SP en de huurverhoging: politieke draaien, juridische risico’s en huurdersondersteuning

Inleiding

De huurverhoging van 1 juli 2024, die opnieuw voor het oogt te staan in de Nederlandse woningbouwsector, is het gevolg van een complexe politieke en juridische context. De SP heeft in deze kwestie een actieve rol gespeeld, met onder meer moties tegen de verhoging, terwijl woningcorporaties en particuliere verhuurders hun financiële verplichtingen en juridische risico’s onder de loep nemen. Tegelijkertijd vrezen huurders dat de stijgende huurprijs hun bestaanszekerheid onder druk zet, vooral in het licht van het feit dat de huren in de afgelopen decennia sterker zijn gestegen dan de inflatie. In dit artikel wordt een grondige analyse gegeven van de situatie op basis van de voorliggende informatie, met nadruk op de rol van de SP, de politieke en juridische implicaties van de huurverhoging en de positie van huurders.

De rol van de SP in de huurverhogingsdebat

De SP heeft zich herhaaldelijk uitspraken gedaan tegen de voorgenomen huurverhogingen. In de Senaat, waar de wetswijziging is aangenomen die leidt tot de huurverhoging van 1 juli, heeft SP-senator Bob Ruers kritisch gereageerd op het gedrag van de PvdA. Hij heeft de fractie ervoor uitgelachen dat zij eerst fel tegen het wetsvoorstel was, het later steunde en opnieuw terugdraaide. Deze kritiek benadrukt de politieke draaien en onzekerheid rond de huurverhogingsmaatregel. Ook in Zaanstad heeft de SP geprobeerd om een motie door te zetten waarin de gemeente zou moeten opkomen tegen de huurverhoging. Raadslid Anna de Groot wijst erop dat deze verhoging kan leiden tot een verdere groei van armoede in de regio.

De SP is niet de enige politieke fractie die kritisch is, maar wel degene die het meest consequent en hard opklimt tegen het beleid. De motie die de SP wilde laten aannemen in de Tweede Kamer zou de huurverhoging per 1 juli moeten stoppen. De motie werd echter niet door een meerderheid van de kamer gesteund, waardoor de huurverhoging terecht zou komen. Dit laat zien dat de SP, hoewel actief, niet genoeg steun heeft gekregen om de maatregel tegen te houden.

De financiële doelen van de regering

De regering ziet de huurverhoging als een middel om inkomsten op te wekken. Doordat woningcorporaties hun huurprijs verder kunnen opdrijven, is er meer geld beschikbaar voor de verhuurderheffing. De regering wil 1,7 miljard euro aan verhuurders heffen, volgens minister Blok. Dit geld kan vervolgens gebruikt worden voor de bouw van nieuwe woningen en investeringen in de woningbouwsector. De regering ziet dit als een noodzakelijke maatregel, aangezien de huidige woningbouwcapaciteit niet aansluit bij de groeiende vraag naar woningen.

Minister Keijzer benadrukt dat huurverhogingen nodig zijn om verhuurders in staat te stellen om investeringen te doen in de verduurzaming van woningen, in de leefbaarheid van wijken en in de bouw van nieuwe woningen. Zij stelt dat "gratis niet bestaat", wat wil zeggen dat huurders en verhuurders samen verantwoordelijk zijn voor de duurzame woningbouw.

De juridische risico’s voor verhuurders

Een belangrijk aspect van de discussie is de rechtselijke onzekerheid. Grote verhuurders in de vrije sector vrezen dat ze huur terug moeten betalen vanwege een rechterlijke uitspraak die huurverhogingsbedingen als oneerlijk omschrijft. De IVBN (belangenbehartiger van institutionele beleggers in huurwoningen) heeft berekend dat verhuurders mogelijk tot 6,4 miljard euro aan huur terug moeten betalen over de afgelopen 15 jaar. Als de Hoge Raad deze uitspraak bevestigt, kunnen verhuurders in financiële problemen komen, met mogelijke gevolgen voor pensioenfondsen die in huurwoningen beleggen.

Het risico is het grootst voor verhuurders die huurverhogingen hebben gedaan die hoger liggen dan de inflatie. In hun huurcontracten staat vaak dat de huur kan stijgen met een bepaald percentage boven de inflatie. Volgens de Europese richtlijn over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten is dit mogelijk in strijd met de wet. De kantonrechters hebben in individuele gevallen al uitspraken gedaan die dit suggereren, en nu is de Hoge Raad aan de beurt om de zaak te bespreken.

De positie van huurders

De huurverhoging van 1 juli 2024 komt boven op een reeds dramatisch beeld van stijgende huren en dalende inkomsten. De Woonbond wijst erop dat de huren in de afgelopen 30 jaar sterker zijn gestegen dan de inflatie. In die periode stegen de huren met 178,12%, terwijl de inflatie 121,96% bedroeg. Deze cijfers duiden op een oneerlijke verhouding tussen huurprijs en inkomsten, die huurders in steeds groter aantal onder druk zet.

