Inleiding
De huurverhogingen in de gereguleerde sector, met name voor woningcorporaties, zijn een centraal onderwerp in de discussie over woningvoorraad, betaalbaarheid en sociale voorzieningen. In de context van de Nationale Prestatieafspraken zijn er sinds 2022 wisselingen in het beleid om huren betaalbaar te houden. Deze veranderingen hebben het wettelijke kader voor huurverhogingen beïnvloed. In 2024 is de maximale huurverhoging in de gereguleerde sector op 5,8% vastgesteld, waarvan corporaties op 5,3% zijn beperkt door de huursombenadering. In 2025 is dit percentage verder aangepast, met een maximale huurverhoging van 5,0% voor sociale huurwoningen.
Deze artikkel behandelt de wettelijke huurverhogingen voor woningcorporaties op basis van de meest recente data. Het kader voor huurverhogingen, inclusief de invloed van loonstijgingen en inflatie, wordt besproken. Ook wordt ingegaan op de rol van de huursombenadering, de inkomensafhankelijke huurverhogingen en de maatregelen van het kabinet om huren betaalbaar te houden.
Wettelijke kader voor huurverhogingen in de gereguleerde sector
Sinds 2022 is de wettelijke huurverhoging in de gereguleerde sector gekoppeld aan de loonstijging in plaats van de inflatie. Dit beleidskader is afgesproken in de Nationale Prestatieafspraken tussen minister Hugo de Jonge, Aedes, de Woonbond en de VNG. De doelstelling was om huurders te beschermen tegen sterke huurstijgingen in combinatie met hoge inflatie, zoals gezien in 2022.
2024: 5,8% voor gereguleerde sector
In 2024 is de maximale huurverhoging in de gereguleerde sector op 5,8% vastgesteld. Dit percentage is gelijk aan de gemiddelde loonstijging van december 2022 tot december 2023, zoals gemeld door het CBS. De verhoging geldt voor diverse woningvormen zoals zelfstandige woningen, appartementen, kamers, woonwagens en standplaatsen. Het maakt geen verschil of de verhuurder een woningcorporatie of een particuliere verhuurder is.
Corporaties: 5,3% door huursombenadering
Hoewel de maximale huurverhoging voor de gereguleerde sector op 5,8% staat, is voor woningcorporaties een lagere huurverhoging toegestaan. Aan corporaties is opgelegd om de huursomstijging (de gemiddelde huurverhoging over hun volledige woningbezit) gelijk te houden aan de loonstijging minus 0,5%. Dit resulteert in een maximale huursomstijging van 5,3% voor corporaties in 2024.
Deze bepaling is bedoeld om de huur betaalbaar te houden voor huurders met lage inkomens. Volgens de Nationale Prestatieafspraken moet de huurtoename lager liggen dan de individuele loonstijging, zodat de huur een kleiner deel van het inkomen van huurders uitmaakt.
Invloed van loonstijgingen en inflatie op huurverhogingen
De verandering van het kader van huurverhogingen naar loonstijgingen in plaats van inflatie heeft geleid tot hogere huurstijgingen in de gereguleerde sector. In 2023 was de maximale huurverhoging bijvoorbeeld slechts 3,1%, terwijl de inflatie in 2022 met bijna 10% steging. In 2024, toen de inflatie sterk afnam, stegen de huurverhogingen aanzienlijk, met 5,8% in de gereguleerde sector en 5,1% in de corporatiesector.
Verklaring voor de stijging in 2024
De stijging in huurverhogingen in 2024 is vooral te verklaren door de snelle loonstijging in het land. Het CBS voorspelt dat de gemiddelde loonstijging in 2024 rond 6,6% ligt, terwijl de inflatie rond 3,6% bleef steken. Hierdoor kon de huur verder worden afgestemd op de groei van inkomens, wat leidde tot hogere huurverhogingen dan in voorgaande jaren.
Woningcorporaties zoals Eigen Haard, Stadgenoot en Ymere verhoogden hun huur gemiddeld tussen de 4,25% en 5,3%. Deze variatie is te verklaren door het gebruik van de huursombenadering en inkomensafhankelijke huurverhogingen. In sommige gevallen konden huurverlagingen worden doorgevoerd, zoals bij circa 600.000 huishoudens die in 2023 een gemiddelde huurverlaging van 58 euro per maand kregen.
Huursombenadering en inkomensafhankelijke huurverhogingen
De huursombenadering speelt een belangrijke rol in het bepalen van de gemiddelde huurverhoging voor woningcorporaties. Deze benadering houdt in dat de gemiddelde huurverhoging over alle woningen van een corporatie niet mag overschrijden de loonstijging minus 0,5%. Voor individuele woningen mag de huurverhoging wel tot 0,5 procentpunt hoger liggen dan deze gemiddelde huursomstijging.
Voorbeelden en toepassing
- Maximale huursomstijging voor corporaties in 2024: 5,3%
- Individuele huurverhoging per woning: maximaal 5,8% (loonstijging)
- Corporaties mogen niet voor alle woningen de maximale huurstijging doorvoeren.
