Maximale huurverhogingen in de geliberaliseerde sector: wettelijke beperkingen en praktische gevolgen

Inleiding

Sinds 2021 zijn huurverhogingen in de geliberaliseerde sector – ook wel bekend als de vrije sector – wettelijk beperkt. Deze maatregel werd genomen om huurders te beschermen tegen extreem hoge jaarlijkse stijgingen in huurprijs, vooral in de context van de coronacrisis en de stijgende inflatie. Het doel van deze wetgeving is om huurprijsstijgingen op te voeren tot een niveau dat in lijn ligt met de algemene economische ontwikkelingen, zoals loonindexcijfers en inflatiecijfers.

De wetgeving bepaalt dat de maximale huurverhoging per jaar bepaald wordt door het laagste van twee berekeningen: de inflatie plus 1 procentpunt of de CAO-loonindex plus 1 procentpunt. Voor 2025 is deze wettelijke limiet vastgesteld op 4,1%. Deze beperking geldt zowel voor bestaande als nieuwe huurovereenkomsten in de vrije sector. In dit artikel wordt ingegaan op de regels rondom deze beperkingen, de invloed op huurders en verhuurders, en de wettelijke ontwikkelingen die tot deze situatie hebben geleid.

Wat is de geliberaliseerde sector?

Een woning valt onder de geliberaliseerde sector of vrije sector als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. In de vrije sector geldt geen wettelijke maximum huurprijs, maar wel een beperking in de jaarlijkse huurverhoging. De huurprijs wordt in dit segment bepaald door vraag en aanbod op de markt.

Een woning is geclassificeerd als geliberaliseerd op basis van twee factoren:

1. De aanvangshuurprijs bij het sluiten van het huurcontract moet hoger zijn dan de geldende liberalisatiegrens op die ingangsdatum.
2. De woning moet een bepaalde score op het woningwaarderingsstelsel behalen.

De liberalisatiegrens wordt jaarlijks aangepast. Voor huurovereenkomsten gesloten voor 1 juli 2024 moet de woning minimaal 144 punten op het woningwaarderingsstelsel scoren. Voor huurovereenkomsten gesloten op of na 1 juli 2024 is de eis strenger: de woning moet minimaal 187 punten scoren.

Deze aanpassing in de criteria heeft geleid tot een verschuiving van ongeveer 110.000 woningen van de vrije sector naar het gereguleerde middensegment. Voor huurders betekent dit een gemiddelde huurverlaging van 190 euro per maand, wat ongeveer 19% van de huurprijs betreft.

Wettelijke beperkingen op huurverhogingen

Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten

De wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten, genummerd 35.488, werd ingevoerd in 2021 en bepaalt de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector. Deze wet legt een maximum op de huurprijsstijging en voorkomt dat huurovereenkomsten een hogere verhoging voorzien dan wettelijk toegestaan is.

De maximale huurverhoging wordt elk jaar bepaald door twee berekeningen:

• Inflatie + 1 procentpunt
• Gemiddelde CAO-loonindexcijfers + 1 procentpunt

Het laagste van deze percentages geldt als het maximum voor de jaarlijkse huurverhoging. Voor 2025 is dit vastgesteld op 4,1%. In voorgaande jaren was het maximum:

• 2021: 2,4%
• 2022: 3,3%
• 2023: 4,1%

Deze wet geldt tot 1 mei 2029, zoals vastgesteld in de recente wijziging (wet 36.511). Deze wetgeving is in werking getreden op 1 mei 2024 en heeft de verjaringstermijn van huurgeschillen verkort, wat betekent dat huurders sneller aandacht kunnen vragen bij onregelmatigheden.

Toepassing op huurovereenkomsten

De wettelijke beperking op huurverhogingen is van toepassing op zowel bestaande als nieuwe huurovereenkomsten in de vrije sector. Als een huurcontract een afspraak bevat die een hogere huurverhoging voorziet dan het wettelijk maximum, dan is deze afspraak niet geldig. De huurverhoging mag nooit hoger zijn dan wat de wet toelaat.

