Inleiding
Huurders in de vrije sector die hun woning verduurzamen – bijvoorbeeld met zonnepanelen – kunnen rekenen op een verhoogde huur. De toegestane huurverhoging hangt echter af van diverse factoren, zoals de mate van investering, de energiebesparing en de reguleringen die op dit moment van kracht zijn. In dit artikel leggen we uit wat huurders en verhuurders moeten weten over huurverhogingen in de vrije sector, met een specifieke aandacht voor verduurzaming met zonnepanelen.
We ronden dit af met richtlijnen voor huurders om te bepalen of een huurverhoging na verduurzaming redelijk is, en wat zij kunnen doen als ze het niet eens zijn met een voorgestelde verhoging.
Regels voor huurverhoging in de vrije sector
In de vrije sector is de huurverhoging niet volledig vrijblijvend voor de verhuurder. Tijdens bepaalde periodes is er een wettelijk maximum aan hoeveel de huur mag stijgen. Deze regels zijn bedoeld om huurders te beschermen tegen onredelijke stijgingen, terwijl verhuurders wél de mogelijkheid hebben om hun investeringen terug te verdienen.
Tijdlijn en wettelijke huurverhogingspercentages
De huurverhoging in de vrije sector is in Nederland in de afgelopen jaren beperkt door wetten. Voor de periode 1 mei 2021 tot 1 mei 2024 geldt dat de huur jaarlijks maximaal mag stijgen met inflatie + 1%. In 2022 was dit bijvoorbeeld 2,3% inflatie + 1% = 3,3% maximaal. Vanaf 1 januari 2023 zou dit percentage mogelijk worden aangepast door ministeriële regeling.
Voor huurders met een kale huur onder de € 300 per maand zijn er extra regels. Vanaf 1 juli 2021 was het niet toegestaan om de huur te verhogen tot en met 30 juni 2022. Vanaf 1 juli 2022 is de huur maximaal 2,3% of maximaal € 25 per maand verhogbaar, afhankelijk van de kale huur.
Tot 1 mei 2029 geldt er nog steeds een grens voor huurverhogingen in de vrije sector. Deze regels zijn bedoeld om huurders te beschermen, terwijl verhuurders toch kunnen rekenen op een bepaalde compensatie voor hun investeringen in verbouwingen of verduurzaming.
Toekomstige regels: 4,4% in 2026?
Vanaf 1 januari 2026 is er een nieuwe regel voor huurverhoging in de vrije sector: maximaal 4,4% per jaar. Dit is hoger dan het huidige maximum. Een eventuele verhoging als gevolg van verduurzaming (zoals zonnepanelen) moet hier bovenop komen, maar wel redelijk zijn. Dit betekent dat de verhuurder moet kunnen aantonen dat de verhoging in verhouding staat tot de investering in de woning.
Verduurzaming en zonnepanelen in de vrije sector
Een van de meest populaire vormen van verduurzaming is het plaatsen van zonnepanelen op het dak. Voor huurders kan dit betekenen dat ze op korte termijn niet in het bezit komen van de zonnepanelen zelf, maar dat ze er wél van kunnen profiteren via verlaagde energiekosten of een huurverhoging.
Zonnepanelen huren: Wat betekent dit voor huurders?
Zonnepanelen kunnen op twee manieren worden aangeboden aan huurders:
Zonnepanelen worden gekocht door de huurder. In dit geval zijn de panelen de eigendom van de huurder, en is er geen verplichte huurverhoging. De huurder draagt de kosten van de aankoop en onderhoud, maar profiteert volledig van de energiebesparing.
Zonnepanelen worden gehuurd. In dit geval betaalt de huurder een maandelijkse huurprijs voor het gebruik van de zonnepanelen. Deze huur kan doorgaans hoger zijn dan de besparing op de energierekening, maar de verhuurder is verplicht om de huurder in te lichten over de financiële voordelen en de verwachte terugverdientijd.
De verhuurder kan ook kiezen om de investering in zonnepanelen door te voeren via een huurverhoging of verhoging van servicekosten. In beide gevallen moet de huurder toestemmen, en is het verstandig om te weten wat er precies in de huurverhoging zit.
Voordelen en nadelen van zonnepanelen in huurwoningen
Voordelen:
- Lagere energiekosten. Zonnepanelen genereren duurzame energie en zorgen voor een lagere energierekening.
- Minder belasting. Aansluiting bij duurzame energie kan voordelen hebben op fiscaal vlak.
- Zuiniger energielabel. Zonnepanelen kunnen leiden tot een beter energielabel van de woning.
- Mogelijke subsidie. De overheid heeft in 2022 een SDE subsidie van maximaal 13 miljard euro vrijgemaakt voor zonnepanelen.
Nadelen:
- Vaste kosten zijn niet altijd gegarandeerd. De huurprijs voor zonnepanelen kan tussentijds worden aangepast.
- Omvormer vervangt. Na ongeveer 12 jaar moet de omvormer van de zonnepanelen worden vervangen, wat extra kosten oplevert.
- Geen recht op huurtoeslag. De zonnepaneelhuur wordt verrekend als servicekosten en is daardoor niet aansluitbaar voor huurtoeslag.
