, mag de huurverhoging hoger zijn dan het wettelijk maximum. Voor 2022 is dat 3,3%, maar bij verbeteringen kan de huur verder stijgen.
Een voorbeeld van woningverbetering is het aanbrengen van isolatie, het verstellen van de badkamer of het vervangen van ramen. De verhuurder dient in dat geval aan te tonen dat de verbeteringen kosten hebben gemaakt en daardoor een hogere huur rechtvaardigen.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
In 2022 zijn er aangepaste regels voor inkomensafhankelijke huurverhogingen voor huurders van sociale huurwoningen met een hoger middeninkomen of een hoog inkomen. Deze regel is ingevoerd om huurprijsdruk te verlichten voor huurders met hogere inkomens.
De inkomensafhankelijke huurverhoging kan maximaal € 50 of € 100 bedragen. Het bedrag hangt af van de grootte van het huishouden en het inkomen.
Belangrijk is dat de huurverhoging niet willekeurig kan worden doorgevoerd. Het moet worden afgesproken met de huurder en in het huurcontract verwerkt. Ook mag de verhuurder geen inkomensgegevens van de huurder aanvragen bij de Belastingdienst.
Servicekosten en huurverhogingen
Hoewel de huur zelf beperkt is tot het wettelijk maximum, mogen verhuurders servicekosten verhogen. Dit geldt voor:
- sociale huurwoningen;
- vrijesectorhuurwoningen;
- kamers;
- woonwagens.
Servicekosten zijn bijvoorbeeld kosten voor schoonmaak, verlichting of gemeenschappelijke kosten. Deze kosten komen bovenop de kale huur en moeten jaarlijks worden doorgegeven aan de huurder.
Als servicekosten stijgen, moet de verhuurder een motivatie geven. Bijvoorbeeld: "De schoonmaakkosten zijn stijgen door de stijging van loonkosten." De verhuurder mag alleen kosten berekenen die daadwerkelijk zijn gemaakt en die overeenkomen met de afgesproken service.
Tijdsplanning en communicatie
1. Huurverhogingsdatum
De huurverhoging moet plaatsvinden op dezelfde datum als de start van het huurcontract. Bijvoorbeeld: als het huurcontract begint op 1 november 2020, dan kan de huurverhoging plaatsvinden op 1 november 2021.
2. Tijdsindicatie voor huurverhogingsvoorstel
Het voorstel voor een huurverhoging moet minstens twee maanden vóór de ingangsdatum worden doorgegeven aan de huurder. Dit geeft de huurder voldoende tijd om het voorstel te overwegen of eventueel in te zien bij de huurcommissie.
Wettelijke bepalingen en toepassing
De wettelijke bepalingen voor huurverhogingen zijn vastgelegd in de regels van de vrije sector. Deze regels gelden voor drie jaar, vanaf 1 mei 2021 tot 1 mei 2024. Het wettelijke maximum aan huurverhogingen wordt jaarlijks bepaald op basis van het inflatiepercentage, gemeten door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
In 2022 is het inflatiepercentage 2,3%, waardoor de wettelijke huurverhoging voor de vrije sector op 3,3% is vastgesteld. Dit percentage is hetzelfde als de som van inflatie + 1%.
Conclusie
In 2022 zijn de regels voor huurverhogingen in België duidelijk en wettelijk geregeld. De huurverhoging mag niet willekeurig plaatsvinden, maar moet worden afgesproken in het huurcontract en beperkt blijven tot het wettelijk maximum. Voor sociale huurwoningen geldt een maximum van 2,3% of € 25, afhankelijk van de kale huur. Voor vrijesectorhuurwoningen is de maximale huurverhoging 3,3%.
Bij woningverbeteringen mag de huur verder stijgen, maar dit moet goed worden gedocumenteerd. Verder mogen servicekosten worden aangepast, mits ze realistisch zijn en overeenkomen met de afgesproken service.
Huurders kunnen zich richten op de Huurprijscheck om te controleren of de huurverhoging binnen de wettelijke grenzen valt. Bij twijfel is het raadzaam om contact op te nemen met de huurcommissie of Het Juridisch Loket voor juridisch advies.
De regels voor huurverhogingen zijn bedoeld om zowel huurders als verhuurders te beschermen, terwijl de markt in balans blijft. Door het toepassen van duidelijke regels en wettelijke bepalingen kan de huurmarkt in België verder worden ontwikkeld en afgestemd op de huidige omstandigheden.