De huursombenadering zorgt ervoor dat woningcorporaties in balans blijven tussen het behoud van betaalbaarheid en het vermogen om investeringen in nieuwbouw en renovatie te doen. Deze methode biedt ook meer voorspelbaarheid voor huurders en verhuurders.
Daarnaast zijn er inkomensafhankelijke huurverhogingen, vooral van toepassing op huishoudens met hogere inkomens. Deze verhogingen kunnen tot 50 of 100 euro per maand bedragen, afhankelijk van het inkomen. Voor 2025 is de maximale huurverhoging voor middenhuur op 7,7% vastgesteld, terwijl voor sociale huur een huurverhoging van 5,0% is toegestaan.
Invloed van bewonerswisselingen en nieuwbouw op huurverhogingen
Bewonerswisselingen en nieuwbouw hebben een aanzienlijke invloed op de gemiddelde huurverhogingen. In 2024 leidden deze factoren tot een hogere huurstijging dan wanneer ze buiten beschouwing worden gelaten. Volgens het CBS stegen de huren in juli 2024 gemiddeld met 5,4% in vergelijking met een jaar eerder. Als bewonerswisselingen buiten beschouwing worden gelaten, is de huurstijging slechts 4,7%.
Bewonerswisselingen als factor
De effecten van bewonerswisselingen zijn vooral merkbaar in grote steden zoals Amsterdam. Daar stegen de huren met 5,2%, waarvan 1,1% het gevolg was van bewonerswisselingen. Deze wisselingen kunnen leiden tot hogere huurprijsniveaus, omdat nieuwe bewoners vaak bereid zijn te betalen voor ruimere of beter gelegen woningen.
Nieuwbouw en huurprijs
Nieuwbouw woningen worden vaak op een hoger huurprijsniveau aangeboden dan woningen die opnieuw worden verhuurd. Hierdoor kan de gemiddelde huurverhoging oplopen, ook al zijn de huurprijsverhogingen voor bestaande huurders beperkt. De huursombenadering houdt rekening met deze ontwikkelingen en helpt om de gemiddelde huurverhoging binnen een wettelijk kader te houden.
Doelstellingen van het kabinet: huren betaalbaar houden
Het kabinet ziet het als een belangrijke doelstelling om huren betaalbaar te houden, vooral voor huurders met lage inkomens. Sinds 2022 zijn er verschillende maatregelen genomen om dit te bewerkstelligen, waaronder:
- Koppeling van huurverhogingen aan loonstijging in plaats van inflatie
- Beperking van huurverhogingen voor woningcorporaties via de huursombenadering
- Verhoging van de huurtoeslag voor huurders die subsidies ontvangen
- Invoering van inkomensafhankelijke huurverhogingen
Deze maatregelen zijn bedoeld om te voorkomen dat huurders met lage inkomens een onverhoudings groter deel van hun inkomen besteden aan huur. Volgens de Woonbond is het wenselijk om de koppeling aan de CAO-index te beëindigen, omdat dit zou kunnen leiden tot een huurverhoging van wel 6,6% in 2025, op basis van de verwachte loonstijging van dat jaar.
Verwachtingen voor 2025 en daarna
In 2025 is de maximale huurverhoging voor sociale huurwoningen op 5,0% vastgesteld. Voor middenhuur geldt een huurverhoging van 7,7%. Woningen met een huurprijs onder de 350 euro per maand mogen slechts met maximaal 25 euro worden verhoogd. Huishoudens met hogere inkomens kunnen inkomensafhankelijke huurverhogingen van tot 50 of 100 euro per maand ontvangen.
De verwachting is dat de huurverhogingen in 2025 iets lager zullen liggen dan in 2024, gezien de verwachte afname van de loonstijging. De huursombenadering blijft echter van toepassing, wat betekent dat de gemiddelde huurverhoging voor corporaties opnieuw lager zal zijn dan het individuele maximum.
Conclusie
De wettelijke huurverhogingen voor woningcorporaties zijn sinds 2022 sterk beïnvloed door de Nationale Prestatieafspraken, waarin huurverhogingen gekoppeld zijn aan de loonstijging in plaats van de inflatie. In 2024 is de maximale huurverhoging in de gereguleerde sector op 5,8% vastgesteld, terwijl woningcorporaties door de huursombenadering slechts een gemiddelde huurverhoging van 5,3% mogen doorvoeren. In 2025 is dit percentage verder verlaagd tot 5,0% voor sociale huurwoningen.
De koppeling aan loonstijgingen heeft geleid tot hogere huurstijgingen in 2024 dan in voorgaande jaren. Toch zorgen maatregelen zoals de huursombenadering en inkomensafhankelijke huurverhogingen voor een relatief betaalbare huurontwikkeling, vooral voor huurders met lage inkomens. Het kabinet ziet het als een belangrijke doelstelling om huren betaalbaar te houden en de positie van huurders te verbeteren. In de komende jaren zal blijken of het wettelijke kader voor huurverhogingen aan deze doelstelling voldoet.