In een huurovereenkomst kan wel een zogenaamde "huurverhogingsbeding" verwerkt zijn. Dit is een clausule die bepaalt hoe de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd. Als het huurverhogingsbeding in het contract lager is dan het wettelijk maximum, dan geldt wat in het contract staat. Als het contract een hogere verhoging voorziet dan de wettelijke limiet, dan is het maximum van de wet bepalend.

Als het huurcontract helemaal geen huurverhogingsbeding bevat, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. In dat geval moet een nieuwe huurovereenkomst worden opgesteld die wel een deugdelijk huurverhogingsbeding bevat.

Concreet voorbeeld

Stel dat een huurovereenkomst gesloten is in 2023. De huurprijs is geliberaliseerd, dus valt onder de wettelijke beperkingen. Voor 2023 was de maximale huurverhoging 4,1%. Als de verhuurder een huurverhoging van 5% wil toepassen, is dit niet toegestaan. De verhoging mag maximaal 4,1% zijn. Als het huurcontract een clausule bevat die een hogere verhoging voorziet, dan is deze clausule niet geldig.

De invloed van de wettelijke beperkingen

Voor huurders

De wettelijke beperkingen op huurverhogingen zijn bedoeld om huurders te beschermen tegen ongecontroleerde huurprijsstijgingen. Voor huurders in de vrije sector betekent dit dat de huurprijsstijging per jaar beperkt is tot een niveau dat in lijn ligt met de algemene economische ontwikkelingen. In 2025 is dit 4,1%.

Voordat deze wet in werking trad, had een verhuurder volledige vrijheid om de huurprijs te bepalen, inclusief de jaarlijkse verhoging. Sinds de invoering van deze wet is dat niet meer mogelijk. Huurders weten dus van tevoren wat de maximale huurverhoging per jaar is en kunnen hier rekening mee houden bij het sluiten van een huurovereenkomst.

Voor verhuurders

Voor verhuurders betekent de wettelijke beperking op huurverhogingen dat hun inkomsten beperkt zijn. In de vrije sector zijn huurprijzen eerder vrij bepaald door vraag en aanbod, maar nu is er een wettelijke limiet. Dit kan ertoe leiden dat verhuurders minder huurinkomsten ontvangen dan ze anders zouden doen.

In 2024 zijn er ongeveer 110.000 woningen overgeschoven van de vrije sector naar het gereguleerde middensegment. Dit heeft geleid tot een gemiddelde huurverlaging van 190 euro per maand voor huurders in deze woningen. Voor verhuurders betekent dit dat hun huurinkomsten fors zijn gedaald, vooral omdat de huurverhogingen in de vrije sector beperkt zijn tot 4,1% per jaar.

Effect op de huurmarkt

De wettelijke beperkingen hebben ook effect op de algemene huurmarkt. In de vrije sector is de huurprijs eerder stijgend geweest, vooral in stedelijke gebieden waar vraag groter is dan aanbod. Nu is de huurprijsstijging beperkt, wat kan leiden tot meer stabiliteit op de huurmarkt.

Daarnaast kan de wetgeving ertoe leiden dat verhuurders meer aandacht besteden aan de kwaliteit van hun woningen. Aangezien de huurprijs beperkt is, moeten verhuurders andere middelen gebruiken om hun woningen aantrekkelijker te maken voor huurders, zoals verbeteringen aan de woning of betere service.

De toekomst van de wettelijke beperkingen

De wetgeving is opnieuw verlengd tot 1 mei 2029. Dit betekent dat de wettelijke beperkingen op huurverhogingen voor de vrije sector nog gedurende minstens vier jaar gelden. Tijdens deze periode zal de huurmarkt zich aanpassen aan deze beperkingen.

De wettelijke beperkingen kunnen in de toekomst nog verder worden gewijzigd, afhankelijk van de economische ontwikkelingen. Als de inflatie bijvoorbeeld stijgt, kan het wettelijke maximum van de huurverhoging automatisch stijgen, omdat het berekend wordt op basis van inflatie of CAO-loonindexcijfers.

