In de Nederlandse huurmarkt speelt de geliberaliseerde huurverhoging (voorheen ook wel geliberaliseerde woonruimte genoemd) sinds 2021 een centrale rol. Het gevolg van de invoering van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten is dat huurders in de vrije sector nu wettelijk worden beschermd tegen onredelijk hoge jaarlijkse huurverhogingen. Deze wet is ontworpen om te voorkomen dat huurders in de vrije sector – woonruimte die voldoet aan een huurprijs die op de ingangsdatum hoger is dan de liberalisatiegrens – onredelijk worden belast door exponentiële stijgingen.
In dit artikel worden de wettelijke kaders, praktijktoepassingen en gevolgen van de wet voor zowel huurders als verhuurders besproken. Aan de hand van de meest relevante wetgeving, rechtspraak en praktijkvoorbeelden wordt duidelijk gemaakt hoe de wettelijke bepalingen in het veld worden toegepast en wat de gevolgen zijn voor huurovereenkomsten in de vrije sector.
Wettelijke kaders en historische achtergrond
De Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten is aangenomen door de Eerste Kamer op 23 maart 2021 en trad in werking op 1 mei 2021. De wettelijke regel is ontworpen in reactie op de snelle stijging van huurprijzen in de vrije sector, waarvan verantwoordelijkheid onder meer bij zogenaamde 'huisjesmelkers' werd gelegd. Deze partijen maakten volgens het oog van de regering gebruik van de kwetsbare positie van huurders om onredelijke huurstijgingen door te voeren.
De wet beoogt huurders te beschermen door jaarlijkse huurverhogingen te beperken tot een percentage dat gebaseerd is op het inflatiecijfer of het gemiddelde van de CAO-loonindexcijfers, verhoogd met één procentpunt. Deze verhoging wordt het ‘maximum huurverhogingspercentage’ genoemd. Sinds 2021 geldt deze wettelijke bepaling voor zowel bestaande als nieuwe huurovereenkomsten in de vrije sector.
De wet is verlengd door middel van een wijzigingswet die in april 2024 is aangenomen. Deze wijziging zorgt ervoor dat de wet tot 1 mei 2029 blijft van kracht. Dit betekent dat de wettelijke bepalingen voor huurovereenkomsten in de vrije sector nog minstens vijf jaar blijven gelden.
Definities en toepassingsgebied
Wat is een geliberaliseerde huurovereenkomst?
Een geliberaliseerde huurovereenkomst betreft een huurovereenkomst voor woonruimte waarvan de huurprijs op de ingangsdatum hoger was dan de liberalisatiegrens die op dat moment gold. Deze woonruimte valt daardoor buiten de regulering die normaal voor sociale huurwoningen van toepassing is. Tot voor de invoering van de wet in 2021 gold er voor deze huurovereenkomsten vrijwel geen wettelijke beperking op het niveau van de huurprijs of huurverhoging.
In 2021 is de terminologie gewijzigd, en wordt dit segment nu ‘hoogsegment woonruimte’ genoemd. De wettelijke regeling van de huurprijsverhogingen blijft echter hetzelfde.
Toepassing van de wet
De wet geldt voor zowel bestaande als nieuwe huurovereenkomsten in de vrije sector. Voor bestaande overeenkomsten is overgangsrecht voorzien voor een periode van twee jaar. Dit betekent dat verhuurders in die periode één keer een huurverhoging kunnen doorvoeren conform een reeds overeengekomen beding. Daarna geldt de wettelijke beperking op het niveau van het maximum huurverhogingspercentage.
Afspraken in huurovereenkomsten die hogere huurverhogingen mogelijk maken, zijn niet geldig zolang deze wet van kracht is. Dit geldt ook voor nieuwe huurovereenkomsten. Wanneer bijvoorbeeld in een huurovereenkomst een clausule staat die de huurverhoging koppelt aan een index die hoger uitkomt dan het maximum, dan is deze clausule wettelijk niet toegestaan.
Jaarlijkse huurverhoging en het maximum huurverhogingspercentage
Berekening van het maximum huurverhogingspercentage
Het maximum huurverhogingspercentage wordt elk jaar vastgesteld door de overheid. Deze verhoging is gebaseerd op twee berekeningmethoden:
- Inflatie + 1 procentpunt
- Gemiddelde CAO-loonindexcijfers + 1 procentpunt
Het maximum huurverhogingspercentage is het laagste van deze twee berekeningen. Deze aanpak zorgt ervoor dat huurprijsverhogingen in lijn blijven met de algemene economische ontwikkelingen.
De percentages zijn als volgt vastgesteld in de afgelopen jaren:
- 2021: 2,4%
- 2022: 3,3%
- 2023: 4,1%
- 2024: 5,5%
Het percentage van 5,5% voor 2024 is het hoogste sinds de invoering van de wet in 2021. De stijging is te verklaren door de hoge inflatiecijfers en de snelle stijging van loonindexcijfers in 2023.
Toepassing in de praktijk
In de praktijk zien huurovereenkomsten vaak een clausule opgenomen die de huurverhoging koppelt aan een index, zoals de inflatie of een CAO-index. Deze clausules zijn sinds 2021 niet langer geldig, tenzij de verhoging niet hoger uitkomt dan het maximum huurverhogingspercentage. Indien een verhoging boven dit maximum komt, kan de huurder binnen vier maanden vanaf de ingangsdatum van de verhoging een klacht indienen bij de Huurcommissie.
