Regeling huurverhoging voor oudere huurders: nieuwe kaders en uitzonderingen

In het huidige woonmarktperspectief spelen huurverhogingen een centrale rol, zowel voor huurders als voor verhuurders. In Nederland is er een wettelijke regeling opgesteld om de huurverhoging te beperken en voorspelbaar te maken, maar er zijn ook uitzonderingen en aanvullende regels die van toepassing zijn op bepaalde groepen, zoals oudere huurders. Deze groep is tot voor kort in een bepaalde mate uitgezonderd van zowel de inkomensafhankelijke huurverhoging als van de maximale percentageverhoging. In de recente wetgeving zijn echter aanzienlijke wijzigingen doorgevoerd die van betekenis zijn voor oudere huurders. In dit artikel worden de regels voor huurverhoging voor oudere huurders uitgelegd, inclusief de nieuwe wetgeving, toepassing, en mogelijke gevolgen.

Inleiding

In Nederland zijn huurverhogingen wettelijk bepaald en varieren afhankelijk van het huursegment: sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en vrije sectorwoningen. Voor sociale huurwoningen is de huurverhoging afhankelijk van zowel de CAO-loonontwikkeling als het inkomen van de huurder. In de vrije sector is de huurverhoging afhankelijk van de inflatie of de CAO-loonontwikkeling, waarbij een bepaald percentage als maximum is vastgelegd. Middenhuurwoningen vallen tussen deze twee modellen in.

Oudere huurders – huurders boven een bepaalde leeftijd – waren tot voor kort uitgezonderd uit de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hierdoor kregen zij minder of geen extra verhoging op hun huurprijs op basis van hun inkomen. De reden hiervoor was dat oudere huurders vaak een beperkte financiële ruimte hebben: zij kunnen geen hypothecaire lening meer opnemen of hun inkomens zijn beperkt door pensioenen en uitkeringen. De wetgeving en regelgeving zijn echter veranderd, en dit heeft directe gevolgen voor oudere huurders in 2025 en verder.

Regeling huurverhoging voor oudere huurders voor 2025

Uitzondering op inkomensafhankelijke huurverhoging

Tot voor de recente wijzigingen gold voor oudere huurders dat zij niet onder de inkomensafhankelijke huurverhoging vielen. Dit betekende dat hun huurverhoging uitsluitend afhankelijk was van het percentage dat de regering jaarlijks vaststelde. In 2020 was bijvoorbeeld de maximale huurverhoging voor sociale huurwoningen 5,1%. Bovendien gold voor huishoudens waarin iemand de AOW-leeftijd had bereikt een uitzondering op de extra 1,5%-verhoging die voor hoger-inkomenshuishoudens gold.

Deze uitzondering had tot doel om oudere huurders te beschermen tegen financiële druk. Zij konden geen extra inkomens genereren en hadden vaak geen mogelijkheid om verder te werken of een nieuw huis te kopen. Het huurbedrag was voor deze groep een vaste last die niet eenvoudig kon worden aangepast.

Eerder wettelijk kader

In de vrije sector gold tot 1 mei 2021 geen wettelijke beperking op huurverhogingen. Verhuurders konden vrijblijvend huurverhogingen aanbieden, waarbij huurders deze moesten aanvaarden of hun huurcontract moesten verbreken. Sinds 1 mei 2021 is er een wettelijk maximum vastgelegd voor huurverhogingen in de vrije sector. Dit maximum is in 2026 4,4%. Oudere huurders in de vrije sector moesten dit percentage dus aanvaarden, maar kregen geen aanvullende verhoging op basis van hun inkomen.

Nieuwe regelgeving vanaf 2025

Verwijdering van de uitzondering op inkomensafhankelijke huurverhoging

In een nieuw wetsvoorstel is de uitzondering voor oudere huurders op de inkomensafhankelijke huurverhoging verwijderd. Dit betekent dat oudere huurders vanaf 2025 opnieuw onder de inkomensafhankelijke huurverhoging vallen. Als hun inkomen boven een van de vier nieuwe inkomensgrenzen ligt, kunnen zij dus ook extra huurverhogingen krijgen. Dit heeft het risico op hogere woonlasten voor oudere huurders met een relatief hoge inkomensstand, maar het biedt ook de mogelijkheid om huurverhogingen te verhogen op basis van de algemene economische ontwikkeling.

De inkomensgrenzen zijn als volgt:

Voor alleenstaanden met een middeninkomen (€45.938 tot €55.000): maximaal €50 huurverhoging per maand.
Voor huishoudens van 2 of meer personen:
- Lager (midden)inkomen: €68.858 of minder.
- Hoog inkomen: €93.531 of meer, met maximaal €100 huurverhoging per maand.

Let op: bij meerpersoonshuishoudens telt het inkomen van inwonende kinderen jonger dan 23 jaar met een inkomen boven €26.819 pas mee als het boven deze drempel uitkomt.

Nieuwe huurverhogingspercentages per huursegment

De maximale huurverhogingen zijn sinds 2025 vooraf bepaald, afhankelijk van het huursegment. Deze percentages zijn voor oudere huurders van toepassing, ongeacht hun leeftijd. De huidige percentages zijn:

Sociale huurwoningen: maximaal 5% per jaar, met eventueel aanvullende verhogingen op basis van inkomens.
Middenhuurwoningen: maximaal 6,1% (CAO-loonontwikkeling plus 1%).
Vrije sectorwoningen: maximaal 4,4% (inflatie of CAO-loonontwikkeling, wat het laagst is, plus 1%).