Eerlijke huurverhoging na verduurzaming
Een huurverhoging na verduurzaming is eerlijk als de verhoging in verhouding staat tot de investering, de verbetering van comfort en het energieverbruik. Voor zonnepanelen geldt dat de verhuurder mag vragen om een huurverhoging, maar dit moet redelijk zijn en goed onderbouwd worden.
Richtlijnen voor huurders
De Woonbond geeft aan dat huurders moeten checken of de huurverhoging redelijk is. Dit betekent:
- Is er sprake van een echte investering? Eenvoudig onderhoud of kleine aanpassingen kunnen geen reden zijn voor huurverhoging.
- Hoeveel stijgt de huur? De verhoging moet in verhouding staan tot de kosten van de investering.
- Wat is de energiebesparing? De huurder moet profiteren van de verduurzaming. Als de besparing op energiekosten hoger is dan de verhoging, is het een goede deal.
- Heeft de woning meer punten gekregen? Bij een verbetering zoals een tweede toilet of lift krijgt de woning meer punten, wat legitiem is voor een hogere huur.
Verhoging na isolatiemaatregelen
Als een woning wordt geïsoleerd met vloer-, muur- of dakisolatie, of met isolerend glas, mag de verhuurder geen huurverhoging vragen. Deze investeringen zijn bedoeld om de woning energiezuiniger te maken en vallen daarom onder maatregelen zonder huurverhoging.
Andersom geldt dat zonnepanelen of warmtepompen wel een rechtvaardiging zijn voor een huurverhoging. De verhuurder mag hier wél een huurverhoging voor vragen, maar dit moet in verhouding staan tot de investering en de voordelen voor de huurder.
Huurverhoging en rechten van huurders
Huurders hebben specifieke rechten wanneer het gaat om huurverhogingen na renovatie of verduurzaming.
Toestemming nodig
Voorafgaand aan elke verbouwing of verduurzaming moet de huurder toestemming geven. Zonder toestemming mag de verhuurder geen werkzaamheden uitvoeren. Dit geldt ook voor investeringen in zonnepanelen.
Bezwaar maken tegen onredelijke huurverhoging
Als een huurder vindt dat een huurverhoging na verduurzaming onredelijk is, kan hij of zij bezwaar maken. Dit kan via de Huurcommissie of via de rechter. De Huurcommissie beoordeelt of de renovatie een echte verbetering is en of de huurverhoging redelijk is.
De verhuurder moet aantonen dat de huurverhoging in verhouding staat tot de uitgevoerde werkzaamheden. Onderhoud mag geen reden zijn voor huurverhoging. Alleen echte verbeteringen rechtvaardigen een hogere huur.
Tijdelijke huurverlaging en vergoeding bij overlast
Bij een ingrijpende renovatie in bewoonde staat kan de huurder tijdelijk een huurverlaging vragen, als de woning niet volledig bewoonbaar is door de werkzaamheden. Daarnaast heeft de huurder wettelijk recht op verhuiskostenvergoeding, als tijdelijk verhuizen nodig is.
Voor overlast bij renovatie in bewoonde staat is er geen wettelijk recht op vergoeding, tenzij dit expliciet is afgesproken in de huurovereenkomst.
Kosten en rendement van zonnepanelen
De investering in zonnepanelen is belangrijk om te begrijpen, zowel voor de verhuurder als voor de huurder. De prijsvariatie is groot, maar een typische installatie van 10 zonnepanelen met een vermogen van 3.700 watt-piek kost ongeveer € 4.500 na btw. Deze installatie levert in een jaar ongeveer 3.103 kWh op.
Over 25 jaar kan dit leiden tot een energieopbrengst van ruim € 13.000, wat het rendement van de investering aantoonbaar maakt. De omvormer moet ongeveer na 12 jaar worden vervangen, wat extra kosten van ongeveer € 1.200 oplevert.
Subsidies en belastingvoordelen
De overheid stelt subsidies beschikbaar voor energiebesparende en energieopwekkende maatregelen. In 2022 was er een SDE subsidie van 13 miljard euro beschikbaar. Dit kan het rendement van zonnepanelen verder verhogen, zowel voor huurders als voor verhuurders.
Conclusie
De huurverhoging in de vrije sector na verduurzaming met zonnepanelen hangt af van diverse factoren, waaronder de mate van investering, de energiebesparing en de geldende wetgeving. Tijdens de periode 1 mei 2021 tot 1 mei 2024 mag de huur jaarlijks maximaal stijgen met inflatie + 1%. Vanaf 2026 is het maximum 4,4%.
Huurders hebben het recht om te beslissen of ze instemmen met verbouwingen of verduurzamingen. Zonnepanelen zijn een populaire keuze, maar het is belangrijk om te begrijpen hoe het rendement en de huurverhoging erbij komen.
Een huurverhoging is eerlijk als de verhoging in verhouding staat tot de investering en de voordelen voor de huurder. Huurders kunnen bezwaar maken via de Huurcommissie of rechter, als ze vinden dat de verhoging onredelijk is. Het is daarom verstandig om goed onderbouwde beslissingen te nemen en de financiële voordelen van verduurzaming duidelijk te begrijpen.