De Huurcommissie beoordeelt of de verhoging binnen de wettelijke bepalingen valt. Indien de verhoging hoger is dan toegestaan, stelt de Huurcommissie het maximum huurverhogingspercentage in als geldig. De huurprijs wordt dan aangepast tot het maximum niveau.
Praktijkvoorbeelden en rechtspraak
Indexeringsclausules in huurovereenkomsten
In de praktijk zijn er verschillende vormen van clausules die automatische huurverhogingen bepalen. Deze clausules zijn meestal opgenomen in huurovereenkomsten van woningcorporaties of particuliere verhuurders. Een veelvoorkomende clausule koppelt de huurverhoging aan de huurverhoging voor sociale woonruimte. Sinds 2021 is deze clausule echter niet langer geldig, tenzij de verhoging niet boven het maximum huurverhogingspercentage uitkomt.
In sommige gevallen zijn huurovereenkomsten volledig vrij van bepalingen over huurverhogingen. In dat geval is er geen automatische verhoging, en dient de verhuurder een voorstel te doen. De huurder kan dan eventueel bezwaar maken, hoewel dit in de praktijk zeldzaam is.
Rechtspraak en toepassing in lopende procedures
De rechtspraak heeft zich in meerdere gevallen geuit over de wettelijke bepalingen van de Wet maximering huurprijsverhogingen. In het vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 15 juni 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:3100) werd duidelijk gemaakt dat de wettelijke regeling over maximering van huurverhogingen ook van toepassing is op lopende procedures. Dit betekent dat huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 1 mei 2021, in lopende geschillen toch onder de wettelijke regeling vallen.
Een controversieel punt is of de aanwijzing van een makelaar voor het bepalen van de markthuurprijs wettelijk toegestaan is. De rechter leek deze aanwijzing te overtuigen, terwijl de wettelijke bepaling zegt dat de huurprijs niet mag worden verhoogd naar de markthuurprijs als de stijging hoger is dan 1,4%. Dit is een onduidelijkheid die kan leiden tot rechtszaken, vooral als er sprake is van hoge huurverhogingen.
Verhoging na renovatie
Een uitzondering op de wettelijke bepalingen is wanneer een huurverhoging gevolg is van een renovatie. In dat geval is het mogelijk om een hogere huurprijs overeengekomen te hebben vóór 1 mei 2021. Deze afspraak is dan wettelijk geldig. De wet bevat een overgangsrecht dat hier op inwerkt, zodat deze verhoging niet onder de wettelijke beperking valt.
Gevolgen voor huurders en verhuurders
Voor huurders
De wet biedt huurders in de vrije sector een duidelijke bescherming tegen onredelijke huurverhogingen. Voordat de wet in werking trad, was er vrijwel geen wettelijke beperking op het niveau van de huurprijs in de vrije sector. Huurders konden dus weinig doen tegen snelle stijgingen, vooral in stedelijke gebieden waar de vraag om woningen hoog is.
Sinds 2021 hebben huurders het recht om binnen vier maanden na een verhoging een klacht in te dienen bij de Huurcommissie. Deze klacht is een krachtig wapen om onredelijke verhogingen te blokkeren. Bovendien kunnen huurders ook bij rechtszaken terecht, zeker in gevallen waarin de verhuurder de wettelijke bepalingen niet naleeft.
Voor verhuurders
Voor verhuurders in de vrije sector betekent de wet dat er beperkingen zijn op het niveau van de huurprijsverhogingen. Dit heeft financiële gevolgen, omdat verhuurders nu minder ruimte hebben om de huurprijs te sturen op basis van marktvorming. In de vrije sector was dit voordat de wet in werking trad een veel gebruikte strategie.
De regering stelt echter dat deze beperking niet leidt tot verlies op de exploitatie. Volgens de memorie van toelichting bij de wet is het rekenen van een redelijke huur op langere termijn nog steeds mogelijk. De wet is bovendien niet bedoeld om verhuurders volledig te beperken, maar om te zorgen voor een evenwicht tussen huurdersbescherming en marktvorming.
Toekomstige ontwikkelingen en evaluatie
De Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten is tot 1 mei 2029 verlengd. Dit betekent dat de huidige wettelijke bepalingen minstens vijf jaar langer van kracht blijven dan gepland. In die periode kan de effectiviteit van de wet worden geëvalueerd. Er zijn al discussies geweest over of de wet in de toekomst verder uitgebreid of verlengd moet worden.
Een mogelijke evaluatiepunt is de vraag of de wettelijke bepalingen leiden tot een duurzame huurprijsontwikkeling of dat er sprake is van een korte-termijnmaatregel die niet volledig effect heeft op de markt. Daarnaast is er ook de vraag of de wet voldoende beschermt huurders of dat er extra maatregelen nodig zijn, zoals verbetering van het klachtenproces of duidelijkere rechtspraak.
Conclusie
De Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten is een belangrijke stap in de huurmarktregelgeving. De wettelijke bepalingen bieden huurders in de vrije sector een duidelijke bescherming tegen onredelijke huurverhogingen. In de praktijk is het belangrijk dat zowel huurders als verhuurders zich richten op de wettelijke kaders en rechtspraak.
De wet is sinds 2021 van kracht en is verlengd tot 2029. In die periode kan worden geëvalueerd of de wettelijke bepalingen leiden tot een duurzame huurprijsontwikkeling. Tegen die achtergrond is het van groot belang dat zowel huurders als verhuurders goed informeerd zijn over de wettelijke regeling en de praktijktoepassing ervan.