Verhoging van huurprijs op basis van inkomens

Oudere huurders die in sociale huurwoningen wonen, kunnen hun huur verhogen op basis van hun inkomen. Voor 2026 geldt het inkomen van 2024 als maatstaf. Als het inkomen boven een bepaalde drempel ligt, kan de huur verder stijgen. Dit geldt ook voor oudere huurders, zolang zij onder de nieuwe inkomensafhankelijke huurverhoging vallen.

Wettelijke bepalingen voor huurverhoging in de vrije sector

In de vrije sector geldt sinds 1 mei 2021 een wettelijk maximum voor huurverhogingen. Dit maximum is in 2026 4,4%. Verhuurders mogen geen hogere huurverhoging vragen dan dit percentage. Dit geldt ook voor oudere huurders in de vrije sector. Bovendien mogen verhuurders geen nieuw contract aanbieden met een hogere huurprijs of de huur opzeggen als de huurder niet instemt met de huurverhoging. Deze regels zijn bedoeld om huurders te beschermen tegen onredelijke verhogingen.

Praktische toepassing voor oudere huurders

Hoe werkt de huurverhoging in de praktijk?

Voor oudere huurders in de sociale huur is de huurverhoging als volgt te bepalen:

Inkomensafhankelijke verhoging: Als het inkomen boven een bepaalde drempel ligt, kan er een aanvullende verhoging worden gedaan. Dit is vanaf 2025 wettelijk vastgelegd en geldt ook voor oudere huurders.
Percentageverhoging: De maximale huurverhoging per jaar is voor sociale huurwoningen 5% en voor middenhuurwoningen 6,1%. Deze percentages zijn wettelijk vastgelegd en gelden ook voor oudere huurders.
Aangifte van huurverhoging: De verhuurder dient de huurverhoging schriftelijk aan de huurder te melden. In het voorstel moet het oude en nieuwe huurbedrag, de hoogte van de verhoging, een schatting van het inkomensafhankelijke verhoging, en de ingangsdatum van de verhoging vermeld staan.

Hoe reageren oudere huurders op een huurverhoging?

Oudere huurders kunnen op een huurverhoging reageren op verschillende manieren:

Bezwaar maken: Als de huurverhoging onjuist of onredelijk is, kan de huurder bezwaar maken bij de Huurcommissie of de gemeente. Dit is mogelijk bij zowel inkomensafhankelijke verhogingen als percentageverhogingen.
Huurverhoging afsluiten: Als de huurverhoging hoger is dan het wettelijk maximum, kan de huurder deze verhoging afsluiten zonder dat de verhuurder de huur kan opzeggen. Dit geldt sinds 1 mei 2021 voor vrije sectorwoningen.
Alternatieve woning zoeken: Als de huurverhoging te hoog is, kan een oudere huurder overwegen naar een andere woning te zoeken, bijvoorbeeld in een woning die lager in prijs is of in een woonvorm die beter aansluit bij zijn of haar financiële mogelijkheden.

Invloed van de nieuwe regelgeving op oudere huurders

De verwijdering van de uitzondering op inkomensafhankelijke huurverhoging heeft directe gevolgen voor oudere huurders. Als hun inkomen boven een bepaalde drempel ligt, kunnen zij nu extra huurverhogingen krijgen. Dit kan leiden tot hogere woonlasten, wat voor oudere huurders met een beperkt inkomen een uitdaging kan zijn.

Toch kan deze regelgeving ook voordelen opleveren. Oudere huurders met hoger inkomens kunnen nu hun huur verhogen op basis van hun inkomen, wat kan leiden tot een beter aansluitende huurprijs. Daarnaast is de huurverhoging wettelijk beperkt, zodat oudere huurders niet langer slachtoffer zijn van onredelijke verhogingen.

Voorbeelden van toepassing

Stel, een oudere huurder woont in een sociale huurwoning en heeft een inkomen van €50.000. Volgens de nieuwe inkomensafhankelijke huurverhoging kan deze huurder een aanvullende verhoging van €50 per maand krijgen, naast de wettelijk vastgelegde verhoging van 5%. Dit betekent dat de totale huurverhoging voor deze huurder hoger kan zijn dan voor oudere huurders met een lager inkomen.

Een ander voorbeeld is een oudere huurder die in een vrije sectorwoning woont en een inkomen van €35.000 heeft. Deze huurder kan geen inkomensafhankelijke verhoging krijgen, maar moet wel de wettelijk vastgelegde verhoging van 4,4% aanvaarden. Deze verhoging is lager dan voor oudere huurders in de sociale sector, wat het voor deze huurder eenvoudiger maakt om de verhoging te financieren.

Conclusie

De regeling huurverhoging voor oudere huurders is veranderd in 2025. De uitzondering op inkomensafhankelijke huurverhoging is verwijderd, waardoor oudere huurders opnieuw onder deze regel vallen. Dit heeft directe gevolgen voor hun huurprijs, afhankelijk van hun inkomen. Oudere huurders met een hoger inkomen kunnen nu extra huurverhogingen krijgen, terwijl oudere huurders met een lager inkomen minder of geen extra verhoging krijgen.

Bovendien is de huurverhoging wettelijk beperkt voor alle huurders, zowel in de sociale sector als in de vrije sector. Oudere huurders kunnen nu dus niet langer slachtoffer worden van onredelijke verhogingen. Aan de andere kant kunnen zij ook geen extra verhoging krijgen als hun inkomen boven een bepaalde drempel ligt.

Het is belangrijk dat oudere huurders zich bewust zijn van deze regelgeving en weten hoe zij kunnen reageren op een huurverhoging. Ze kunnen bezwaar maken bij de Huurcommissie of de gemeente, de huurverhoging afsluiten of een alternatieve woning zoeken. De nieuwe regelgeving is bedoeld om huurverhogingen te beperken en voorspelbaar te maken, maar het is van belang dat oudere huurders weten hoe zij zich daartegen kunnen wapenen.