Er is ook de mogelijkheid dat de wetgeving opnieuw wordt geëvalueerd na 2029. Als de huurmarkt stabiel is en de huurprijsstijgingen beheersbaar, kan het mogelijk zijn dat de wettelijke beperkingen worden versoepeld. Daarentegen, als de huurprijsstijgingen opnieuw te hoog lopen, kan het ook zijn dat de beperkingen worden verstrengd.

Praktische stappen voor huurders en verhuurders

Voor huurders

1. Controleer of je huurwoning in de vrije sector valt: Gebruik online tools zoals de Woonbondcheck of de Huurprijscheck van de Huurcommissie om te bepalen of je woning in de vrije sector valt.
2. Lees je huurcontract goed: Controleer of er een huurverhogingsbeding in staat. Als dit het geval is, weet je van tevoren wat de huurverhoging per jaar is.
3. Controleer of de huurverhoging binnen de wettelijke limiet valt: Voor 2025 is dit 4,1%. Als de huurverhoging hoger is dan deze limiet, is deze niet toegestaan.
4. Neem contact op met de Huurcommissie: Als je twijfelt of een huurverhoging wettelijk is of als je denkt dat je te veel wordt gevraagd, kun je de Huurcommissie inschakelen.

Voor verhuurders

1. Controleer of je woning in de vrije sector valt: Dit hangt af van de aanvangshuurprijs en het aantal punten op het woningwaarderingsstelsel.
2. Stel een huurovereenkomst op die de wettelijke beperkingen op huurverhogingen verwerkt: Zorg ervoor dat het huurverhogingsbeding in het contract binnen de wettelijke limiet valt.
3. Wees voorzichtig met huurverhogingen: Zorg dat de huurprijsstijging niet hoger is dan 4,1% per jaar.
4. Overweeg verbeteringen aan de woning: Aangezien huurverhogingen beperkt zijn, is het belangrijk om de kwaliteit van de woning te verbeteren om de huurprijs te rechtvaardigen.

Conclusie

De wettelijke beperkingen op huurverhogingen in de geliberaliseerde sector zijn bedoeld om huurders te beschermen tegen ongecontroleerde huurprijsstijgingen. Sinds 2021 is de maximale huurverhoging per jaar beperkt tot het laagste van twee berekeningen: inflatie + 1 procentpunt of CAO-loonindexcijfers + 1 procentpunt. Voor 2025 is dit vastgesteld op 4,1%.

Deze beperkingen gelden voor zowel bestaande als nieuwe huurovereenkomsten in de vrije sector. Als een huurcontract een huurverhoging voorziet die hoger is dan het wettelijk maximum, is deze clausule niet geldig. Huurders kunnen zich dus gerust op het wettelijke maximum beroepen.

De wetgeving heeft geleid tot een verschuiving van ongeveer 110.000 woningen van de vrije sector naar het gereguleerde middensegment, wat heeft geleid tot huurverlagingen voor huurders en lagere huurinkomsten voor verhuurders. Deze maatregel is bedoeld om de huurmarkt te stabiliseren en huurprijzen in balans te houden met de algemene economische ontwikkelingen.

Voor huurders is het belangrijk om te weten of hun woning in de vrije sector valt en wat de wettelijke huurverhogingslimiet is. Voor verhuurders is het belangrijk om een huurovereenkomst op te stellen die de wettelijke beperkingen verwerkt en ervoor te zorgen dat de huurprijsstijging niet hoger is dan toegestaan.

De wettelijke beperkingen zijn verlengd tot 1 mei 2029, wat betekent dat de huurmarkt zich nog enkele jaren aan deze regels moet aanpassen. In de toekomst kan de wetgeving worden geëvalueerd en eventueel aangepast, afhankelijk van de economische ontwikkelingen.

Bronnen

1. Alex Advocaten - Maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten
2. Houth Advocaat - Maximale huurverhoging vrije sector 2025
3. Woonbond - FAQ: Is mijn huurprijs geliberaliseerd?
4. Huurgeschil.nl - Huurrecht & woonruimte
5. HuurrechtJuristen.nl - FAQ: Geliberaliseerde huurprijs
6. Woonbond - Thema: Huren en geld
7. Vrijheid Vastgoed - Geliberaliseerde huurprijs