Bovendien wijzen huurders en huurdersorganisaties op het feit dat woningcorporaties weinig bouwen en nog minder onderhoud doen. De kwaliteit van sociale huurwoningen is in sommige gevallen zo slecht dat huurders last hebben van schimmelproblemen, zoals in Utrecht-West. Hier is het RIVM in 2012 al tot de conclusie gekomen dat circa 30% van alle sociale huurwoningen vocht- of schimmelproblemen heeft. De verwaarlozing van dergelijke kwesties door woningcorporaties is volgens huurders een teken dat hun belangen niet serieus worden genomen.

De kritiek op het woonakkoord en de verhuurderheffing

Het woonakkoord, dat een rol speelt in de huidige huurverhoging, is volgens sommigen een eendimensionale en ondoordachte aanpak. In de Senaat stelde PvdA-senator Duivesteijn deze kritiek, maar de PvdA wisselde uiteindelijk van koers en stemde toch voor de huurverhoging. De kritiek op het woonakkoord is dat het mogelijk negatieve gevolgen kan hebben voor de woningbouwsector, met name voor sociale huurders. De verhuurderheffing is ook vanuit deze kritiek gezien als een maatregel die vooral de verhuurders belast, zonder dat er voldoende garanties zijn dat deze belasting zal leiden tot betere woningen of meer bouw.

De Woonbond roept op tot een beleid dat de huurprijs bindt aan het inflatiecijfer of lager. Ook wordt aangeraden om het leenplafond voor woningcorporaties te verhogen en de winstbelasting voor deze corporaties te schrappen, zodat er meer ruimte is voor investeringen in nieuwbouw en verduurzaming. Dit zou kunnen leiden tot een betere voorziening van woningen en een duurzamere woningbouwsector.

De rol van de Tweede Kamer en de verkiezingsbeloften

Tijdens de laatste verkiezingen stonden huurbevriezing of huurverlaging centraal in het debat. De PVV beloofde zelfs dat de huren verlaagd zouden worden. Deze belofte is echter niet waargemaakt. In de Tweede Kamer stemde slechts een klein aantal fracties (PvdD, Denk en GL-PvdA) voor de motie van SP-kamerlid Sandra Beckerman om de huurverhoging te stoppen. De rechtse coalitiepartijen gaven groen licht voor de huurverhoging, wat de kritiek op het politieke systeem benadrukt.

De huurverhoging wordt gezien als een bevestiging van de claim dat "bestaanszekerheid" een lege slogan is geworden. Voor velen is wonen inmiddels onbetaalbaar geworden. De huren stijgen sneller dan de inflatie, terwijl de lonen stagneren of zelfs dalen. De combinatie van stijgende kosten en dalende inkomsten zorgt voor steeds meer huurders die op de rand van hun bestaanszekerheid leven.

De toekomstige scenario’s

De toekomstige scenario’s voor de huurverhoging zijn meervoudig. Eén scenario is dat de Hoge Raad de huurverhogingsbedingen als oneerlijk omschrijft en dat verhuurders huur terug moeten betalen. Dit zou niet alleen financiële problemen veroorzaken voor verhuurders, maar ook voor huurders die hun huur al verhoogd hebben. Een tweede scenario is dat de Hoge Raad de inflatiecorrectie bevestigt, maar de opslag boven de inflatie niet. In dat geval zou de schade beperkt zijn tot maximaal 1,7 miljard euro. Een derde scenario is dat de Hoge Raad het huidige systeem bevestigt en dat de huurverhoging op haar voort gaat, zonder dat er juridisch sprake is van oneerlijkheid.

De Woonbond ziet in deze rechtszaken een aanknopingspunt voor een eerlijker huurprijs. De bond benadrukt dat huurders en verhuurders samen verantwoordelijk zijn voor een duurzame woningbouwsector, en dat het belang is dat grote verhuurders niet omvallen. Dit benadrukt de noodzaak van een evenwichtig beleid dat zowel huurders als verhuurders ondersteunt.

Conclusie

De huurverhoging van 1 juli 2024 is het resultaat van een politieke en juridische context die complex en vaak controversieel is. De SP heeft in deze kwestie een actieve en kritische rol gespeeld, met moties tegen de verhoging en kritiek op het gedrag van andere fracties. De regering ziet de huurverhoging als een middel om verhuurders in staat te stellen om investeringen te doen in de woningbouwsector, maar de juridische risico’s zijn aanzienlijk, met mogelijk miljarden euro's aan terugbetalingen.

De huurderspositie is in de afgelopen jaren sterk verergerd, met stijgende huren, dalende inkomsten en verwaarloosde woningen. De kritiek op het woonakkoord en de verhuurderheffing benadrukt de noodzaak van een beleid dat eerlijker en duurzamer is. De toekomstige scenario’s zijn onzeker, maar de rechtszaken en de politieke debat zullen waarschijnlijk doorzetten. Het is duidelijk dat de huurverhoging niet alleen een technische of economische kwestie is, maar ook een politieke, juridische en maatschappelijke.